L’usucapione può evitare la demolizione di una tettoia sul confine?

Una tettoia costruita a ridosso del muro di confine può essere mantenuta in violazione delle distanze legali? Basta la sua presenza da molti anni o occorre dimostrare il possesso utile all’usucapione?

Con l’ordinanza n. 16481/2026, la Corte di Cassazione affronta una controversia relativa a una tettoia costruita sul confine tra due proprietà chiarendo il ruolo della prova dell’usucapione nelle controversie sulle distanze tra costruzioni: la presenza storica di una tettoia non basta a dimostrare il diritto di mantenerla sul confine.

Decisive anche le aerofotogrammetrie e la valutazione delle prove da parte del giudice.

Il caso: una tettoia costruita a ridosso del muro di confine

La controversia nasce nel 2002, quando la proprietaria di un terreno con fabbricato cita davanti al Tribunale di Lamezia Terme i proprietari del fondo confinante.
Al centro della contestazione vi è una tettoia realizzata dai vicini e attaccata al muro di confine, in violazione, secondo l’attrice, delle distanze previste dal regolamento edilizio e dallo strumento urbanistico comunale.

La proprietaria chiede quindi la demolizione o l’arretramento della tettoia, oltre al risarcimento dei danni.
I convenuti contestano le richieste, sostenendo che il manufatto non debba essere qualificato come costruzione ai fini delle distanze legali.
Invocano inoltre l’intervenuta usucapione della servitù che consentirebbe loro di mantenere la tettoia sul confine, a distanza inferiore rispetto a quella prescritta.

La controversia coinvolge anche altri manufatti presenti nelle proprietà confinanti. I proprietari della tettoia chiedono infatti, in via riconvenzionale, la rimozione di alberi, materiali ferrosi, una baracca e alcune tavole collocati dalla controparte nei pressi del muro divisorio.

Il Tribunale di Lamezia Terme, con la sentenza n. 497/2015, accoglie l’eccezione di usucapione sollevata dai proprietari della tettoia e respinge la domanda di demolizione e risarcimento.
Rigetta anche la domanda riconvenzionale relativa alla rimozione della baracca.

La proprietaria confinante impugna la decisione. Nel giudizio di secondo grado, i proprietari della tettoia propongono appello incidentale, chiedendo la demolizione di un’autorimessa della controparte che, secondo quanto accertato dalla CTU, si trova a 3,50 metri dal confine, anziché a 5 metri come previsto dalla normativa locale.

La Corte d’Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 477/2022, ribalta l’esito della controversia principale: ritiene che i proprietari della tettoia non abbiano dimostrato con certezza l’inizio del possesso utile all’usucapione.

Dispone pertanto la demolizione della tettoia o, ove possibile, il suo arretramento, oltre al risarcimento del danno. Dichiara invece inammissibile la richiesta di demolizione dell’autorimessa, perché proposta per la prima volta in appello e riferita a un manufatto diverso da quello contestato nel giudizio originario.
I proprietari della tettoia ricorrono così in Cassazione.

I motivi del ricorso: distanze legali, autorimessa e usucapione

I ricorrenti contestano innanzitutto l’inammissibilità della domanda di demolizione dell’autorimessa della controparte. Sostengono che non si tratti di una domanda nuova, poiché la questione relativa alle costruzioni realizzate in violazione delle distanze era già stata esaminata nel giudizio di primo grado. Secondo questa ricostruzione, l’autorimessa sarebbe riconducibile alle opere già oggetto di contestazione, anche considerando le modifiche apportate allo stato dei luoghi nel corso del processo.

Un ulteriore profilo riguarda la condotta della proprietaria confinante. Secondo i ricorrenti, la controparte non potrebbe chiedere la demolizione della loro tettoia per violazione delle distanze e, nello stesso tempo, perseguire la regolarizzazione edilizia di un proprio manufatto. La questione coinvolge quindi il rapporto tra i titoli edilizi, compreso il condono, e la tutela dei diritti dei proprietari confinanti.

Viene infine contestata la valutazione delle prove utilizzate per stabilire l’epoca di realizzazione della tettoia, con particolare riferimento alle testimonianze, agli accertamenti tecnici e alla documentazione fotografica. I ricorrenti ritengono che il giudice d’appello non abbia adeguatamente valorizzato tali elementi, che, a loro avviso, dimostrerebbero l’esistenza del manufatto già da epoca risalente.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili tutti e quattro i motivi di ricorso, rilevando, a seconda delle doglianze, l’eterogeneità e la scarsa specificità delle censure, il mancato confronto con le motivazioni della sentenza impugnata e l’inammissibile richiesta di una nuova valutazione delle risultanze probatorie.

Quando una domanda di demolizione o arretramento può essere considerata nuova?

I primi due motivi riguardano la domanda di demolizione e arretramento dell’autorimessa realizzata dalla resistente a 3,50 metri dal confine, mentre la normativa locale imponeva una distanza minima di 5 metri.

La Cassazione ha ritenuto inammissibili le censure contro la decisione della Corte d’Appello, che aveva escluso la possibilità di esaminare la domanda perché proposta per la prima volta in secondo grado, in violazione dell’art. 345 c.p.c.

In primo grado, infatti, i ricorrenti avevano chiesto la demolizione e l’arretramento di una diversa costruzione: una baracca in legno posta a ridosso del muro di confine. In appello, invece, la domanda era stata riferita all’autorimessa in calcestruzzo, collocata a 3,50 metri dal confine.

Per la Cassazione, quindi, non si trattava della semplice modifica della domanda originaria, ma di una nuova domanda avente un oggetto diverso. A rendere differenti i due manufatti non era soltanto il materiale utilizzato, ma soprattutto la loro diversa ubicazione rispetto al confine.

I ricorrenti sostenevano che l’autorimessa fosse stata realizzata nel corso del giudizio di primo grado e che la sua presenza fosse stata rilevata anche dal CTU. Tuttavia, come rilevato dalla Cassazione, i ricorrenti non avevano neppure allegato di aver tempestivamente modificato la domanda riconvenzionale nel corso del giudizio di primo grado, prima della maturazione delle preclusioni previste dall’art. 183 c.p.c.

La Corte ha quindi escluso anche la possibilità di qualificare la domanda come una semplice riproposizione di quella originaria. La domanda relativa alla baracca era stata infatti rigettata dal Tribunale e tale statuizione era divenuta definitiva, mentre la richiesta di arretramento dell’autorimessa costituiva una domanda nuova, non proponibile per la prima volta in appello.

La Cassazione ha inoltre respinto le censure relative agli artt. 115 e 116 c.p.c., ricordando che tali disposizioni non possono essere richiamate semplicemente per contestare la valutazione delle prove effettuata dal giudice di merito. La loro violazione può essere denunciata, ad esempio, quando il giudice utilizzi prove non dedotte dalle parti, acquisisca d’ufficio elementi oltre i limiti consentiti oppure attribuisca valore di prova legale a elementi che devono invece essere liberamente valutati.

Il condono edilizio incide sui diritti dei proprietari confinanti e sul rispetto delle distanze legali?

Anche il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile.

I ricorrenti sostenevano che la resistente non potesse contemporaneamente chiedere il rispetto delle distanze legali e il risarcimento dei danni e, allo stesso tempo, richiedere la regolarizzazione di un proprio manufatto mediante condono edilizio.

La Cassazione ha rilevato, innanzitutto, che la censura era formulata in modo eterogeneo e poco specifico. Non risultava infatti chiaro a quale manufatto si riferissero le contestazioni: alla tettoia dei ricorrenti, della quale era stata disposta la demolizione; alla baracca della resistente, per la quale la domanda di rimozione era stata definitivamente rigettata; oppure all’autorimessa, la cui domanda di arretramento era stata dichiarata inammissibile perché proposta per la prima volta in appello.

La Corte ha inoltre precisato che la regolarità edilizia di un manufatto e il rispetto delle distanze legali operano su piani distinti. Il rilascio di un titolo edilizio o di un condono non pregiudica, infatti, i diritti dei proprietari confinanti e non impedisce di far valere nei rapporti tra privati le norme sulle distanze.

Proprio per questo, la richiesta di condono presentata dalla resistente non costituiva un elemento decisivo ai fini della domanda di arretramento della tettoia dei ricorrenti.

Quando l’usucapione può impedire la demolizione di un manufatto?

Infine, la Cassazione ha dichiarato inammissibile anche il quarto motivo, relativo alla demolizione della tettoia e al rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione.

I ricorrenti contestavano la valutazione delle testimonianze, sostenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente escluso la prova della data di realizzazione del manufatto, senza considerare adeguatamente la convergenza tra testimonianze, accertamenti tecnici e documentazione fotografica.

La Cassazione ha però ricordato che, dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., non è più possibile censurare in sede di legittimità una motivazione semplicemente perché ritenuta insufficiente, contraddittoria o illogica, quando la sentenza abbia comunque rispettato il cosiddetto minimo costituzionale della motivazione.

Nel caso concreto, la Corte d’Appello aveva individuato nell’aerofotogrammetria del 1977, allegata alla CTU, un elemento probatorio determinante: la tettoia non risultava visibile nell’immagine storica.

Aveva inoltre esaminato le testimonianze raccolte, ritenendole inattendibili o troppo generiche, come quella del muratore circa la propria attività sulle travi della tettoia senza fornire indicazioni sufficientemente precise sulla data dell’intervento.

Da tali elementi la Corte d’Appello aveva concluso che non fosse stata fornita la prova di un possesso utile all’usucapione della servitù di mantenimento della tettoia a distanza inferiore a quella legale, iniziato almeno vent’anni prima della proposizione della relativa domanda riconvenzionale.

La Cassazione ha ritenuto inammissibili le censure contro tale valutazione, evidenziando che la Corte d’Appello aveva esaminato autonomamente gli elementi probatori e motivato le proprie conclusioni. Ha inoltre ricordato che il CTU non può sostituirsi al giudice nell’apprezzamento delle prove raccolte. Le indicazioni contenute nella relazione peritale sull’epoca di costruzione della tettoia non erano quindi sufficienti, nel quadro probatorio esaminato, a superare la valutazione compiuta dal giudice d’appello.

In conclusione, il ricorso è stato dichiarato integralmente inammissibile. La vicenda evidenzia quindi che, nelle controversie sulle distanze legali, la ricostruzione dell’epoca di realizzazione di una costruzione assume particolare importanza, ma non esaurisce la prova dell’usucapione. Occorre infatti dimostrare il possesso utile all’acquisto della servitù per il periodo richiesto, attraverso elementi probatori attendibili e coerenti.

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