Nessuna agevolazione prima casa per gli italiani all’estero senza motivo di lavoro

Dalle Finanze stop definitivo allo sconto d’imposta per chi acquista o eredita casa in Italia per motivi non lavorativi. Analisi operativa per i tecnici

Un cittadino italiano residente all’estero vuole acquistare o ha ereditato l’unica abitazione in Italia e chiede al proprio tecnico: “Posso usufruire delle agevolazioni prima casa sull’imposta di registro?”.

La risposta, alla luce dell’intervento del Sottosegretario all’Economia Lucia Albano in Commissione Finanze l’11 marzo 2026, è netta: no, se il soggetto è all’estero per motivi diversi dal lavoro.

La risposta parlamentare chiarisce un punto da tempo problematico per professionisti e contribuenti:

nessun trattamento di favore “su misura” per gli italiani residenti all’estero che vogliono investire in immobili in Italia;
nessuna estensione dell’agevolazione a chi eredita la casa dei genitori in Italia, se non ricorrono gli ordinari requisiti previsti dalla normativa.

Per tecnici, imprese e funzionari della PA è un chiarimento è fondamentale per gestire correttamente la pianificazione fiscale, l’istruttoria delle pratiche e la consulenza ai clienti residenti fuori dall’Italia.

Contesto normativo: come funzionano le agevolazioni prima casa per i residenti all’estero

Ai sensi della lettera a) della Nota IIbis, come modificata dall’articolo 2 del D.L. 69/2023, un soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro può beneficiare dell’agevolazione a condizione che abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni e l’immobile sia ubicato:

nel comune di nascita;
oppure in quello in cui aveva la residenza;
oppure quello in cui svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Pertanto, possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente:

si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro (il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione);
abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile (con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione; per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo);
abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

In ogni caso, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere anche le condizioni di:

assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune;
non titolarità di diritti di proprietà o altri diritti reali su tutto il territorio nazionale su altra casa di abitazione.

Non è richiesto che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato o che lo destini ad abitazione principale.

Questa disposizione è stata modificata nel 2023 per evitare una procedura di infrazione da parte della Commissione Europea. L’intervento ha avuto un obiettivo chiaro:

sganciare il beneficio dal criterio della cittadinanza;
ancorarlo a un criterio oggettivo, applicabile in modo neutro anche a cittadini di altri Stati membri dell’UE, in linea con i principi di non discriminazione.

In termini pratici, per il professionista tecnico significa che non ci si può più basare sul fatto che il cliente sia “italiano residente all’estero”, ma occorre verificare i requisiti così come per gli altri contribuenti.

Il quesito in Commissione Finanze: cosa si chiedeva

L’interrogazione parlamentare, a prima firma Toni Ricciardi (PD), sollevava una criticità precisa: il regime agevolato prima casa (imposta di registro al 2%) esclude dal beneficio i soggetti emigrati all’estero per ragioni diverse da quelle di lavoro.

Secondo i proponenti, questo produrrebbe una penalizzazione per gli italiani residenti all’estero che vogliono investire in Italia acquistando la loro unica abitazione e a quelli che ereditano dai genitori la loro unica abitazione in Italia.

L’idea di fondo era sollecitare un’estensione della disciplina, riconoscendo agevolazioni anche a chi, pur vivendo all’estero senza un motivo lavorativo, mantiene un forte legame con l’Italia tramite il possesso di un’abitazione.

Le motivazioni del MEF: perché non si può allargare l’agevolazione

Nella sua risposta, il Sottosegretario Lucia Albano ha ricordato che la Nota II-bis è stata modificata nel 2023 per evitare una procedura di infrazione UE. Questo ha comportato la necessità di eliminare i profili di discriminazione basati sulla cittadinanza e il passaggio a un sistema in cui il trattamento agevolato non è “pro-italiani”, ma fondato su condizioni oggettive valide per tutti i residenti all’estero che acquistano in Italia.

Se si introducesse un’agevolazione “ad hoc” per gli italiani o i figli di italiani all’estero per motivi non lavorativi, si rischierebbe una nuova incompatibilità con il diritto dell’Unione Europea e la riapertura di un contenzioso con la Commissione Europea per violazione dei principi di parità di trattamento.

La stessa risposta ribadisce che il riconoscimento dell’agevolazione è oggi ancorato a parametri legati anche alla residenza e all’attività lavorativa, non al semplice possesso della cittadinanza.

In concreto, il soggetto che si trova all’estero per lavoro rientra in una fattispecie già disciplinata e più facilmente riconducibile ai canoni comunitari (libera circolazione dei lavoratori, ecc.).

Inoltre, chi è all’estero per ragioni diverse dal lavoro (scelte personali, investimento puro, permanenza stabile in altro Paese senza collegamento occupazionale con l’Italia) non rientra nelle condizioni agevolate, se non rispettando i requisiti ordinari previsti per tutti.

L’orientamento del MEF, quindi, è di chiusura rispetto a interpretazioni estensive orientate a favorire l’investimento immobiliare in quanto tale.

Approfondimenti

Per saperne di più, leggi il focus “Agevolazioni prima casa: guida agli sconti fiscali e giurisprudenza“. Lavori nel settore immobiliare? Prova gratis l’AI architecture designer che trasforma foto, schizzi e modelli 3D in idee progettuali e rendering fotorealistici.

Fonte: Read More