Lastrico solare: significato, normativa e caratteristiche

Il lastrico solare è la superficie piana situata sulla parte superiore di un edificio, come copertura e protezione. Ecco la guida completa con definizione, norme e differenze con terrazzo e tetto

Il lastrico solare è la superficie piana che conclude superiormente un edificio con funzione di copertura. A differenza della terrazza, non è necessariamente circondato da parapetti e la sua funzione primaria è protettiva, e può essere di uso comune, ad uso esclusivo o di proprietà esclusiva. Cos’è esattamente? Quali sono le normative che ne regolano l’uso? Ecco i dettagli in una guida completa.

Per la corretta progettazione del lastrico solare, ti suggerisco di utilizzare il software per la progettazione edilizia che ti consente di progettare in maniera accurata tutti gli spazi di un edificio, ottenendo modelli 3D, piante, sezioni, prospetti, dettagli costruttivi, computi e render.

Cosa è il lastrico solare: definizione

Il lastrico solare è definito come una superficie piana situata sulla sommità di un edificio, la cui funzione principale è quella di copertura e protezione dell’edificio stesso dalle intemperie, come sole e pioggia. A differenza del tetto, il lastrico è orizzontale e può avere leggere pendenze per consentire lo scorrimento dell’acqua.

Il lastrico solare è parte integrante della struttura edilizia e di solito è realizzato con cemento armato o laterocemento. A livello pratico, il lastrico solare può essere utilizzato per diversi scopi e svolge anche un’importante funzione di isolamento termico e acustico.

Ci sono tre principali tipologie di lastrico solare:

lastrico solare di uso comune: accessibile e fruibile da tutti i condòmini che ne condividono la manutenzione;
lastrico solare ad uso esclusivo: utilizzato e gestito da un solo condomino, pur mantenendo la funzione di copertura per tutto l’edificio;
lastrico solare di proprietà esclusiva: appartiene a un singolo individuo o unità immobiliare e può essere utilizzato a discrezione del proprietario, con limitazioni specifiche.

Lastrico solare: codice civile

Le principali disposizioni che interessato il lastrico solare e i suoi principali aspetti sono definite nel Codice Civile. In particolare gli articoli di riferimento sono:

art. 1117 c.c.: definisce il lastrico come parte comune quando ha funzione di copertura per più unità immobiliari;
art. 1123 c.c.: regolamenta la ripartizione delle spese per le parti comuni;
art. 1126 c.c.: specifica come suddividere le spese per i lastrici ad uso esclusivo;
art. 1127 c.c.: disciplina il diritto di sopraelevazione.

Articolo 1117 codice civile: parti comuni dell’edificio

L’articolo 1117 definisce le parti comuni dell’edificio, come il suolo, le fondazioni, le scale, i tetti e gli impianti. Questi elementi sono di proprietà collettiva di tutti i condòmini, il che implica che ogni proprietario ha il diritto di utilizzarli senza limitazioni, a meno che non ci siano disposizioni contrattuali specifiche. Inoltre, la gestione delle parti comuni deve avvenire nell’interesse di tutti i condòmini, garantendo così un uso equo e responsabile delle risorse condivise.

Art. 1117 – Codice civile

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche

Articolo 1123 codice civile: ripartizione delle spese

L’articolo 1123 del codice civile si concentra sulla ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni. Stabilisce che tali spese devono essere sostenute dai condòmini in proporzione al valore della loro proprietà, salvo diverse convenzioni.

Questo articolo introduce tre criteri gerarchici per la ripartizione delle spese:

i millesimi, relativi al valore della proprietà;
l’uso, in base a quanto ciascun condomino utilizza le parti comuni;
il gruppo ristretto per spese relative a elementi che servono solo a una parte dei condòmini.

Questo approccio garantisce che le spese siano equamente distribuite in base all’effettivo utilizzo e alla proprietà. Per il calcolo preciso dei valori relativi al valore delle proprietà, ti suggerisco di utilizzare il software per il calcolo delle tabelle millesimali che ti garantisce risultati professionali in modo semplice e veloce.

Art. 1123 – Codice civile

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Lastrico solare ad uso esclusivo

L’articolo 1126 del codice civile prevede che, se specificato nel regolamento condominiale, il lastrico solare può essere concesso in uso esclusivo.

Questo significa che il condomino titolare dell’uso esclusivo ha il diritto di utilizzare il lastrico come desidera, ma deve comunque rispettare la sua funzione principale di copertura per l’intero edificio, quindi i diritti di utilizzo sono limitati a tale scopo.

Affinché il lastrico solare sia di proprietà esclusiva, ciò deve essere chiaramente indicato nel titolo di proprietà e nel regolamento condominiale.

Art. 1126 – Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Come si ripartiscono le spese del lastrico solare (Art. 1126 c.c.)?

L’art. 1126 del codice civile stabilisce che le spese per la manutenzione e riparazione del lastrico a uso esclusivo vadano suddivise in questo modo:

1/3 a carico del proprietario che ne ha l’uso esclusivo;
2/3 a carico dei condomini coperti dal lastrico.

Questo perché, nonostante l’uso esclusivo, la funzione di copertura beneficia tutti i proprietari delle unità abitative sottostanti.

Costruire sul lastrico solare: è possibile?

Il proprietario dell’ultimo piano e chi possiede il lastrico solare hanno il diritto di costruire nuovi piani, a meno che il titolo di proprietà non preveda diversamente. Tale diritto è disciplinato dall’art. 1127 del codice civile.

La sopraelevazione è consentita solo se le condizioni strutturali dell’edificio lo permettono, garantendo la sicurezza della costruzione.

Gli altri condòmini possono opporsi alla sopraelevazione se questa compromette il decoro architettonico del condominio o riduce significativamente l’aria e la luce delle unità sottostanti.

Chi realizza la sopraelevazione deve corrispondere un’indennità agli altri condòmini, calcolata in base al valore dell’area occupata dalla nuova costruzione, proporzionalmente ai piani dell’edificio.

Inoltre, deve anche ricostruire il lastrico solare in modo da garantire il diritto d’uso agli altri condòmini.

Per la progettazione di elementi sul lastrico solare, è di grande aiuto il supporto di un software per la progettazione edilizia che ti consente di disegnare e modellare i diversi spazi. Ad esempio, con il software è possibile realizzare una piscina su lastrico solare.

Categoria catastale del lastrico solare

Quando un lastrico solare è censito, viene classificato nella categoria catastale F/5, che è priva di classe e rendita catastale. Questo significa che non produce reddito autonomo e non è soggetto a tassazione IMU, a meno che non sia considerato come area edificabile, ad esempio se è l’ultimo piano di un edificio suscettibile di sopraelevazione.

Per maggiori approfondimenti leggi la seguente sentenza in cui si approfondisce se il lastrico solare accatastato in F/5 costituisce bene strumentale.

Differenza tra tetto e lastrico solare

Il tetto e il lastrico solare, pur avendo entrambi la funzione di coprire un edificio, presentano differenze significative.

Il tetto è generalmente inclinato e realizzato con materiali come tegole, lastre o lamiere, progettato per proteggere l’edificio dalle intemperie. Al contrario, il lastrico solare è una superficie piana e orizzontale, spesso costruita in cemento o materiali impermeabili, che funge anch’essa da copertura per gli spazi sottostanti.

Mentre il tetto può ospitare impianti e avere funzioni aggiuntive, il lastrico solare mantiene la sua principale funzione di protezione senza compromettere l’integrità dell’edificio.

Differenza tra lastrico solare e terrazzo

La differenza tra lastrico solare e terrazza è principalmente legata alla loro funzione, struttura e utilizzo.

Il lastrico solare è una superficie piana situata sulla parte superiore di un edificio e fa parte della struttura stessa. Di norma, non è dotato di ringhiere o parapetti, il che ne limita l’accesso e l’uso come spazio abitativo. Viene solitamente utilizzato solo in caso di necessità, ad esempio per lavori di manutenzione.

Il terrazzo, invece, è una superficie calpestabile circondata da ringhiere o parapetti, che garantiscono un accesso sicuro. È pensato per essere uno spazio vivibile, adatto ad attività ricreative e sociali per i residenti.

In un contesto condominiale, il lastrico solare può essere di proprietà comune o esclusiva, mentre il terrazzo è solitamente di proprietà esclusiva del condomino a cui è collegato. Tuttavia, in entrambi i casi possono esserci implicazioni per l’intero condominio, soprattutto in termini di manutenzione.

Per trasformare un lastrico solare in un terrazzo è necessario ottenere un permesso di costruire, poiché questo intervento comporta un incremento della superficie abitabile e un cambio di destinazione d’uso dello spazio.

Sentenze di riferimento

Numerose sentenze hanno chiarito aspetti chiave del significato di lastrico solare e della ripartizione delle spese. Ecco alcuni casi giuridici che chiariscono degli aspetti fondamentali relativi alla tematica.

Stenditoio su lastrico solare: quando la modifica costituisce una nuova unità abitativa?

Sentenza 7430/2025 – Tar Campania

La trasformazione di uno stenditoio su lastrico solare in un locale abitativo costituisce una nuova costruzione quando comporta un incremento volumetrico stabile e permanente, modifica significativa della sagoma e della funzione del manufatto e crea un organismo edilizio autonomamente utilizzabile. In tali casi, l’intervento, realizzato in totale difformità dal permesso di costruire, è soggetto a demolizione ex art. 31 TUED, non essendo applicabili le sanzioni alternative previste per difformità parziali.

Leggi l’approfondimento

Lastrico solare ad uso esclusivo: la concessione a terzi richiede il consenso condominiale?

Sentenza Cassazione 20548/2025

Senza il consenso unanime di tutti i condòmini (art. 1108, comma 3 c.c.), il condomino con uso esclusivo non può disporre della parte comune né permettere a terzi di usarla o modificarla

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a un condomino, resta parte comune dell’edificio secondo l’art. 1117 c.c. L’uso esclusivo è una modalità di godimento del bene comune che deroga all’uso paritario previsto dall’art. 1102 c.c., ma non costituisce un diritto reale autonomo. Di conseguenza, senza il consenso unanime di tutti i condòmini ai sensi dell’art. 1108 comma 3 c.c., il condomino con uso esclusivo non può concedere a terzi diritti di godimento né autorizzare installazioni o costruzioni sul lastrico, poiché ciò incide sulla proprietà comune. Pertanto, l’uso da parte di terzi è vietato senza accordo unanime del condominio.

Leggi l’approfondimento

Ripartizione spese lastrico solare: sono a carico di tutti i condòmini?

La sentenza n. 11484/2017 della Corte di Cassazione chiarisce la ripartizione delle spese per il rifacimento dei lastrici solari in un condominio. Il contenzioso era sorto tra i condòmini riguardo a come suddividere i costi: il Tribunale di primo grado aveva stabilito che 1/3 delle spese fosse a carico dei proprietari esclusivi dei lastrici e 2/3 dei restanti condòmini. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva sostenuto che le spese dovessero gravare sui condòmini anche delle parti comuni.

Contrariamente, la Cassazione ha stabilito che l’obbligo di partecipare ai 2/3 delle spese riguarda solo i proprietari delle unità immobiliari situate nella proiezione verticale del lastrico, sottolineando che, in virtù dell’art. 1126 del codice civile, le spese devono essere ripartite tra i condòmini in proporzione alla loro quota di proprietà. La sentenza di appello è stata quindi cassata, ripristinando la precedente ripartizione.

Altre sentenze

Ulteriori casi sul tema:

Una scala a chiocciola può trasformare un lastrico solare in terrazza?
Infiltrazioni terrazzo privato: chi paga?
Scala a pioli tra abitazione e lastrico solare: occorre il titolo edilizio?
Tetto termico su lastrico solare, non è sopraelevazione!
Una tettoia realizzata sul lastrico solare costituisce una sopraelevazione
La trasformazione di un lastrico solare in terrazza necessita dell’idoneità statica?
Lastrico solare e installazione di ripetitori: quando è necessario il consenso di tutti i condòmini?
Per trasformare un lastrico solare in balcone occorre il permesso di costruire?
Ripartizione spese lastrico solare, cosa succede se crolla la terrazza per omessa manutenzione?
Lastrico solare ad uso esclusivo, la Cassazione si esprime su un contenzioso condominiale

FAQ sul lastrico solare

Che cos’è il lastrico solare?

Il lastrico solare è una superficie piana posta sulla sommità di un edificio, con funzione principale di copertura e protezione dalle intemperie. Può essere di uso comune, ad uso esclusivo o di proprietà esclusiva.

Qual è la differenza tra lastrico solare, terrazzo e tetto?

Il tetto è inclinato e realizzato con materiali come tegole o lamiere; il lastrico solare è piana e serve principalmente come copertura; il terrazzo è calpestabile, circondato da parapetti.

Quali materiali vengono utilizzati per costruire un lastrico solare?

Di solito cemento armato o laterocemento, eventualmente impermeabilizzato, per garantire resistenza e isolamento termico-acustico.

Come si suddividono le spese di manutenzione del lastrico solare?

Secondo l’art. 1126 c.c., per un lastrico ad uso esclusivo: 1/3 delle spese a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico dei condomini sottostanti, in proporzione alla loro proprietà.

È possibile costruire nuovi elementi o sopraelevazioni sul lastrico solare?

Sì, il proprietario può realizzare nuove costruzioni se le condizioni strutturali lo permettono, rispettando la sicurezza, l’uso comune e l’indennizzo agli altri condòmini (art. 1127 c.c.).

Serve un permesso per trasformare un lastrico solare in terrazzo?

Sì, perché il cambiamento comporta un incremento della superficie abitabile e modifica la destinazione d’uso dello spazio, richiedendo un permesso di costruire.

Che tipo di diritto hanno i condomini sull’uso del lastrico solare?

Tutti i condomini hanno diritto all’uso e alla manutenzione se comune; in caso di uso esclusivo, il condomino può godere dello spazio senza però pregiudicare la funzione di copertura per tutti.

È possibile cedere l’uso del lastrico solare a terzi?

No, senza il consenso unanime di tutti i condomini (art. 1108 c.c.), anche un lastrico ad uso esclusivo non può essere concesso a terzi, poiché resta parte comune.

Leggi l’approfondimento su Installazione del fotovoltaico sul lastrico solare

 

Fonte: Read More