Plusvalenza su terreni: la Cassazione amplia il concetto di edificabilità di fatto

Quando un terreno agricolo diventa “edificabile di fatto” ai fini della plusvalenza? Rilevano iter edilizi, prezzo e destinazione concreta

Con l’ordinanza n. 3784 del 19 febbraio 2026, la Corte di Cassazione affronta il tema della tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni, affrontando un caso molto frequente nella pratica professionale: la vendita di un terreno formalmente agricolo ma destinato, nei fatti, a trasformazione edilizia.

Il punto centrale della controversia riguarda la possibilità di qualificare il terreno come “edificabile di fatto”, con conseguente tassazione della plusvalenza ai sensi degli artt. 67 e 68 TUIR, anche in assenza di una formale destinazione urbanistica edificatoria al momento del rogito.

La decisione è particolarmente rilevante per tecnici, progettisti e operatori immobiliari perché rafforza un orientamento già noto, ma lo rende più incisivo sul piano operativo.

L’art. 67 TUIR assoggetta a tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili; l’art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 stabilisce che un’area è edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio, anche prima dell’approvazione definitiva degli strumenti urbanistici.

La giurisprudenza ha da tempo chiarito che esistono due categorie:

le aree edificabili “di diritto” previste dagli strumenti urbanistici;
le aree edificabili “di fatto” prive di qualificazione formale ma con concreta vocazione edificatoria.

Su questo secondo punto si concentra la sentenza. La Cassazione ribadisce principi già consolidati, richiamando precedenti (tra cui Cass. 5166/2013 e 26494/2016), ma introduce un chiarimento decisivo: gli indici di edificabilità elaborati dalla giurisprudenza (vicinanza al centro abitato, servizi pubblici, ecc.) hanno carattere meramente esemplificativo e non tassativo, gravando sul giudice di merito l’obbligo di una valutazione complessiva e sostanziale che privilegi la reale natura economica e la potenzialità trasformativa del bene oggetto di compravendita.

Nel caso specifico, la Corte censura il giudice di merito per non aver valorizzato elementi determinanti, come il rilascio del permesso di costruire pochi giorni dopo la vendita
(indice di iter amministrativo già in fase avanzata), il prezzo di cessione superiore ai valori agricoli e la finalità economica dell’operazione (realizzazione impianto carburanti).

Ne deriva un principio chiave: l’edificabilità va valutata in funzione della trasformazione concreta e imminente del suolo, non solo della sua classificazione formale.

Pur non introducendo un principio completamente nuovo, la sentenza segna un’evoluzione chiara superando una lettura “statica” (basata solo sul PRG) e privilegiando una lettura sostanziale e prospettica del concetto di edificazione, che va legato a qualsiasi intervento edilizio, anche produttivo o infrastrutturale (es. distributori di carburante).

Per approfondire l’argomento “Plusvalenza immobiliare da cessione infraquinquennale: guida rapida”

Fonte: Read More