ISA costruzioni e Concordato Preventivo Biennale: quando contano anche le rimanenze (anche con ricavi “zero”)
In un anno senza vendite, quale ISA si applica? E si può aderire al Concordato Preventivo Biennale (CPB)?
Nel settore edile è frequente attraversare esercizi “di cantiere”, in cui l’impresa produce ma non vende: nessun rogito, nessuna fattura di vendita immobiliare, e quindi ricavi pari a zero nel conto economico.
In un anno senza vendite, quale ISA si applica? E si può aderire al Concordato Preventivo Biennale (CPB)?
Un chiarimento importante arriva dalla Risposta n. 39/2026 dell’Agenzia delle Entrate: per individuare l’attività prevalente (e quindi l’ISA “giusto” e l’eventuale accesso al CPB) non si guardano solo i ricavi, ma anche la variazione delle rimanenze di bilancio, tipicamente legate agli immobili in corso di costruzione destinati alla vendita.
Il caso tipico: impresa di costruzioni, vendite assenti, rimanenze in crescita
Il caso esaminato dall’Agenzia riguarda un’impresa che dichiara attività prevalente ATECO 41.00.00 (costruzione di edifici residenziali e non residenziali) ma, nell’esercizio 2024, presenta:
ricavi di vendita = 0 euro (assenza di cessioni immobiliari);
incremento delle rimanenze immobiliari (immobili in corso di costruzione destinati alla futura rivendita), iscritto nel conto economico.
L’istante evidenzia un punto chiave: nel comparto immobiliare la variazione delle rimanenze (voce A.2 del conto economico) rappresenta spesso la “misura” della produzione dell’anno, coerente con la dinamica cantieristica e con la contabilizzazione prevista dai principi contabili richiamati nel quesito.
Il chiarimento AdE: l’assenza di ricavi non blocca l’ISA costruzioni (DG69U) né il CPB
L’Agenzia chiarisce che il solo fatto di avere ricavi pari a zero non impedisce l’applicazione dell’ISA costruzioni DG69U (per il periodo d’imposta 2024) se l’assenza di vendite è dovuta alla fase fisiologica di realizzazione e, nello stesso esercizio, sono presenti variazioni di rimanenze riconducibili a immobili in costruzione destinati alla vendita.
Conseguenza operativa: l’impresa resta soggetta a ISA costruzioni e, proprio perché l’ISA è applicabile, può valutare l’adesione al Concordato Preventivo Biennale (biennio 2025-2026 nel caso trattato), nel rispetto delle ulteriori condizioni di legge.
Pertanto, per costruzioni contano ricavi e variazione delle rimanenze e anche un’impresa con ricavi “zero” ma rimanenze in aumento può rientrare nell’ISA costruzioni e nel perimetro del CPB.
“Non normale svolgimento dell’attività”: perché non si applica in questi casi
Un timore ricorrente è che ricavi nulli possano far scattare la causa di esclusione ISA per “non normale svolgimento dell’attività”.
Sul punto la Risposta AdE è molto chiara: assenza di ricavi + presenza di rimanenze (nei termini descritti) non configurano automaticamente un’ipotesi di “non normalità” ai sensi dell’art. 9-bis, in quanto si tratta di una fase tipica del ciclo produttivo edile (costruzione oggi, vendita domani).
Proprio perché fisiologici nel comparto, questi elementi non vanno letti come sintomi di inattività anomala tali da disapplicare gli ISA; pertanto l’impresa rimane nel sistema ISA e può, se lo desidera, valutare il CPB.
Il “limite ricavi” per l’esclusione ISA: attenzione al calcolo con rimanenze
C’è un secondo effetto pratico spesso sottovalutato: la variazione delle rimanenze non serve solo per capire l’attività prevalente, ma incide anche sul limite di esclusione dagli ISA (soglia 5.164.569 euro).
Per alcuni ISA, tra cui DG69U, il decreto di approvazione prevede che, ai fini del limite, i ricavi siano “rettificati”: aumentati delle rimanenze finali e diminuiti delle esistenze iniziali (valutate ai sensi degli artt. 92 e 93 TUIR).
Pertanto, un’impresa che “non fattura” nell’anno ma capitalizza molta produzione in rimanenze può comunque trovarsi, ai fini ISA, con un indicatore dimensionale rilevante. Va quindi verificato con attenzione il perimetro di applicazione.
Approfondimenti
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