Esenzione ICI/IMU: vale anche per più unità utilizzate come abitazione principale?

La Cassazione richiama l’attenzione su un tema fiscale delicato, che coinvolge il rapporto tra abitazione principale e pluralità di unità immobiliari

La Cassazione torna a confrontarsi con una questione che, nel contenzioso tributario sugli immobili, continua a sollevare dubbi interpretativi: il rapporto tra agevolazioni previste per l’abitazione principale e utilizzo di più unità immobiliari da parte dello stesso nucleo familiare. Si tratta di un tema delicato, perché mette in tensione due piani diversi, ma strettamente collegati: da un lato la configurazione formale degli immobili sotto il profilo catastale e proprietario, dall’altro la loro concreta destinazione nella vita quotidiana.

Quando più spazi abitativi risultano distinti sul piano giuridico o catastale, ma vengono usati in modo unitario come dimora abituale, emerge infatti il problema di stabilire quale rilievo debba essere attribuito alla realtà sostanziale dell’abitare rispetto alla separazione formale delle singole unità. In questo ambito si intrecciano nozioni come abitazione principale, dimora abituale, residenza del nucleo familiare e pertinenze, con ricadute rilevanti sul riconoscimento dei benefici fiscali.

La materia ha assunto negli anni un rilievo crescente, anche perché il passaggio dall’ICI all’IMU ha reso ancora più necessario distinguere con attenzione i presupposti applicativi delle diverse discipline. Proprio per questo, il tema oggetto di una pronuncia della Corte di Cassazione (ordinanza n. 21121/2025) continua a occupare un ruolo centrale nella giurisprudenza, chiamata a chiarire fino a che punto l’assetto concreto dell’immobile e il suo uso effettivo possano incidere sull’accesso alle agevolazioni previste per la casa di abitazione.

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Abitazione principale: l’esenzione vale anche se gli immobili sono più di uno?

Il caso nasce da sei avvisi di accertamento emessi dal Comune di pertinenza per gli anni dal 2006 al 2011 nei confronti di un contribuente. Secondo l’ente locale, il contribuente aveva fruito indebitamente del regime agevolato ICI (oggi sostituita dall’IMU) previsto per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, perché tale beneficio risultava già riconosciuto, nello stesso periodo, all’immobile intestato alla moglie, ritenuto dal Comune la vera dimora abituale del nucleo familiare anche in ragione del maggiore valore catastale. In primo grado la CTP aveva dato ragione al Comune, affermando che l’agevolazione non poteva essere duplicata. In appello, però, la CTR ha ribaltato la decisione, osservando che i due immobili, pur distinti catastalmente e intestati ai due coniugi, facevano parte di un unico complesso edilizio (“un unico edificio formato da due unità (una di proprietà del marito ed una della moglie) “) concretamente utilizzato in modo unitario dalla famiglia come abitazione principale.

Il Comune ha proposto ricorso per cassazione articolandolo in quattro censure:

con il primo motivo ha sostenuto che la sentenza della CTR fosse viziata da motivazione omessa o soltanto apparente, perché non avrebbe spiegato adeguatamente come fosse possibile riconoscere l’agevolazione sull’immobile del contribuente nonostante lo stesso beneficio fosse già stato riconosciuto all’immobile intestato alla moglie;
con il secondo motivo ha lamentato la violazione della disciplina ICI sull’abitazione principale, sostenendo che l’agevolazione non potesse essere concessa a una seconda unità abitativa nello stesso anno d’imposta, tanto più se l’altra casa del nucleo familiare era già stata qualificata come abitazione principale;
con il terzo motivo ha dedotto la violazione delle regole sull’onere della prova, affermando che il contribuente non avesse dimostrato in modo sufficiente i presupposti per beneficiare dell’aliquota ridotta e delle altre agevolazioni;
con il quarto motivo, infine, il Comune ha contestato sia la presunta duplicazione della detrazione per abitazione principale, già fruita dalla moglie, sia il riconoscimento del beneficio per le pertinenze in misura superiore a quella ammessa dal regolamento comunale.

Dalla motivazione dell’ordinanza emerge che la linea difensiva del contribuente si fondava sull’idea che i due immobili non dovessero essere valutati separatamente in modo puramente formale, ma considerati nella loro destinazione sostanziale unitaria. La difesa ha quindi sostenuto che le due unità, pur accatastate separatamente e intestate ai coniugi, erano inserite nello stesso edificio e venivano utilizzate promiscuamente da tutta la famiglia come un’unica abitazione principale. In tale prospettiva, il beneficio ICI non doveva essere negato per il solo fatto della pluralità catastale o della diversa titolarità, perché ciò che rileva è l’effettiva destinazione dell’intero compendio a dimora abituale del nucleo familiare. Quanto alle pertinenze, la difesa ha inoltre fatto valere la loro reale funzione di servizio rispetto all’abitazione, con conseguente applicazione del medesimo regime fiscale del bene principale. Sempre dalla motivazione si ricava anche l’argomento secondo cui, in presenza di due unità contigue appartenenti a proprietari diversi, non sarebbe neppure concretamente esigibile la fusione catastale in un’unica unità.

Cassazione: in tema di ICI (diversamente dall’IMU), l’agevolazione per abitazione principale può applicarsi anche a più unità immobiliari abitative utilizzate insieme come un solo alloggio familiare, pure se catastalmente distinte e intestate ai due coniugi, purché conti l’uso effettivo unitario del complesso e non il dato meramente formale del numero delle unità

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del Comune. Anzitutto ha escluso che la CTR fosse incorsa in un vizio di motivazione apparente, rilevando che il giudice regionale aveva chiaramente affermato l’uso unitario e familiare delle due unità immobiliari. Nel merito, la Cassazione ha ribadito un orientamento già consolidato in tema di ICI: il contemporaneo utilizzo di più unità catastali come abitazione principale non impedisce, di per sé, il riconoscimento dell’aliquota agevolata e, per il periodo in cui era vigente, dell’esenzione collegata all’abitazione principale, purché sia provato che l’intero complesso sia adibito stabilmente a residenza del nucleo familiare e non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono. La Corte ha quindi ritenuto irrilevanti sia il numero delle unità sia la circostanza che una fosse intestata al marito e l’altra alla moglie. Ha poi dichiarato inammissibile la censura relativa all’onere della prova, osservando che la CTR non aveva invertito alcun onere probatorio, ma aveva semplicemente ritenuto dimostrato il fatto dell’effettiva residenza e dimora abituale del nucleo familiare nell’intero complesso. Infine ha respinto anche il motivo riguardante le pertinenze, confermando che, una volta accertata la loro natura pertinenziale in senso civilistico, esse seguono il regime dell’abitazione principale. Il ricorso è stato dunque rigettato, con compensazione delle spese per la novità della questione.

La questione dell’esenzione ICI per più unità abitative usate insieme come abitazione principale vale anche per l’IMU?

Il cuore della controversia riguarda il significato di “abitazione principale” quando la famiglia vive, di fatto, in più unità immobiliari contigue e funzionalmente collegate. La Cassazione chiarisce che, ai fini ICI, non conta in modo decisivo il numero delle particelle catastali né il fatto che le unità siano intestate a soggetti diversi, se emerge la prova che esse costituiscono, nell’uso concreto, un solo complesso abitativo destinato stabilmente a residenza del contribuente e del suo nucleo familiare. In questa prospettiva, l’agevolazione può spettare anche per più unità contemporaneamente utilizzate come abitazione principale, purché l’insieme non assuma una categoria catastale diversa o superiore rispetto a quella dei singoli immobili considerati separatamente. La Corte, tuttavia, introduce una precisazione molto importante, l’abitazione principale:

ai fini dell’ICI (ma non anche dell’IMU), costituisce elemento centrale ai fini dell’attribuzione dell’agevolazione in oggetto il mero uso quale abitazione principale dell’immobile nel suo complesso (Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2008, n. 25902)

questo ragionamento vale per l’ICI, mentre non è estensibile automaticamente all’IMU, perché la disciplina IMU segue criteri differenti e più rigorosi. In altri termini, l’ordinanza ribadisce che il principio favorevole al contribuente è qui affermato con riferimento al tributo ICI e non come regola generale valida anche per l’IMU.

Per maggiore approfondimento, leggi: “IMU: esenzioni, riduzioni, aliquote e calcolo“

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