Opere preesistenti o rimovibili: rientrano in edilizia libera anche con vincolo?

Pavimentazioni, tettoie, murature e altri manufatti esterni: possono considerarsi edilizia libera se amovibili o già rimossi? Il TAR Lazio chiarisce quando è necessaria l’autorizzazione ed è legittima l’ordinanza demolitoria

Il Tar Lazio (sent. n. 2498/2026) ha esaminato un ricorso proposto da una società contro il Comune per l’annullamento di un’ordinanza dirigenziale di demolizione di opere ritenute abusive su un terreno soggetto a vincoli paesaggistici, idrogeologici e di navigazione. La vicenda coinvolge questioni relative all’edilizia libera, alla legittimità dei sopralluoghi, alla presenza di manufatti temporanei e alla necessità di autorizzazioni paesaggistiche.

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Il caso

La società ha presentato ricorso contro una serie di atti comunali, impugnando in particolare un’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi. L’ordinanza contestava la realizzazione di opere edilizie senza titolo abilitativo in un’area soggetta a vincoli paesaggistici, idrogeologici e di navigazione, comprendenti pavimentazioni, murature, tettoie, recinzioni e altri manufatti. Il provvedimento imponeva la demolizione delle opere e vietava l’utilizzo delle stesse, nonché la prosecuzione di attività connesse. La società contestava anche la comunicazione di accertata violazione urbanistica, mai notificata.

La contestazione della società si articolava in sei motivi principali:

violazione del diritto di partecipazione: si sosteneva che il sopralluogo effettuato dall’amministrazione fosse avvenuto senza preavviso e senza la presenza del proprietario o di incaricati, violando il diritto di partecipare al procedimento amministrativo e rendendo nullo l’intero iter;
pavimentazioni esterne: la società rilevava che le pavimentazioni contestate rientravano nell’edilizia libera e quindi non richiedevano titolo abilitativo, contestando un presunto travisamento dei fatti da parte dell’amministrazione;
strutture di copertura e arredi esterni: si contestava l’asserita abusiva realizzazione di tettoie, murature e forno, osservando che alcune strutture erano state rimosse prima della notifica dell’ordinanza e che altre costituivano elementi amovibili, non infissi al suolo e privi di impianti, da considerare quindi semplici arredi esterni;
manufatti edilizi: riguardanti sedute in muratura, camminamenti, rampe, scale, recinzioni e murature a secco, la società sosteneva che alcune opere fossero già state rimosse o preesistenti e legittimate, mentre altre, come le sedute in muratura, avevano funzione di contenimento del terreno e non costituivano abusi;
erroneo inquadramento complessivo: la società lamentava che l’amministrazione non avesse distinto tra opere legittime e opere già eliminate, sanzionando complessivamente tutti gli interventi senza considerare la reale incidenza sul territorio.
difetto di motivazione: si contestava che l’ordinanza non descrivesse in maniera chiara le opere abusive né indicasse le norme violate, rendendo il provvedimento generico e insufficiente sotto il profilo motivazionale.

In quali casi una pavimentazione esterna può essere considerata realizzabile in edilizia libera

Il primo motivo di ricorso non può essere accolto. La normativa vigente stabilisce infatti che non è necessario preavvisare il proprietario prima dell’esecuzione di sopralluoghi di accertamento, che possono essere effettuati anche in modo immediato e senza preavviso, al fine di verificare l’eventuale sussistenza di violazioni edilizie.

Inoltre, la società ricorrente non ha dimostrato che la sua partecipazione al sopralluogo avrebbe potuto influire sulle valutazioni dell’amministrazione. Pertanto, le contestazioni sollevate con questo primo motivo risultano infondate, anche alla luce del principio secondo cui la partecipazione al procedimento non può modificare decisioni già supportate da adeguata istruttoria.

Il secondo motivo di ricorso è infondato.

In primo luogo, non può essere condiviso il rilievo secondo cui l’atto non avrebbe individuato in modo preciso l’estensione e la collocazione della pavimentazione contestata. L’atto indicava chiaramente l’area interessata e la sua estensione complessiva, comprensiva della copertura del preesistente edificio e dell’area circostante. Per dimostrare un’eventuale genericità, la parte ricorrente avrebbe dovuto specificare quali elementi avrebbero potuto generare incertezza nell’individuazione dell’intervento, cosa che non è stata fatta.

In secondo luogo, la ricorrente non ha fornito prove che la pavimentazione non abbia alterato l’indice di permeabilità previsto dagli strumenti urbanistici. La normativa stabilisce infatti che le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni possono essere realizzate senza titolo abilitativo solo se rientrano entro l’indice di permeabilità e presentano dimensioni contenute.

Nel caso in esame, la superficie interessata è di circa 700 m2, dimensione che supera i limiti per la qualificazione delle opere come edilizia libera. Anche ipotizzando che la pavimentazione possa rientrare nella disciplina dell’edilizia libera, le sue notevoli dimensioni e la collocazione in zona sottoposta a vincoli paesaggistici rendono necessario il rispetto delle autorizzazioni paesaggistiche. La giurisprudenza consolidata conferma che il semplice richiamo all’edilizia libera non esonera il proprietario dall’obbligo di ottenere tali autorizzazioni.

Infine, la pretesa preesistenza della pavimentazione è stata documentata tardivamente e in modo non coerente. La parte ricorrente ha indicato l’installazione di una pavimentazione amovibile e drenante, senza dimostrare che si trattasse di un ampliamento di opere già esistenti e legittimate.

La preesistenza, l’amovibilità o la rimozione di alcune strutture possono legittimare interventi edilizi in aree vincolate senza titolo?

Il terzo, il quarto e il quinto motivo di impugnazione, strettamente collegati tra loro, non risultano fondati.

Va premesso che, secondo consolidata giurisprudenza, l’analisi delle presunte violazioni edilizie deve avvenire in modo unitario e complessivo, soprattutto quando si tratta di aree sottoposte a vincoli paesaggistici o ambientali. L’impatto delle opere va valutato considerando l’insieme dei lavori sul contesto immobiliare, e non singolarmente, perché il danno al territorio o al paesaggio deriva dall’effetto complessivo degli interventi e dalle interazioni tra di essi.

Anche a prescindere da questa considerazione generale, emergono ulteriori motivi per cui le contestazioni risultano infondate.

Per quanto riguarda la tettoia contestata, la documentazione prodotta dalla parte ricorrente mostra che l’opera risultava ancora presente, contrariamente a quanto sostenuto circa la sua rimozione prima della notifica del provvedimento. Non è stata fornita alcuna prova certa della data di realizzazione delle eventuali strutture sostitutive, né della loro regolarità edilizia, pertanto non può ritenersi che il provvedimento sia illegittimo sotto questo profilo.

Analogamente, l’ipotesi secondo cui le murature e il forno sarebbero elementi amovibili e privi di ancoraggio al suolo non trova riscontro nella documentazione fotografica prodotta. Le fotografie mostrano il forno stabile e di dimensioni rilevanti, mentre le murature risultano saldamente posizionate.

Per la muratura a secco, anche se si sostiene che sia stata demolita, successivamente la parte ricorrente ha richiesto un accertamento della compatibilità paesaggistica, confermando indirettamente la sua esistenza. Qualora fosse accertata la rimozione, essa potrebbe rilevare solo per eventuali provvedimenti successivi al provvedimento principale, senza incidere sulla legittimità dello stesso.

Infine, quanto ai camminamenti, rampe e scale, la parte ricorrente non ha fornito la documentazione originaria che ne attestasse la preesistenza o l’autorizzazione, e il materiale presentato è tardivo e non univoco, per cui non può essere accolto.

In sintesi, tutte le doglianze relative agli interventi contestati non risultano sufficientemente fondate né supportate da prove concrete e tempestive.

Il sesto motivo non può essere accolto, poiché l’atto impugnato, oltre a richiamare le norme ritenute violate, contiene una descrizione sufficientemente chiara e dettagliata delle presunte violazioni urbanistiche. Lo stesso vale per la comunicazione di accertata violazione trasmessa dalla Polizia Locale – Ufficio Polizia Giudiziaria, che ha fornito elementi tali da permettere alla parte interessata di articolare difese circostanziate per ciascuna delle presunte irregolarità.

In conclusione, il ricorso deve essere respinto.

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