Interventi in totale difformità: il Salva Casa consente la compatibilità paesaggistica?

Il TAR Sicilia chiarisce l’applicazione dell’art. 36-bis D.P.R. 380/2001 sulla possibilità di accertare la compatibilità paesaggistica per gli interventi realizzati in assenza o in difformità dal titolo edilizio

La sentenza n. 166/2026 del Tar Catania riguarda la possibilità di ottenere un accertamento di conformità per interventi edilizi realizzati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, alla luce delle modifiche normative introdotte dal cosiddetto “Decreto Salva Casa”. La controversia nasce dall’impugnazione di un provvedimento negativo della Soprintendenza per i Beni Culturali, che aveva negato il rilascio del parere di compatibilità paesaggistica per opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire. La sentenza analizza l’applicazione dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 e chiarisce le condizioni per la sanatoria anche in caso di aumento di volumi o superfici.

Per presentare la richiesta di accertamento all’ente competente è necessario allegare diversi documenti, tra cui la relazione paesaggistica. Per prepararla in modo rapido e senza rischiare errori che potrebbero compromettere anche la successiva verifica di compatibilità paesaggistica, puoi utilizzare il software relazione paesaggistica che ti consente di avere la documentazione che ti occorre in linea con le normative vigenti.

Il caso

Una società operante nel settore alberghiero ha acquistato un complesso ricettivo situato in un’area paesaggisticamente vincolata. Dopo l’acquisto, la società ha riscontrato difformità tra lo stato reale degli immobili e quanto previsto dai titoli abilitativi. Per regolarizzare la situazione, ha incaricato una consulenza tecnica e ha presentato al Comune un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, come aggiornato dal Decreto Salva Casa e recepito dalla normativa regionale siciliana.

Parallelamente, l’istanza è stata inviata alla Soprintendenza per il rilascio del parere di compatibilità paesaggistica, che ha emesso un provvedimento interlocutorio, richiedendo integrazioni documentali e affermando che il rilascio dell’accertamento non sarebbe stato possibile senza la preventiva demolizione dei volumi abusivi. La società ha risposto fornendo la documentazione richiesta, contestando la necessità della demolizione sulla base delle disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa, che consente la sanatoria anche per aumenti di volumi e superfici utili realizzati in parziale difformità dal permesso.

Nonostante le controdeduzioni, la Soprintendenza ha adottato il provvedimento definitivo di diniego, motivando la decisione con la presenza di ampliamenti, modifiche dei prospetti e cambio di destinazione d’uso, ritenuti non compatibili con il vincolo paesaggistico.

La società ha impugnato il provvedimento sostenendo:

violazione dell’art. 36-bis D.P.R. 380/2001 e dell’art. 167 D.Lgs. 42/2004: è stata contestata l’errata applicazione della normativa edilizia e paesaggistica. Secondo la ricorrente, la Soprintendenza avrebbe ignorato le innovazioni introdotte dal Decreto Salva Casa, che attraverso l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 consente la cosiddetta sanatoria con opere anche per interventi che abbiano comportato la creazione o l’aumento di superfici e volumi, purché valutati compatibili sotto il profilo paesaggistico. L’amministrazione avrebbe invece applicato la disciplina precedente, pretendendo la demolizione preventiva;
difetto di istruttoria e motivazione: l’amministrazione non avrebbe esaminato concretamente il progetto presentato, limitandosi a descrivere in modo generico lo stato dei luoghi senza valutare le soluzioni proposte;
violazione dei principi di trasparenza e collaborazione amministrativa: il diniego sarebbe sorretto da formule stereotipate (come il riferimento ai “detrattori paesaggistici”), senza spiegare in modo puntuale le ragioni ostative né indicare eventuali modifiche utili a rendere il progetto compatibile, in contrasto con il principio del cosiddetto dissenso costruttivo;
presunta formazione del silenzio-assenso: la società ha sostenuto che il provvedimento fosse tardivo, affermando che il termine per l’espressione del parere fosse decorso e che si fosse formato il silenzio-assenso.

Come è cambiato l’accertamento di compatibilità paesaggistica con il Salva Casa?

Il primo motivo di ricorso è fondato.

La Soprintendenza, nel provvedimento impugnato, ha evidenziato che gli interventi contestati ricadono in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico e ha qualificato le opere come difformità parziali della struttura alberghiera, consistenti in ampliamenti, modifiche dei prospetti e mutamenti di destinazione d’uso. Sulla base di tale inquadramento, l’amministrazione ha espresso parere negativo al mantenimento delle opere, richiamando l’art. 167 del Codice dei beni culturali e del paesaggio e affermando, con formula generica, che esse costituirebbero elementi di alterazione del contesto tutelato, in contrasto con le finalità di protezione paesaggistica.

Tale motivazione, tuttavia, non risulta coerente con il quadro normativo vigente: in passato, infatti, la compatibilità paesaggistica non poteva essere riconosciuta per opere che avessero comportato la creazione o l’aumento di superfici e volumi; oggi, invece, il quarto comma dell’art. 36-bis consente la sanatoria anche per tali interventi, purché si tratti di difformità parziali dal titolo edilizio e purché l’autorità paesaggistica esprima una valutazione favorevole sulla compatibilità delle opere rispetto ai valori tutelati.

Ne deriva che non è conforme alla disciplina attuale la pretesa dell’amministrazione di imporre, in via preliminare e generalizzata, il ripristino dello stato dei luoghi mediante eliminazione di tutti i volumi abusivi. La normativa vigente consente infatti di subordinare il rilascio del titolo in sanatoria alla rimozione delle sole opere non sanabili, presupponendo quindi che la valutazione di compatibilità possa intervenire anche prima della demolizione degli interventi suscettibili di regolarizzazione.

Il secondo e il terzo motivo di ricorso sono fondati. Alla luce del Decreto Salva Casa, non esiste più un divieto assoluto di sanatoria per opere che comportano aumenti di superfici o volumi; pertanto, la Soprintendenza non può limitarsi a richiamare automaticamente l’art. 167 del D.Lgs. 42/2004, ma deve svolgere una valutazione concreta sulla compatibilità paesaggistica.

Nel caso di specie, tale valutazione è mancata: il diniego si basa su formule generiche (“detrattori paesaggistici”) prive di un’analisi delle singole opere, della loro collocazione e delle misure di mitigazione proposte. Ne deriva un difetto di istruttoria e una motivazione insufficiente, che non consente di comprendere le ragioni effettive del rigetto.

È stato inoltre violato il principio del dissenso costruttivo, poiché l’amministrazione non ha indicato eventuali modifiche o prescrizioni utili a rendere il progetto compatibile con il vincolo paesaggistico, adottando invece un diniego apodittico e non collaborativo.

Il quarto motivo di ricorso, fondato sull’intervenuta formazione del silenzio-assenso ex quarto comma dell’art. 36-bis, non è fondato. La giurisprudenza consolidata stabilisce che il termine per l’espressione del parere della Soprintendenza decorre solo dalla ricezione della documentazione completa.

Nel caso di specie, la Soprintendenza, in data 11 agosto 2025, ha richiesto integrazioni documentali e la corretta modalità di pagamento dei diritti, sospendendo quindi il termine previsto dalla legge fino al riscontro della ricorrente, avvenuto il 10 settembre 2025. Tenendo conto della sospensione, il termine di 90 giorni previsto dall’art. 36-bis era ancora pendente alla data del 10 ottobre 2025, giorno in cui è stato adottato il provvedimento impugnato.

In conclusione, accogliendo i primi tre motivi di ricorso, il Tribunale ha annullato i provvedimenti impugnati, con l’obbligo per la Soprintendenza di riesaminare l’istanza secondo l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 e i principi richiamati nella sentenza.

Leggi l’approfondimento su L’accertamento di compatibilità paesaggistica

Fonte: Read More