IMU: guida veloce al calcolo dell’imposta

Scopri come si calcola l’IMU in 12 domande e risposte: il concetto di abitazione principale, i soggetti tenuti al pagamento dell’imposta, aliquote, esenzioni e riduzioni

Cos’è l’IMU? Come si calcola l’imposta? Cosa si intende per “abitazione principale”? Quali agevolazioni, esenzioni e riduzioni prevede la legge?

Leggi questo articolo per ripassare velocemente le “regole di funzionamento” dell’IMU, l’imposta municipale unica.

In caso di ricostruzione l’IMU va calcolata solo sull’area edificabile?

Con la sentenza 550/7/2025 la Corte di Giustizia tributaria di secondo grado del Lazio interviene sulla vicenda di un contribuente che, per un immobile oggetto di una ristrutturazione profonda e integrale, ha calcolato l’IMU da versare sulla sola area edificabile.

Il Comune di Roma chiede, in sede di accertamento, il versamento di un’IMU più elevata.

Il caso arriva dinanzi alla Cgt di Roma che, accogliendo il ricorso del contribuente spiega che “laddove i cespiti siano oggetto di una pesante e complessiva ristrutturazione, come emerge con estrema chiarezza dalla copiosa documentazione amministrativa e tecnica allegata dalla contribuente”, l’Imu va calcolata “non già sulla rendita catastale dei cespiti iscritta in Catasto , che non risulta più utilizzabile a partire dall’inizio degli interventi infrastrutturali, bensì sul valore commerciale dell’aerea di sedime che ritorna ad essere fabbricabile”.

Il Comune ricorre in appello, sostenendo che il contribuente avrebbe dovuto comunicare il nuovo valore catastale dell’area, tramite procedura Docfa, prima di versare le imposte.

Il ricorso è respinto dalla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado poiché, si legge nella sentenza, “appare consolidato il principio in base al quale in tema di imposta municipale sugli immobili, ai fini della determinazione della base imponibile per gli stabili in ristrutturazione”, occorre considerare “soltanto il valore dell’area, e non quello del fabbricato oggetto di lavori, almeno fino alla data di ultimazione delle opere”.

“In presenza di prove concrete dove emerge in maniera incontestabile la conoscenza da parte dell’amministrazione dell’attuale condizione di un immobile oggetto di pesanti lavori di ristrutturazione” il Comune è tenuto pertanto ad “applicare l’imposta esclusivamente sull’area fabbricabile”.

Cos’è l’IMU?

L’IMU è l’imposta dovuta per il possesso di:

fabbricati (escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9)
aree fabbricabili;
terreni agricoli.

L’IMU è stata introdotta nel 2012 dall’art. 13 della legge 214/2011, in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI).

Dal 2014 e fino al 2019, poi, l’IMU è stata quale imposta facente parte, insieme al tributo per i servizi indivisibili (TASI) e alla tassa sui rifiuti (TARI), dell’imposta unica comunale (IUC). La legge 160/2019 – la norma che attualmente disciplina l’imposta – ha abolito la IUC e la TASI.

Cosa si intende per “abitazione principale”?

L’IMU non è dovuta per l’abitazione principale. Sono assoggettate all’imposta esclusivamente le abitazioni di lusso, quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano.

Leggi l’approfondimento “Prima casa e abitazione principale: facciamo chiarezza

Sono assoggettate al regime IMU dell’abitazione principale le pertinenze della stessa classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso.

Sono assimilate per legge all’abitazione principale le seguenti fattispecie:

le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco.

Tali fattispecie di assimilazione all’abitazione principale sono stabilite dalla legge e non possono essere in alcun modo modificate dal comune.

Il comune ha tuttavia la facoltà di prevedere, con proprio atto regolamentare, l’assimilazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata; in caso di più unità immobiliari, l’assimilazione può essere applicata ad una sola di esse.

Il comune ha esclusivamente la facoltà di introdurre o meno l’assimilazione dell’immobile posseduto da anziani o disabili e non può, quindi, qualora decida di prevederla, restringerne il campo di applicazione stabilendo requisiti ulteriori, come, ad esempio, quello secondo cui l’abitazione, oltre a non essere locata, non deve essere nemmeno occupata ad altro.

Cosa si intende per area fabbricabile?

Si intende per area fabbricabile l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.

Cosa si intende per terreno agricolo?

L’IMU si applica anche ai terreni agricoli (per terreno agricolo si intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato).

Non sono considerati fabbricabili – e quindi esentati – i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.

Come si calcola l’IMU?

L’IMU si calcola applicando l’aliquota fissata per la particolare fattispecie alla base imponibile.

ALIQUOTE

Per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’IMU è fissata in una misura “standard” che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla legge.

È qui disponibile -anche per il download gratuito – la tabella delle aliquote stabilite dalla legge per ciascuna fattispecie e i relativi margini di manovrabilità da parte dei comuni.

TABELLA DELLE ALIQUOTE IMU

Ogni comune determina le aliquote dell’IMU con delibera del Consiglio comunale, che a pena di inapplicabilità deve essere:

approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento, fissato al 31 dicembre dell’anno precedente;

pubblicata sul sito finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.

I regolamenti e le delibere di determinazione delle aliquote dell’IMU devono essere approvati dal comune previa elaborazione di un prospetto informatizzato che formerà parte integrante dell’atto.

Essi sono applicabili per l’anno cui si riferiscono – e dunque dal 1° gennaio dell’anno medesimo – a condizione che tale pubblicazione avvenga entro il 28 ottobre dello stesso anno.

In caso di mancata approvazione delle delibere, il Comune è obbligato ad applicare le aliquote standard, a partire dal 7,6 per mille previsto dalla normativa nazionale per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

Ricordiamo che per l’IMU l’aliquota massima è pari all’11,4 per mille ed è applicabile solo nei Comuni che a suo tempo avevano introdotto la maggiorazione Tasi, poi inglobata nell’imposta unica. Per tutti gli altri casi il tetto di legge resta fissato al 10,6 per mille, mentre il parametro standard è il 7,6 per mille (5 per mille per le abitazioni principali).

L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso.

A tal fine:

il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto, è computato per intero;
il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.

BASE IMPONIBILE DEI FABBRICATI ISCRITTI IN CATASTO

Per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5%, i seguenti moltiplicatori:

BASE IMPONIBILE DELLE AREE FABBRICABILI

Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti elementi:

zona territoriale di ubicazione;
indice di edificabilità;
destinazione d’uso consentita;
oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

I comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato.

BASE IMPONIBILE DEI TERRENI AGRICOLI

Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.

IMU semplificata: i casi di possibile differenziazione delle aliquote

Il D.M. 06/09/2024 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 219 del 18 settembre 2024) individua le fattispecie in materia di imposta municipale propria (IMU), in base alle quali i comuni possono diversificare le aliquote.

Il decreto limita a 128 i casi di possibile differenziazione delle aliquote. Si tratta di un’integrazione al prospetto approvato con il D.M. 07/08/2023.

Ecco i punti salienti del provvedimento:

parametro unico per abitazioni di lusso o fabbricati agricoli: in questi casi non è consentita l’introduzione di alcuna differenziazione;
categoria catastale D (capannoni industriali o commerciali, alberghi, ecc.): è consentita un’aliquota alleggerita se l’immobile ha una superficie inferiore a una certa metratura o una rendita sotto una soglia scelta dal Comune, oppure per esempio se si trova in una zona «soggetta ad alto tasso di abbandono di attività economico-commerciale» o fuori dal raggio d’azione dei trasporti pubblici;
ONLUS e terzo settore: è prevista possibilità di applicare aliquote alleggerite agli immobili di categoria D di proprietà di ONLUS o enti del terzo settore;
abitazioni date in affitto: è consentito differenziare l’aliquota in base alle rendite catastali, alle superfici, ai requisiti (anche reddito Isee) degli utilizzatori, al tipo di contratto (per esempio a canone concordato) e agli accordi e ai patti territoriali; per affitti brevi, bed & breakfast e simili, possono essere definite aliquote diverse a seconda che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale o limitata a un solo alloggio, nuova o in essere da più tempo;
fabbricati in comodato: è consentito prevedere parametri come la destinazione d’uso, la tipologia di attività che si svolge nell’immobile, il numero di dipendenti o la potenza degli impianti energetici;
immobili danneggiati o diventati inagibili a causa di una calamità naturale: il Comune può deliberare un’aliquota agevolata o anche azzerata, anche fuori dai casi di esenzione previsti dalla legge.

In quali casi c’è l’esenzione IMU?

IMMOBILI E FABBRICATI

Le ipotesi di esenzione dall’IMU sono:

gli immobili posseduti dallo Stato, dai Comuni, nonché quelli posseduti, nel proprio territorio, dalle Regioni, dalle Province, dalle Comunità montane, dai Consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9 (stazioni ferroviarie e metropolitane, porti, aeroporti, funivie, sciovie, edicole, chioschi, stazioni di servizio autostradali, mercati, cimiteri, discariche, acquedotti, campi sportivi pubblici, piscine, etc.);
i fabbricati con destinazione ad usi culturali;
i fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze;
i fabbricati di proprietà della Santa Sede;
i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali;
gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali (esclusi i partiti politici), destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché le attività di religione o di culto;
gli immobili occupati abusivamente, per i quali sia stata presentata denuncia penale;
i fabbricati collabenti (cat. catastale F/2), vale a dire gli immobili in disuso per il loro elevato grado di inutilizzabilità (fabbricati fatiscenti, ruderi, etc.) e pertanto “privi di rendita”.

I comuni, inoltre, nell’esercizio della propria autonomia regolamentare, hanno la facoltà di prevedere l’esenzione dall’IMU in favore delle seguenti fattispecie:

gli immobili dati in comodato gratuito al comune o ad altro ente territoriale, o ad ente commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi compiti istituzionali o statutari;
gli esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa di lavori pubblici che si protraggono per oltre sei mesi;
gli immobili danneggiati o diventati inagibili a causa di una calamità naturale.

TERRENI AGRICOLI (AREE FABBRICABILI POSSEDUTE E CONDOTTE DA COLTIVATORI DIRETTI O IMPRENDITORI AGRICOLI)

Sono esenti i terreni agricoli nei seguenti casi:

terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
terreni agricoli ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’all. A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

L’agevolazione comporta l’esenzione per il soggetto passivo che sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale e la tassazione quale terreno agricolo per l’eventuale comproprietario privo di tali qualifiche.

Sono assoggettati all’IMU i fabbricati rurali ad uso strumentale e i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita fintanto che permanga tale destinazione.

Quali riduzioni e agevolazioni sono previste per l’IMU?

PERTINENZE

Le agevolazioni previste per l’abitazione principale si applicano anche alle pertinenze di categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (box per auto, posti auto scoperti, rimesse per autoveicoli o per imbarcazioni, autorimesse) e C/7 (Tettoie chiuse o aperte Lavatoi pubblici coperti, posti auto su aree private coperte o su piani “pilotis”), nella misura massima di un’unità per ciascuna di tali categorie.

FABBRICATI

La base imponibile è ridotta del 50% per:

i fabbricati di interesse storico o artistico;
i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni;
le abitazioni concesse in comodato (per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che:

 il contratto di comodato sia registrato;
il comodante possieda in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione della base imponibile si applica anche qualora, in caso di morte del comodatario, l’immobile resta destinato ad abitazione principale del coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune per le abitazioni diverse da quella principale o per la specifica fattispecie in questione, è ridotta al 75 per cento.

Chi deve pagare l’IMU?

L’imposta è dovuta dal:

proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie);
concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
locatario in caso di leasing (a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto, anche per gli immobili da costruire o in corso di costruzione);
il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli.

L’IMU è dovuta esclusivamente dai suddetti soggetti e non anche dall’occupante dell’immobile (il quale era assoggettato alla TASI, che è stata abolita dalla legge di bilancio 2020).

Quando si versa l’IMU?

L’IMU deve essere versata in due rate, con le seguenti scadenze:

16 giugno;
16 dicembre.

Il versamento della prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente.

Il versamento della seconda rata (“a saldo”) è pari all’imposta dovuta per l’intero anno, sulla base delle aliquote vigenti per l’anno di competenza, detratto il versamento effettuato come prima rata.

È possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione annuale entro il 16 giugno dell’anno di riferimento.

Come si versa l’IMU?

Il versamento dell’IMU deve essere effettuato esclusivamente tramite una delle seguenti modalità:

modello F24;
bollettino di conto corrente postale con esso compatibile.

Quando c’è l’obbligo della dichiarazione IMU?

L’obbligo di presentare la dichiarazione IMU è previsto solo nei casi in cui si siano verificate modificazioni soggettive e oggettive che danno luogo ad una diversa determinazione dell’imposta dovuta e non sono immediatamente conoscibili dal comune.

La dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.

Cosa succede se non si paga l’IMU?

In caso di omesso versamento dell’IMU, possibile sanare la propria posizione e provvedere ad effettuare il versamento attraverso la disciplina del ravvedimento operoso.

Si può sanare la propria posizione provvedendo a versare all’erario l’importo dovuto e aggiungere le sanzioni e gli interessi, che aumentano man mano che passa il tempo rispetto alla scadenza prevista per il pagamento.

La possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso per il ritardato o omesso versamento IMU è applicabile sino al momento in cui viene notificato un atto di accertamento.

La misura di tale sanzione è pari al:

25% dell’imposta, se il versamento è stato omesso oppure se è eseguito con un ritardo superiore a 90 giorni rispetto alla scadenza;
15% dell’imposta, se il versamento è eseguito con un ritardo non superiore a 90 giorni;
1% per ciascun giorno di ritardo, se il versamento è eseguito con un ritardo non superiore a 15 giorni.

Pertanto, se la regolarizzazione avviene, per esempio, entro 30 giorni dall’originaria data di scadenza del pagamento del tributo, la sanzione ridotta da versare in sede di ravvedimento sarà pari all’1,5% dell’imposta dovuta (1/10 del 15%). Se, invece, la regolarizzazione avviene dopo soli due giorni dalla scadenza, la sanzione da versare sarà pari allo 0,2% (1/10 del 2%).

Nel caso in cui il contribuente superi la soglia dei dodici mesi scatta il ravvedimento operoso lunghissimo, esteso anche all’IMU nei casi di mancato versamento entro i 2 anni o oltre questo termine.

Il versamento deve essere effettuato entro i due anni dalla scadenza originaria. In questo caso la sanzione ordinaria del 25% viene ridotta ad 1/7 e quindi risulta essere pari al 4,29%.

Quando il contribuente, invece, dovesse versare l’IMU oltre i due anni rispetto alla scadenza prevista, la sanzione sale al 5%.

La sanzione sale al 6%, sempre da aggiungere al pagamento dell’IMU, nel caso in cui la regolarizzazione avviene dopo aver ricevuto il verbale di constatazione, ma entro la notificazione dell’atto di accertamento, quindi prima dell’emissione della cartella esattoriale.

La notifica degli avvisi di accertamento IMU deve avvenire a pena di decadenza entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento è stato o avrebbe dovuto essere effettuato.

Si tenga conto che, per i tributi locali e le entrate di natura patrimoniale, gli avvisi di accertamento emessi sono degli “accertamenti esecutivi“. Pertanto, in caso di mancato pagamento delle somme richieste (nei 60 giorni previsti), potrà avvenire immediatamente l’avvio di azioni esecutive volte al recupero coattivo del credito.

Cosa dicono le più recenti sentenze sull’IMU?

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