Installazione ascensore in condominio: il diniego del TAR limita il giudice civile?

Come si coordina il giudizio amministrativo del TAR con quello civile nelle controversie sull’installazione di ascensori condominiali? Il Tribunale di Torino tra regole sulle barriere architettoniche, uso del cortile comune e autonomia del giudice civile

La questione dell’installazione di un ascensore in ambito condominiale si colloca al crocevia tra disciplina delle parti comuni, eliminazione delle barriere architettoniche e tutela dei diritti dei singoli partecipanti alla comunione. Il cortile, le facciate e gli spazi comuni diventano spesso il luogo fisico in cui si concentra il conflitto tra l’esigenza di migliorare l’accessibilità dell’edificio e l’interesse degli altri condomini a preservare le modalità di godimento preesistenti, la funzionalità degli impianti e, in alcuni casi, il valore estetico del fabbricato.

In questo contesto si intrecciano due piani distinti ma complementari: da un lato, il profilo pubblicistico legato ai titoli abilitativi edilizi e ai controlli dell’amministrazione; dall’altro, il profilo privatistico, che riguarda l’uso più intenso della cosa comune, i limiti posti dall’art. 1102 c.c. e il bilanciamento tra pari uso e utilizzo “maggiorato” da parte di chi promuove l’intervento. Il nodo centrale è comprendere fino a che punto le valutazioni operate dal giudice amministrativo possano incidere sulla successiva o parallela valutazione del giudice civile, chiamato a decidere se e a quali condizioni l’ascensore possa essere legittimamente realizzato, a spese di alcuni, su un bene comune.

Prima di scoprirne i dettagli e i chiarimenti in merito che giungono dalla sentenza n. 5091/2025 del Tribunale di Torino, è utile ricordare che inserire un progetto in un contesto reale non è operazione facile data la quantità di norme e regolamenti da rispettare, tra cui le distanze legali tra costruzioni, per cui puoi valutare l’utilizzo di un software per la progettazione architettonica BIM in grado di rappresentare velocemente tutte le soluzioni progettuali con una drastica riduzione di possibili errori. In più potrai disporre di un apposito BIM Object Authoring specifico per la progettazione di vani ascensori completi di tutti i componenti, nel rispetto di tutta una serie di prescrizioni e adempimenti a norma di legge.

Se il Tar dice no all’installazione dell’ascensore nel cortile comune di un condominio, il giudice civile può decidere autonomamente?

Alcuni proprietari di unità immobiliari ubicate al quarto e quinto piano di un condominio hanno promosso azione nei confronti del condominio frontista (17 bis), per ottenere l’accertamento del diritto a installare un ascensore in un cortile interno comune, a proprie esclusive spese, senza necessità del consenso del condominio convenuto.​

Gli attori sono proprietari di appartamenti collocati nella porzione dell’edificio priva di ascensore, raggiungibili soltanto mediante le scale, e hanno programmato nel 2021 la realizzazione di un impianto elevatore in cortile, sfruttando il beneficio fiscale del “bonus 75%” per l’abbattimento delle barriere architettoniche. Il cortile interno è contornato da tre condomìni, tra cui quello degli attori e quello del convenuto; il cortile viene qualificato come bene comune, in regime di supercondominio fra i tre edifici.​

Per correttezza informativa, gli attori hanno comunicato l’intenzione di installare l’ascensore a tutti i tre condomìni; due di essi (tra cui il proprio) hanno rilasciato dichiarazione di “nulla osta”, mentre il condominio convenuto ha negato il consenso. Nonostante il diniego, gli attori hanno conferito incarico a una società per l’esecuzione dell’opera e hanno presentato SCIA alternativa al permesso di costruire (2022), ottenendo i pareri favorevoli della Soprintendenza e della Commissione Locale per il Paesaggio.​

Il Comune, invece, ha negato il titolo edilizio, motivando il diniego con la mancanza del consenso del condominio (17 bis) convenuto. Gli attori hanno impugnato il provvedimento dinanzi al TAR Piemonte, che con sentenza n. 952/2023 ha respinto il ricorso, richiamando un orientamento consolidato secondo cui, quando l’Amministrazione conosce una situazione di comproprietà sull’immobile interessato, deve accertare la sussistenza dell’assenso di tutti i comproprietari, senza potersi addentrare nei rapporti civilistici sottostanti.​

Parallelamente, gli attori hanno quindi adito il giudice ordinario per ottenere una pronuncia sui rapporti civilistici tra i condomini interessati, chiedendo di accertare che l’ascensore costituisce legittimo uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., attuabile ad iniziativa e spese dei soli ricorrenti, senza necessità di consenso del condominio resistente.​

Motivi della domanda attorea

Gli attori, sul piano fattuale, allegano:​

la loro qualità di proprietari di unità ai piani alti del condominio 17, prive di ascensore, e la necessità di affrontare quotidianamente molte rampe di scale per raggiungere le abitazioni;
l’iniziativa del 2021 di realizzare un ascensore nell’area di cortile interno, operazione agevolata fiscalmente come intervento di eliminazione delle barriere architettoniche;
la natura comune del cortile a tutti e tre i condomìni che vi si affacciano, con conseguente configurazione di supercondominio, e la comunicazione preventiva dell’intervento ai tre condomìni, con adesione di due e dissenso del terzo (convenuto);
la presentazione della SCIA alternativa al permesso di costruire, gli esiti positivi presso Soprintendenza e Commissione Locale Paesaggio, nonché il successivo diniego comunale fondato unicamente sull’assenza di consenso del condominio (17 bis) e la sua conferma da parte del TAR Piemonte.​

Sul piano giuridico, la tesi attorea è così strutturata:​

il cortile, quale bene comune ai tre edifici, è soggetto alla disciplina della comunione ex art. 1102 c.c.; i condomìni partecipanti formano, in sostanza, un supercondominio;
l’ascensore, in quanto opera funzionale all’eliminazione delle barriere architettoniche, rientra nella facoltà del singolo condomino di apportare modifiche alle parti comuni per trarne la più intensa e razionale utilizzazione, purché non sia alterata la destinazione della cosa comune e non sia impedito agli altri condomini il pari uso;
l’opera, nel caso concreto, rispetta il limite quantitativo del “pari uso”, poiché non determina una diminuzione sostanziale della possibilità di utilizzare il cortile da parte degli altri partecipanti;​
sono rispettati anche i limiti qualitativi: non si incide sulla stabilità, sulla sicurezza né sul decoro architettonico; non si arreca apprezzabile compromissione di aria e luce alle aperture delle facciate del condominio (17 bis); non si impediscono gli interventi di manutenzione sulla facciata del convenuto, né si intralciano i servizi (scarichi, acqua, gas, energia) né l’accesso pedonale e carrabile al cortile, il posteggio biciclette e la collocazione dei bidoni rifiuti, tutti collocati in altre porzioni del cortile.​

Gli attori evidenziano inoltre che la soluzione progettuale prescelta rappresenta, di fatto, l’unica opzione concretamente praticabile per dotare il quarto e quinto piano di un ascensore con sbarco diretto nel vano scala, tenuto conto della configurazione dell’edificio e delle esigenze di persone anziane e con difficoltà motorie. Viene richiamato il principio di “solidarietà condominiale”, inteso come criterio interpretativo che impone, nel bilanciamento di interessi, una particolare attenzione al valore dell’accessibilità per i soggetti con disabilità, a prescindere dall’attuale presenza di specifici portatori di handicap nello stabile.​

La conclusione attorea è quindi la seguente: l’ascensore costituisce modificazione lecita ex art. 1102 c.c., può essere realizzato ad esclusiva iniziativa e spese degli attori e non richiede il consenso del condominio resistente né quello di altri comproprietari del cortile, purché sia rispettato il limite del non pregiudizio alla stabilità e sicurezza dell’edificio.​

Difese del condominio convenuto

Il condominio convenuto eccepisce preliminarmente l’inammissibilità della domanda, ritenendola coperta dal giudicato derivante dalla sentenza TAR Piemonte n. 952/2023, emessa tra le stesse parti e, a suo dire, già risolutiva della questione sulla necessità del consenso di tutti i comunisti.​

Nel merito, il convenuto contesta la domanda attorea sostenendo che:​

l’ascensore sarebbe collocato in una “manica” del cortile comune, a circa 50 cm dalla facciata del fabbricato convenuto; trattandosi di spazio comune, la relativa decisione avrebbe dovuto essere assunta secondo l’art. 2, comma 2, L. 13/1989, con il concorso deliberativo anche del condominio resistente;
nella SCIA gli attori avrebbero falsamente dichiarato l’assenza di diritti di terzi sulla corte comune, qualificando il sedime dell’ascensore come di esclusiva proprietà del loro condominio;
nonostante il dissenso espresso, gli attori avrebbero avviato il cantiere, rimuovendo un pluviale del convenuto e lasciando a cielo aperto le tubazioni del medesimo;​
il convenuto non intende in ogni caso consentire l’aggancio strutturale dell’ascensore alla propria facciata;
le condomine anziane richiamate dagli attori non risiederebbero più stabilmente nello stabile da tempo;
non troverebbe applicazione l’art. 1102 c.c., ma l’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni, specie se ricondotte alla disciplina speciale della L. 13/1989, come risultante dall’art. 2, commi 2 e 3;​
in base all’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., l’ascensore non soddisferebbe i requisiti delle norme UNI EN 81-20, configurandosi come innovazione potenzialmente lesiva della sicurezza e stabilità del fabbricato;
anche a voler applicare l’art. 1102 c.c., l’installazione nel punto scelto dagli attori altererebbe la destinazione del cortile e impedirebbe il pari uso: verrebbe ostacolata l’ispezione dei tombini e la riparazione delle tubature, che risulterebbero inglobate nella base in cemento armato dell’impianto, con possibili ripercussioni su resistenza e utilizzabilità; si aggraverebbero le difficoltà nella manutenzione straordinaria della facciata e verrebbe ridotta aria e luce alle finestre del primo e secondo piano, limitando anche l’uso del terrazzo al quarto piano e richiedendo la rimozione dello sfiato di una caldaia al primo piano.​

Il Tribunale di Torino: l’installazione di un ascensore su cortile comune, finalizzata all’eliminazione delle barriere architettoniche, costituisce uso più intenso ex art. 1102 c.c. e, se non lede stabilità o sicurezza del fabbricato, non richiede il consenso del comproprietario dissenziente, né è preclusa dal diniego del TAR che non fa giudicato sui rapporti civilistici

Effetti (limitati) della sentenza del TAR e inesistenza di giudicato preclusivo

Il Tribunale respinge l’eccezione di inammissibilità per giudicato sollevata dal condominio convenuto. Richiama l’art. 8 del Codice del processo amministrativo, secondo cui il giudice amministrativo, nelle materie prive di giurisdizione esclusiva, conosce, senza efficacia di giudicato, delle questioni pregiudiziali o incidentali relative a diritti soggettivi, quando la loro soluzione sia necessaria per definire la controversia principale.​

In applicazione di tale norma, il giudice amministrativo può accertare incidentalmente situazioni giuridiche soggettive, ma senza formare giudicato su di esse. La sentenza TAR Piemonte n. 952/2023, infatti:​

ha ritenuto, in via incidentale, che, in assenza di titolo contrario, il cortile al servizio di più edifici si presume comune;
ha reputato legittimo il provvedimento comunale inibitorio, nella parte in cui subordinava l’intervento al consenso di tutti i comproprietari, escludendo che l’Amministrazione potesse prescindere dall’assenso dei comunisti sulla base di complesse valutazioni civilistiche;
ha qualificato come non pertinente, rispetto al controllo di legittimità del diniego edilizio, il richiamo alla “solidarietà condominiale” ex art. 1102 c.c., ritenendo assente il presupposto del coinvolgimento di tutti i soggetti titolari di diritti sulle parti comuni nella presentazione della SCIA;
ha evidenziato che la disciplina sulle barriere architettoniche, pur attribuendo poteri e facoltà speciali ai soggetti portatori di esigenze specifiche, fa salvo il disposto degli artt. 1120, comma 2, e 1121, comma 3, c.c., e presuppone comunque il pieno coinvolgimento del condominio e degli altri titolari di diritti sulle parti comuni.​

Secondo il Tribunale, il giudicato amministrativo copre soltanto la legittimità dell’ordine comunale di non eseguire l’intervento edilizio per mancanza di assenso di tutti i comproprietari, non anche le affermazioni incidentali relative ai rapporti civilistici tra i comunisti e alla necessità o meno del consenso di tutti ai fini dell’esercizio delle facoltà di uso della cosa comune. Proprio perché tali profili sono stati trattati dal TAR solo come premesse incidentali al giudizio di legittimità sul diniego edilizio, essi non acquistano efficacia di giudicato nel processo civile.​

Ne deriva che la pronuncia amministrativa non preclude al giudice ordinario l’accertamento autonomo dei rapporti civilistici tra i condomini e, in particolare, la verifica se, ex art. 1102 c.c., l’ascensore possa essere installato dai singoli condomini interessati senza il consenso del condominio resistente.​

Qualificazione dell’opera e disciplina applicabile (art. 1102 c.c. e L. 13/1989)

Nel merito, il Tribunale richiama la recente giurisprudenza della Cassazione (sentenza n. 26702/2025), che distingue le “innovazioni” ex art. 1120 c.c. dalle “modificazioni” ex art. 1102 c.c., sia sul piano oggettivo sia su quello soggettivo. Le innovazioni sono opere che incidono sull’essenza materiale del bene comune, comportando l’obbligo di spesa per tutti i condomini, mentre le modificazioni ex art. 1102 c.c. rientrano nelle facoltà del singolo di trarre dalla cosa comune una utilizzazione più intensa, purché compatibile con i pari diritti degli altri.​

In controversie fra privati, aventi ad oggetto opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edilizia condominiale, ciò che rileva è esclusivamente la lesione dei diritti soggettivi di proprietà e di condominio regolati dal codice civile, mentre le questioni sull’osservanza delle prescrizioni tecniche regolamentari (accessibilità, adattabilità, visitabilità) si esauriscono nel rapporto pubblicistico fra richiedente e pubblica amministrazione, condizionando il rilascio dei titoli edilizi e dell’agibilità ma non il giudizio civilistico tra condomini.​

La Cassazione ha inoltre affermato che:​

l’installazione, da parte di uno o più condomini, a proprie spese, di un ascensore nelle parti comuni per eliminare le barriere architettoniche deve essere valutata alla luce dell’art. 1102 c.c., secondo il criterio del “pari uso”;
per tali modifiche individuali non è richiesta una preventiva autorizzazione assembleare, salvo diversa pattuizione contenuta in convenzione condominiale di natura contrattuale;
l’art. 2 L. 13/1989, come modificato, stabilisce che le deliberazioni sulle innovazioni destinate all’eliminazione delle barriere architettoniche sono assunte con le maggioranze dell’art. 1120, comma 2, c.c., non sono mai considerate voluttuarie e restano soggette unicamente al divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, non anche ai divieti relativi al decoro architettonico e all’inservibilità anche per un solo condomino;
per analogia, le stesse limitazioni (pregiudizio a stabilità o sicurezza) vanno applicate alle modifiche eseguite a spese del singolo, in quanto espressione del medesimo bilanciamento fra esigenze di accessibilità e tutela dei diritti altrui.​

Il Tribunale recepisce tali principi, affermando che la realizzazione dell’impianto di ascensore oggetto di causa rientra nell’alveo dell’art. 1102 c.c. e va valutata, in combinazione con l’art. 2 L. 13/1989, unicamente sotto il profilo del possibile pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, mentre non rilevano, come cause di illegittimità, pregiudizi al decoro o limitazioni non significative nell’uso del cortile, se compatibili con il pari uso degli altri condomini.​

Esiti della CTU e bilanciamento degli interessi

La CTU tecnica accerta, anzitutto, che la normativa tecnica di riferimento per l’intervento è la UNI EN 81-21, dedicata agli ascensori installati in edifici esistenti in presenza di vincoli che impediscono il rispetto integrale della UNI EN 81-20:2020. Tale norma non prevede, tra i requisiti considerati, quelli relativi alle “porte di accesso ed emergenza, botole di accesso, porte di ispezione” richiamati dal condominio convenuto sulla base della diversa EN 81-20-2020.​

Il CTU precisa che spetterà al progettista garantire tutte le condizioni di sicurezza dell’impianto (anche con eventuali “porte intermedie di soccorso” ai piani interessati), trattandosi di profili inerenti alla sicurezza degli utilizzatori dell’ascensore, non alla fruizione del cortile o degli spazi privati delle parti.​

Quanto agli aspetti strutturali, il CTU rileva che non vi è agli atti un progetto definitivo di ancoraggio dell’ascensore alle murature, ma non emergono elementi tecnici che impongano necessariamente l’aggancio anche al fabbricato convenuto; se, per qualsiasi ragione, se ne ravvisasse la necessità, il progettista strutturale avrebbe il dovere di risolvere le criticità nel rispetto della normativa vigente. Il Tribunale conclude che non vi sono elementi per ritenere che l’ascensore comprometta stabilità o sicurezza dell’edificio del convenuto.​

Sotto il profilo del pari uso del cortile, il CTU individua come area effettivamente incisa dall’opera soltanto una porzione rettangolare del cortile (circa 17,5 m2), posta in un angolo, mentre la restante area cortilizia rimane sostanzialmente invariata. Viene affermato che l’installazione non produrrebbe limitazioni significative all’uso del cortile da parte del condominio resistente.​

Il Tribunale valorizza questi dati nel bilanciamento degli interessi:​

il sacrificio imposto al convenuto e agli altri soggetti incisi (anche non parti del giudizio) si sostanzia in una riorganizzazione delle tubazioni, nella creazione di nuovi pozzetti, nello spostamento di uno sfiato e in adattamenti tecnici che, pur esistenti, non impediscono l’uso del cortile, la manutenzione delle facciate né la fruizione dei locali;
per contro, la mancata installazione dell’ascensore manterrebbe inalterate rilevanti barriere architettoniche, pregiudicando in modo grave e duraturo l’accessibilità degli appartamenti ai piani alti e la loro effettiva abitabilità, oggi e in prospettiva, per persone anziane o con disabilità.

Il giudizio comparativo porta il Tribunale a ritenere che il pregiudizio lamentato dal convenuto sia inferiore rispetto alla compressione del diritto degli attori a rendere accessibili le proprie unità immobiliari. Il bilanciamento, inoltre, va condotto non solo in funzione di esigenze attuali, ma anche in base alla concreta fruibilità futura dell’edificio da parte di persone con disabilità, senza che sia necessario dimostrare una situazione di handicap già esistente nel condominio.​

Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale:​

accoglie la domanda degli attori, accertando che l’installazione dell’ascensore nel cortile comune, nel punto e con le modalità rappresentate in CTU, ad esclusivo carico economico degli attori, rientra nell’ambito dell’art. 1102 c.c. e non richiede il consenso del condominio convenuto;
esclude che la sentenza del TAR Piemonte n. 952/2023 costituisca giudicato preclusivo sul merito dei rapporti civilistici tra i condomini, limitandone l’efficacia alla sola legittimità del provvedimento amministrativo di diniego edilizio;
dispone l’integrale compensazione delle spese di lite, in considerazione della complessità tecnica e giuridica della fattispecie;
pone definitivamente le spese di CTU per un terzo a carico degli attori e per due terzi in solido a carico del condominio convenuto.​

Per maggiore approfondimento, leggi:

“Ascensore in condominio: normativa, procedure e spese“
“Guida per l’abbattimento di barriere architettoniche in condominio“

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