Il Salva Casa può evitare la demolizione di abusi edilizi già sanzionati?

Il Consiglio di Stato approfondisce la retroattività del “Salva Casa” e quando tale normativa può incidere sugli abusi edilizi e sulle sanzioni amministrative

La pronuncia 2101 /2026 del Consiglio di Stato si inserisce nel dibattito sull’impatto della normativa sopravvenuta in materia edilizia, con particolare riferimento al c.d. “Salva Casa”. Il tema centrale riguarda la possibilità di applicare retroattivamente le nuove disposizioni più favorevoli e il loro effetto sugli ordini di demolizione già adottati, in un contesto in cui si intrecciano principi consolidati come la natura permanente dell’abuso edilizio e la funzione ripristinatoria delle sanzioni amministrative.

Alla luce di tali complessità interpretative e delle incertezze applicative che ne derivano, diventa fondamentale disporre di strumenti adeguati a supporto della corretta progettazione degli interventi edilizi. In questo senso, l’utilizzo di un software di progettazione edilizia può risultare particolarmente utile, consentendo di sviluppare progetti in modo più semplice e professionale e di ottenere automaticamente la documentazione necessaria per le pratiche edilizie, riducendo il rischio di irregolarità.

Il caso

Un privato impugnava un’ordinanza comunale che disponeva la demolizione di opere edilizie abusive realizzate in assenza di titolo. Le strutture, destinate a supporto di un’attività di allevamento, insistevano su un immobile acquistato successivamente alla loro realizzazione.

Il giudice amministrativo di primo grado respingeva il ricorso, ritenendo legittimo il provvedimento repressivo. Il proprietario proponeva appello:

con il primo motivo, l’appellante ha contestato la sentenza nella parte in cui ha ritenuto legittima la sanzione demolitoria, sostenendo che le opere erano state realizzate in epoca risalente dai precedenti proprietari e non da lui, che aveva acquistato l’immobile in buona fede;
con il secondo motivo, è stata dedotta l’erronea applicazione della normativa sul procedimento amministrativo, evidenziando come l’amministrazione avrebbe dovuto fornire una motivazione più approfondita, soprattutto in relazione al mancato accoglimento delle osservazioni presentate dall’interessato;
con il terzo motivo, l’appellante ha sostenuto che le opere avessero natura precaria e che, pertanto, avrebbero dovuto essere assoggettate a un regime edilizio semplificato, con applicazione di una sanzione pecuniaria anziché della demolizione;
con il quarto motivo, è stata nuovamente contestata la decisione del giudice di primo grado per aver escluso il difetto di competenza dell’amministrazione comunale, ritenendo invece che, in presenza di un vincolo paesaggistico, il potere sanzionatorio spettasse all’amministrazione regionale.

L’amministrazione resistente si è costituita in giudizio, chiedendo il rigetto dell’appello e sostenendo la correttezza della decisione impugnata.

Successivamente, l’appellante ha inoltre richiesto l’applicazione della normativa sopravvenuta più favorevole, nota come “Salva Casa”, la quale consente la regolarizzazione di talune opere edilizie anche in assenza del requisito della doppia conformità, purché le stesse risultino conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e previo pagamento di una sanzione pecuniaria.

Il “Salva Casa” si applica retroattivamente agli abusi edilizi già contestati e può escludere la demolizione?

L’appello è stato ritenuto infondato.

In via preliminare, il giudice ha esaminato la questione relativa all’applicabilità della normativa sopravvenuta del cosiddetto “Salva Casa”, chiarendo che tale disciplina non ha efficacia retroattiva e, pertanto, non si applica ai provvedimenti già impugnati. Tuttavia, è stato precisato che l’amministrazione conserva la possibilità di riesaminare la situazione alla luce delle nuove disposizioni, valutando nuovamente la domanda del privato.

le previsioni introdotte dal decreto salva-casa non si applicano retroattivamente ai provvedimenti precedentemente impugnati; tuttavia, il Comune ha la possibilità di rivedere le proprie decisioni, rivalutando la domanda originaria alla luce delle novità introdotte da tale decreto

In questo contesto, il semplice superamento di limitate soglie di tolleranza non è sufficiente per qualificare automaticamente un intervento come variazione essenziale, essendo invece necessaria una valutazione concreta delle caratteristiche delle opere. Alla luce di tali principi, nel caso specifico non sussistono i presupposti per applicare direttamente la nuova normativa.

Con riferimento al primo motivo di appello, il giudice ha ribadito un principio consolidato: i provvedimenti di demolizione hanno natura reale e si riferiscono a un illecito permanente. Di conseguenza, la loro adozione prescinde dalla responsabilità di chi ha materialmente realizzato l’abuso e può colpire anche l’attuale proprietario.

Quanto al secondo motivo, è stato richiamato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’ordine di demolizione non richiede una motivazione particolarmente approfondita, neppure quando sia trascorso molto tempo dalla realizzazione dell’abuso, non essendo configurabile un affidamento tutelabile del privato.

È stato ritenuto infondato anche il motivo relativo alla presunta incompetenza dell’amministrazione comunale. Il potere di repressione degli abusi edilizi rientra infatti nelle competenze del Comune, mentre l’eventuale intervento di altre amministrazioni, in presenza di vincoli, ha natura accessoria e si limita alla valutazione della compatibilità dell’opera con il bene tutelato.

Quando un manufatto è definito precario?

Più articolata è stata la valutazione del motivo relativo alla natura precaria delle opere. Il giudice ha chiarito che un manufatto può essere considerato precario solo quando è destinato a soddisfare esigenze temporanee, contingenti e limitate nel tempo, con obbligo di rimozione in tempi brevi. Non è sufficiente, quindi, che la struttura sia facilmente amovibile o che il suo utilizzo sia qualificato come temporaneo dal proprietario.

Nel caso concreto, è stato rilevato che le opere avevano carattere stabile e risalente nel tempo, essendo funzionali a un’attività continuativa. Per questo motivo, non possono essere considerate precarie né assoggettate a un regime edilizio semplificato.

Nonostante il rigetto dell’appello, il giudice ha comunque precisato che, nella fase esecutiva, l’amministrazione dovrà valutare in concreto se alcuni manufatti possano avere un’autonoma natura precaria, prima di procedere alla loro demolizione e alle eventuali ulteriori conseguenze.

In conclusione, l’appello è stato respinto.

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