Lombardia: nuove norme sui soppalchi negli edifici residenziali esistenti
Pubblicata la circolare regionale che chiarisce l’applicazione degli articoli 65-bis e 65-ter della L.R. 12/2005 sui soppalchi negli edifici esistenti: requisiti, titoli edilizi e oneri
La Regione Lombardia chiarisce l’applicazione delle nuove norme sui soppalchi negli edifici residenziali esistenti. Con la Circolare regionale n. 1 del 26 febbraio 2026, pubblicata nel Bollettino Ufficiale del 10 marzo 2026, vengono fornite indicazioni operative sull’interpretazione e sull’attuazione degli articoli 65-bis e 65-ter della L.R. 12/2005, introdotti dalla Legge di semplificazione 2025 e successivamente modificati nel dicembre 2025.
La circolare regionale illustra l’applicazione delle disposizioni introdotte dall’articolo 9 della L.R. 8/2025, che ha inserito nella Legge regionale 12/2005 un nuovo Capo I bis dedicato alla realizzazione dei soppalchi. In particolare sono stati introdotti gli articoli:
Art. 65-bis – Norme per la realizzazione dei soppalchi;
Art. 65-ter – Disciplina degli aspetti urbanistici ed economici degli interventi.
La disciplina è stata poi aggiornata con la L.R. 18/2025, che ha modificato alcuni aspetti applicativi.
Il provvedimento si colloca all’interno delle più ampie politiche regionali orientate alla rigenerazione urbana e alla riduzione del consumo di suolo. L’intento è quello di incentivare un utilizzo più efficiente degli spazi già costruiti, promuovendo interventi che permettano di valorizzare il patrimonio edilizio esistente senza ricorrere a nuove edificazioni.
In particolare, la disciplina sui soppalchi è pensata per favorire l’aumento della disponibilità di spazi abitativi e lavorativi all’interno delle unità immobiliari esistenti, sfruttando le altezze interne degli edifici laddove lo consentano. Allo stesso tempo, la norma contribuisce a limitare l’espansione edilizia, sostenendo il recupero e la riqualificazione degli immobili già presenti sul territorio. Questo approccio consente anche ai Comuni di beneficiare di un ritorno economico attraverso l’applicazione del contributo di costruzione sulle superfici aggiuntive realizzate.
Destinazione d’uso “ufficio”: chiarimento della Regione
Uno dei principali chiarimenti forniti dalla circolare riguarda l’interpretazione della destinazione d’uso “ufficio” prevista dalla norma:
la destinazione “ufficio” non costituisce una categoria urbanistica autonoma;
si tratta di un uso accessorio e compatibile con la funzione residenziale;
la destinazione urbanistica residenziale deve rimanere prevalente.
Di conseguenza, la realizzazione del soppalco con utilizzo come ufficio non determina un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/01.
Definizione di soppalco
La circolare richiama inoltre la definizione di soppalco già contenuta nella D.G.R. n. XI/695 del 24 ottobre 2018.
Il soppalco è definito come “partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso“.
Inoltre, stabilisce precise condizioni tecniche per garantire la sicurezza e la salubrità degli ambienti, tra cui:
altezza minima interna pari a 2,40 metri;
superficie del soppalco non superiore al 50% del vano interessato;
rispetto delle normative igienico-sanitarie vigenti.
Titolo edilizio e procedure autorizzative
Dal punto di vista procedurale, la realizzazione di un soppalco non rientra tra le opere di edilizia libera.
Gli articoli 65-bis e 65-ter stabiliscono infatti che:
è obbligatorio acquisire preventivamente il titolo edilizio previsto dalla normativa;
il titolo dipende dalla tipologia dell’intervento edilizio;
devono essere rispettate le disposizioni del D.P.R. 380/2001 e della L.R. 12/2005.
Contributo di costruzione e oneri urbanistici
La circolare chiarisce anche gli aspetti economici legati alla realizzazione dei soppalchi.
L’inserimento del soppalco comporta infatti un incremento della superficie lorda (SL) e quindi l’applicazione del contributo di costruzione.
In particolare gli oneri di urbanizzazione sono calcolati secondo le tariffe previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia (art. 44, comma 8, L.R. 12/2005) e il costo di costruzione viene determinato sulla base della superficie utile del soppalco resa abitabile.
Scarica la Legge regionale Lombardia 12/2005 – Governo del territorio
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