L’assemblea può intervenire dopo l’amministratore sulle spese straordinarie?

La Cassazione affronta il tema dei poteri dell’assemblea condominiale in materia di spese straordinarie, chiarendo i rapporti tra autorizzazione preventiva, urgenza dei lavori e possibilità di approvazione successiva delle decisioni assunte dall’amministratore

La distinzione tra competenze dell’assemblea e poteri dell’amministratore non è soltanto una questione formale, ma incide direttamente sulla validità delle decisioni, sulla ripartizione degli oneri economici e sulla tutela dei diritti dei singoli condomini.

La disciplina codicistica attribuisce all’assemblea il potere di deliberare gli interventi di manutenzione straordinaria e le innovazioni, prevedendo maggioranze qualificate e specifici adempimenti, tra cui la determinazione della spesa e, nei casi previsti, la costituzione di un fondo speciale. All’amministratore, invece, è riconosciuta la facoltà di intervenire autonomamente solo in presenza di determinati presupposti, in particolare quando si tratti di opere urgenti.

In questo contesto si inserisce una questione centrale: quali sono gli effetti delle decisioni assunte dall’amministratore in assenza di una preventiva deliberazione assembleare? E, soprattutto, quale ruolo può svolgere l’assemblea successivamente rispetto a scelte già compiute o spese già sostenute?

Il tema,  discusso dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 20541/2025, coinvolge principi fondamentali dell’organizzazione condominiale, quali la collegialità delle decisioni, la tutela della minoranza, la certezza degli obblighi contributivi e l’equilibrio tra esigenze di tempestività gestionale e rispetto delle competenze attribuite dalla legge. Si tratta di un ambito in cui la giurisprudenza ha progressivamente precisato confini e condizioni, delineando un assetto che mira a conciliare efficienza amministrativa e garanzie partecipative.

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L’assemblea può intervenire retroattivamente sulla decisione amministrativa di spese condominiali anche non urgenti?

La controversia trae origine dall’impugnazione proposta da un condomino avverso una deliberazione assembleare del 2016, con la quale il Condominio aveva ratificato una precedente decisione del 2015 concernente la sostituzione dell’impianto ascensore.

Nella seduta del 2015, l’assemblea, pur prendendo atto dell’assenza dei quorum necessari per deliberare formalmente interventi straordinari, aveva espresso l’intenzione di procedere alla sostituzione dell’ascensore, conferendo ai consiglieri l’incarico di esaminare preventivi e individuare l’offerta più conveniente. L’intervento era stato giustificato sulla base di un verbale ispettivo che segnalava diverse criticità dell’impianto, ritenendo antieconomico procedere con interventi parziali di adeguamento.

La deliberazione del 2016 aveva successivamente ratificato tale decisione con il voto favorevole della maggioranza richiesta. Ulteriori deliberazioni assembleari, nel 2016 e nel 2017, avevano confermato l’indirizzo già assunto.

Il condomino ricorrente aveva impugnato la delibera del gennaio 2016 deducendone l’illegittimità, sia per l’assenza di una preventiva valida deliberazione, sia per la mancanza dei presupposti di urgenza richiesti dall’art. 1135, comma 2, c.c., sia per l’omessa approvazione e ripartizione formale della spesa.

Il Tribunale prima e la Corte d’Appello poi avevano respinto l’impugnazione, ritenendo legittima la ratifica assembleare e sussistente una situazione di urgenza. Il condomino proponeva quindi ricorso per cassazione.

Nel dettaglio, il ricorrente articolava plurime censure, riconducibili essenzialmente a quattro nuclei tematici:

assenza del requisito dell’urgenza: secondo il ricorrente, la sostituzione dell’ascensore non presentava carattere indifferibile, poiché l’impianto aveva continuato a funzionare per lungo tempo. Pertanto, difetterebbe il presupposto che consente all’amministratore di ordinare lavori straordinari senza preventiva autorizzazione assembleare;
violazione delle competenze assembleari: si sosteneva che l’approvazione di opere straordinarie dovesse avvenire con specifica deliberazione, maggioranze qualificate e preventiva determinazione della spesa, senza possibilità di delegare tali scelte al consiglio di condominio, organo con sole funzioni consultive e di controllo;
inesistenza o nullità della delibera per mancanza di riparto e fondo speciale: il ricorrente affermava che l’assemblea non avesse approvato formalmente la spesa né provveduto alla sua ripartizione, né costituito il fondo speciale richiesto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c;
vizi motivazionali e omessa pronuncia: venivano inoltre dedotti profili di omessa pronuncia su specifici motivi di appello e omesso esame di fatti decisivi.

Nel complesso, la tesi del ricorrente si fondava sull’idea che, in assenza di urgenza, le spese straordinarie sostenute o deliberate dall’amministratore non potessero essere validamente approvate ex post dall’assemblea.

Il Condominio resisteva, sostenendo che:

l’assemblea del 18 gennaio 2016 avesse validamente ratificato la decisione relativa alla sostituzione dell’ascensore con le maggioranze richieste;
l’intervento fosse comunque giustificato da esigenze di sicurezza evidenziate dai verbali ispettivi;
eventuali profili relativi all’urgenza rilevassero, semmai, nei rapporti interni tra amministratore e condomini ai fini del rimborso delle spese anticipate, ma non incidevano sulla validità della deliberazione assembleare di ratifica;
la delibera impugnata non fosse inesistente, né carente di elementi essenziali tali da comprometterne la validità.

Il Condominio evidenziava inoltre che le determinazioni del consiglio non avevano sostituito la volontà assembleare, ma si erano inserite in un procedimento decisionale culminato nella ratifica formale da parte dell’assemblea.

Cassazione: l’assemblea condominiale può ratificare e approvare retroattivamente spese straordinarie disposte dall’amministratore anche in mancanza del requisito dell’urgenza; tale requisito incide unicamente sul diritto dell’amministratore al rimborso delle somme anticipate, ma non costituisce condizione di validità della delibera assembleare di ratifica

La Suprema Corte rigetta integralmente il ricorso, affermando un principio di particolare rilievo sistematico: la validità della deliberazione assembleare che ratifica spese straordinarie disposte dall’amministratore non è subordinata alla effettiva sussistenza del requisito dell’urgenza:

L’effettiva sussistenza del carattere urgente dei lavori straordinari vale, piuttosto, quale presupposto per fondare il diritto dell’amministratore ad ottenere dai condomini rimborso delle spese anticipate (Cass. n. 20136 del 2017).

Ratifica assembleare e assenza di urgenza

La Corte chiarisce che l’assemblea, nell’esercizio delle proprie attribuzioni gestorie ex art. 1135 c.c., può:

approvare retroattivamente spese straordinarie già sostenute dall’amministratore;
ratificare decisioni precedentemente adottate senza valida delibera;
surrogare ex post la mancanza di preventiva autorizzazione.

Ciò vale anche quando i lavori non presentino carattere indifferibile o urgente.

Il requisito dell’urgenza rileva esclusivamente per fondare il diritto dell’amministratore al rimborso delle somme anticipate senza autorizzazione. Non costituisce invece condizione di validità della deliberazione assembleare che successivamente approvi o ratifichi tali spese.

Conseguentemente, le censure del ricorrente fondate sull’assenza di urgenza sono ritenute non decisive.

Ruolo del “consiglio di condominio”

La Corte ribadisce che:

l’assemblea condominiale – atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c. – può certamente deliberare la nomina di una commissione di condomini (cui equivale il “consiglio di condominio”) con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, ma le decisioni di tale più ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condomini – anche dissenzienti – solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni (quale, nella specie, l’attribuzione dell’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.) non sono delegabili ad un gruppo di condomini (proprio con riferimento al consiglio di condominio ex art. 1130-bis, comma 2, c.c., Cass. n. 7484 del 2019, non massimata; si vedano anche Cass. n. 23903 del 2016; Cass. n. 10865 del 2016).

quindi, il “consiglio di condominio” non può sostituirsi all’assemblea nelle decisioni inderogabili (come l’approvazione di opere straordinarie). Tuttavia, nel caso concreto, la decisione vincolante è stata adottata dall’assemblea del 2016, la quale ha conferito valore organizzativo alla ratifica. Le attività del consiglio hanno avuto carattere meramente preparatorio.

Approvazione della spesa e riparto

La sentenza distingue tra:

approvazione della spesa, che ha valore costitutivo dell’obbligazione contributiva;
ripartizione della spesa, che ha funzione dichiarativa e contabile.

L’assenza di una dettagliata ripartizione non comporta inesistenza della delibera. Inoltre, la costituzione del fondo speciale diventa imprescindibile quando la deliberazione definisce compiutamente oggetto e prezzo dell’appalto; nel caso concreto, la delibera impugnata si inseriva in un procedimento assembleare più articolato e progressivo.

Il ricorso è rigettato, con condanna del ricorrente alle spese.

Per maggiore approfondimento, leggi:

“Riforma del Condominio 2012, la guida aggiornata“
“Spese condominiali: cosa comprendono e come si dividono“

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