Piscina amovibile in zona vincolata: basta la CILA?

Tar Lombardia: anche per le piscine amovibili, le dimensioni possono incidere sulla qualificazione dell’opera e i titoli edilizi richiesti

La sentenza n. 106/2026 del Tar Brescia riguarda la realizzazione di una piscina fuori terra in prossimità di un’abitazione privata situata in un’area sottoposta a vincolo culturale. La controversia nasce dal contrasto tra la normativa urbanistica comunale, che consente la costruzione di piscine pertinenziali, e l’ordinanza comunale di demolizione basata sulla presunta violazione del vincolo paesaggistico.

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Il caso

La ricorrente ha presentato ricorso contro il Comune, dichiarando di essere proprietaria di una casa unifamiliare situata in un’area originariamente compresa nel perimetro di un parco storico, soggetta a vincolo culturale, anche se distante circa un chilometro dal parco stesso.

Nel 2022 aveva richiesto una CILA per lavori di manutenzione interna e successivamente una SCIA per realizzare una piscina a sfioro nel giardino, senza rimuovere alberature esistenti. Nonostante la possibilità urbanistica e la presenza di piscine simili nelle proprietà vicine, il Comune ha contestato la richiesta, sostenendo che l’opera modificava l’aspetto esteriore dell’immobile e richiedeva il parere preventivo della Soprintendenza.

Poiché aveva bisogno di idroterapia, la ricorrente ha installato una piscina fuori terra prefabbricata, basandosi sulle indicazioni dell’installatore che non serviva alcun titolo edilizio. A seguito di un sopralluogo, il Comune ha sospeso i lavori e ha ordinato la demolizione della piscina.

La ricorrente ha impugnato i provvedimenti comunali sostenendo, in primo luogo, che il Comune fosse privo di competenza ad esercitare poteri di vigilanza e ad adottare sanzioni in un’area sottoposta a vincolo culturale. A suo avviso, tali funzioni spetterebbero esclusivamente alla Soprintendenza, ai sensi delle disposizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio e nel Testo unico edilizia.

Nel merito, ha inoltre affermato che la piscina installata, essendo amovibile, non avrebbe prodotto alcuna incidenza concreta sul vincolo culturale gravante sull’area, con la conseguenza che l’ordine di demolizione sarebbe privo di presupposti, mancando un effettivo pregiudizio al bene tutelato.

La ricorrente ha poi sostenuto che l’opera avrebbe natura pertinenziale rispetto all’abitazione principale. Trattandosi di una struttura prefabbricata, di dimensioni contenute e non stabilmente infissa al suolo, la piscina non richiederebbe un permesso di costruire e potrebbe essere realizzata senza titolo edilizio, o comunque mediante un titolo semplificato.

Il Comune, costituendosi in giudizio, ha contestato tali argomentazioni. Ha ribadito che il potere di vigilanza sull’attività edilizia spetta in via generale all’amministrazione comunale anche quando l’intervento ricade in area vincolata, pur in presenza di competenze concorrenti della Soprintendenza.

Secondo l’Amministrazione, l’opera realizzata in assenza di permesso di costruire deve essere qualificata come abusiva ed è, pertanto, legittimamente soggetta a demolizione. Inoltre, la piscina, per caratteristiche strutturali e dimensionali, non può essere considerata una semplice pertinenza, ma integra una nuova costruzione, con conseguente necessità di un idoneo titolo edilizio.

Le piscine amovibili rientrano in edilizia libera e/o tra gli interventi soggetti a CILA?

La ricorrente sostiene che la piscina amovibile installata nel giardino avrebbe un impatto minimo e non violerebbe il vincolo culturale, con la conseguenza che l’ordine di demolizione sarebbe ingiustificato. Aggiunge che la piscina dovrebbe qualificarsi come pertinenza dell’abitazione e che, pertanto, non richiederebbe un permesso di costruire, potendo rientrare nell’edilizia libera o, al più, essere oggetto di CILA.

Il Collegio ritiene tali censure infondate e affronta prioritariamente la questione della necessità del titolo edilizio. Infatti, solo qualora si accertasse che l’opera non richiede alcun titolo, si potrebbe poi valutare l’eventuale assenza di danno al bene vincolato. Se invece il titolo è necessario, la sua mancanza è di per sé sufficiente a giustificare l’ordine di demolizione ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001.

Le Norme Tecniche di Attuazione del PGT comunale e il Regolamento Edilizio consentono in linea generale la realizzazione di piscine come opere accessorie agli edifici residenziali, anche qualificandole come pertinenze. Tuttavia, la disciplina urbanistica va letta alla luce del concetto di “pertinenza urbanistica” elaborato dalla giurisprudenza, che è più restrittivo rispetto a quello civilistico e riguarda solo opere di modesta entità, prive di autonomia funzionale e di rilevante impatto sul territorio.

Inoltre, il Regolamento Edilizio contiene una norma specifica sulle piscine, distinta da quella sulle pertinenze, e prevede espressamente che esse siano realizzate mediante titolo abilitativo. Le disposizioni delle NTA, pertanto, attengono all’ammissibilità dell’intervento, ma non eliminano l’obbligo di munirsi del necessario titolo edilizio.

La giurisprudenza ha più volte affermato che una piscina, sia interrata sia fuori terra, non costituisce normalmente una pertinenza in senso urbanistico, in quanto comporta una trasformazione durevole del territorio, presenta una propria autonomia funzionale e incide in modo significativo sul sito. Ciò vale anche per le piscine amovibili, quando per dimensioni e caratteristiche integrino una nuova costruzione.

Nel caso concreto, dalle risultanze del sopralluogo emerge che la piscina realizzata presenta dimensioni rilevanti (vasca di oltre nove metri per cinque, con pedana e vano tecnico in muratura) e una struttura stabilmente ancorata a una base in cemento. Non si tratta quindi di un manufatto di modesta entità.

Ne consegue che l’opera non può ritenersi esonerata dal titolo edilizio. La qualificazione puntuale del titolo necessario spetta al Comune, ma è comunque escluso che possa essere sufficiente una semplice CILA, riservata a interventi di scarso impatto urbanistico. In assenza di titolo, l’intervento deve essere considerato abusivo.

La circostanza che nell’abitazione confinante sia presente una piscina interrata può eventualmente rilevare sotto il profilo della parità di trattamento nell’azione amministrativa, ma non legittima la realizzazione di un’opera in assenza del necessario titolo.

Una volta accertata la natura abusiva dell’intervento, diventa irrilevante stabilire se esso abbia o meno arrecato un danno concreto al bene vincolato: l’abuso edilizio è sufficiente a giustificare l’applicazione dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001 e l’ordine di demolizione.

Quanto ai profili paesaggistici e alla concreta incidenza del vincolo culturale, tali valutazioni spettano in primo luogo alla Soprintendenza nell’ambito dell’eventuale procedimento di sanatoria. In quella sede potrà essere esaminata anche l’evoluzione del contesto territoriale, che nel tempo ha subito trasformazioni rispetto all’originaria configurazione del parco.

Tali elementi, tuttavia, non incidono sulla decisione del presente giudizio, che si fonda esclusivamente sulla mancanza del titolo edilizio, né il giudice può sostituirsi all’amministrazione nelle valutazioni rimesse alla sua competenza, ai sensi dell’art. 34, comma 2, c.p.a.

In conclusione, il ricorso è infondato e deve essere respinto.

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