Il condominio è responsabile di abuso senza la titolarità dell’area interessata?
In caso di abuso edilizio su aree non comuni del condominio, la responsabilità per la rimozione delle opere abusive e il ripristino dello stato originario non può essere attribuita direttamente al condominio o al suo amministratore. In tali circostanze, le sanzioni devono essere rivolte ai reali proprietari dell’area. Questo principio è stato confermato dal TAR Lazio nella sentenza n. 1923/2025.
Un condominio ha impugnato un’ordinanza di demolizione riguardante opere abusive realizzate senza titolo edilizio, consistenti nell’installazione di una recinzione metallica lungo una strada adiacente e nella chiusura di un’area destinata a parcheggio con un cancello carrabile.
L’amministrazione municipale ha qualificato tali interventi come manutenzione straordinaria, ritenendo necessaria la presentazione di una SCIA e ordinandone la rimozione. Il condominio ha contestato il provvedimento, sostenendo da un lato di non avere titolo per intervenire, poiché l’area non rientrava nella proprietà condominiale, e dall’altro che le opere rientrassero nell’edilizia libera, trattandosi di manufatti volti a tutelare la proprietà privata senza alterare l’assetto urbanistico o paesaggistico. Ha inoltre evidenziato un difetto di istruttoria, poiché il Comune non aveva verificato la titolarità dell’area né la preesistenza delle opere, risalenti agli anni ’60.
Il Comune ha replicato affermando che l’area fosse destinata a viabilità pubblica secondo il PRG e che il condominio non avesse fornito prove per escludere la propria responsabilità.
Il TAR Lazio ha accolto il ricorso, dichiarando illegittima l’ingiunzione di demolizione. Il giudice ha sollevato la questione se la sola esecuzione materiale dei lavori da parte del condominio sia sufficiente per giustificare la sanzione, oppure se sia necessario un titolo di proprietà o altro diritto reale che lo colleghi all’area interessata.
Il Collegio ha richiamato un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui il condominio, essendo un ente di gestione privo di personalità giuridica, non può essere destinatario di sanzioni per abusi edilizi, neanche quando questi riguardino parti comuni dell’edificio. Il condominio non può essere considerato proprietario delle parti comuni e che, di conseguenza, eventuali ordinanze di ripristino devono essere indirizzate ai singoli condomini, unici titolari della proprietà.
Inoltre, il TAR ha richiamato l’articolo 1131, comma 2, del Codice Civile, secondo cui l’amministratore condominiale “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto“. Se non adempie ai suoi obblighi, può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni. Di conseguenza, l’amministratore è legittimato a ricevere provvedimenti amministrativi riguardanti esclusivamente le parti comuni dell’edificio.
Nel caso in esame, è stato accertato che il condominio ha eseguito i lavori abusivi, ma non è proprietario dell’area interessata, la quale non rientra tra le parti comuni né costituisce una pertinenza condominiale. L’amministrazione comunale inizialmente aveva dichiarato che l’area fosse privata senza individuarne il proprietario, per poi modificare la propria posizione e sostenere che si trattasse di una strada di proprietà pubblica.
Il TAR ha quindi stabilito che, sebbene il condominio abbia realizzato i lavori, non può essere sanzionato in assenza di un titolo di proprietà sull’area e che l’amministratore non ha responsabilità, non trattandosi di una zona comune. Le sanzioni edilizie devono essere rivolte ai veri proprietari e non al condominio, che ha un mero ruolo gestionale.
Di conseguenza, il TAR ha annullato l’ingiunzione di demolizione, lasciando tuttavia all’amministrazione comunale la possibilità di emettere un nuovo provvedimento nei confronti dei reali responsabili dell’abuso.
Leggi l’approfondimento su Abuso edilizio in condominio
Fonte: Read More
