Leasing “in costruendo” e credito ZES Unica: l’immobile è agevolabile, ma il “momento” chiave è la consegna
L’operazione” è agevolabile, ma i canoni di pre-locazione contano dal momento della consegna
Con la Risposta 32/2026, l’Agenzia delle Entrate interviene su un tema molto concreto per chi investe in area ZES: l’accesso al credito ZES Unica quando l’immobile strumentale viene realizzato tramite leasing “in costruendo”, cioè con un bene ancora da costruire (o in costruzione).
Nel quesito, l’istante (ALFA S.r.l.) intende realizzare un nuovo punto vendita costruendo un immobile strumentale in area ZES, preferendo il leasing in costruendo perché più agevole sul piano finanziario e operativo rispetto alla costruzione in proprio con mutuo ipotecario.
Il perimetro dell’agevolazione: immobili e leasing ammessi (ma con paletti)
La risposta richiama il quadro normativo: sono agevolabili gli investimenti “iniziali” (Reg. UE 651/2014) relativi anche a terreni e a immobili strumentali, oltre che a macchinari e attrezzature, e l’acquisto può avvenire anche mediante contratti di locazione finanziaria.
Attenzione però al limite specifico: terreni e immobili non possono superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato.
Leasing “in costruendo”: cos’è (e perché interessa in ZES)
L’Agenzia inquadra il leasing immobiliare come locazione finanziaria di medio-lungo periodo: nel leasing in costruendo la società di leasing finanzia il costo dell’immobile realizzato da un terzo fornitore su indicazione dell’utilizzatore; quest’ultimo paga canoni periodici e può riscattare il bene a fine contratto.
Nella fase di costruzione, l’utilizzatore corrisponde anche canoni di pre-locazione finanziaria fino al completamento dell’immobile.
Il “via libera” (con una precisazione): ammissibile “in linea di principio”
Il passaggio favorevole è fondato sul consolidato principio di tendenziale equivalenza tra acquisizione in proprietà e acquisizione tramite leasing: in generale, quindi, anche i beni immobili acquisiti mediante locazione finanziaria possono essere agevolabili.
Da qui la conclusione: in linea di principio non è escluso che la componente immobiliare di un investimento ZES Unica sia realizzata con leasing in costruendo, fermo restando il rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla disciplina nazionale e unionale.
L’Agenzia precisa che la risposta prescinde dalla verifica di requisiti e condizioni (tra cui la configurabilità dell’“investimento iniziale”), che non sono oggetto dell’interpello e restano soggetti ai controlli ordinari.
Il chiarimento decisivo: quando si considera “effettuato” l’investimento
Per individuare il “momento” in cui gli investimenti si considerano effettuati e il valore agevolabile, occorre tener conto delle regole del TUIR (artt. 109 e 110) richiamate anche dal D.M. attuativo.
E l’Agenzia chiarisce che:
gli oneri derivanti dai canoni di pre-locazione nel leasing in costruendo assumono rilevanza fiscale per l’utilizzatore a partire dalla consegna dell’immobile;
solo da tale momento può ritenersi soddisfatto il requisito dell’effettuazione dell’investimento ai fini del credito.
In più, spetta all’istante individuare in concreto il periodo d’imposta di competenza degli oneri secondo i criteri dell’art. 109 TUIR, a prescindere dai principi contabili adottati, per individuare il “momento” rilevante.
Approfondimenti
Per saperne di più, leggi il nostro approfondimento “Credito di Imposta Zes Unica 2026: come accedere all’agevolazione”
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