Cos’è un “rustico” per il condono?

Il Tar Lazio chiarisce i criteri per definire “rustico”, opera incompleta o deteriorata nel condono edilizio: distinzioni chiave per sanare abusi con struttura essenziale e volumetria individuata

Nel condono edilizio italiano, la valutazione di opere abusive come rustici, manufatti incompleti o strutture deteriorate riveste un ruolo fondamentale per determinare l’ammissibilità alla sanatoria. La normativa, da L. 47/1985 (c.d. “primo condono”) a successive integrazioni, stabilisce criteri precisi: un “rustico” si considera ultimato quando presenta struttura portante, tamponature esterne e copertura che definiscono chiaramente il volume edificato, anche senza finiture interne. Opere “incomplete” mancano invece di questi elementi essenziali, rischiando dinieghi per incompletezza funzionale o strutturale, mentre il mero “deterioramento” – come degrado di materiali non essenziali – non preclude il condono se la volumetria è già individuata e l’opera risalente al termine previsto.

La sentenza n. 1971/2026 del Tar Lazio torna sulla questione con interessanti chiarimenti partendo dal caso di una richiesta di condono relativa ad una veranda con enfasi sulle nozioni di “rustico”, “opera incompleta” e “opera deteriorata” ai fini della sanatoria.

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Veranda abusiva a rustico: è condonabile così?

I ricorrenti hanno presentato istanza di condono il 24 marzo 2004 per una veranda di 26,98 m2 di s.u.r. (superficie utile residua), realizzata prima del 31 marzo 2003 ai sensi della L. 326/2003 (c.d. “terzo condono”) e L.R. Lazio 12/2004. Il Comune di pertinenza ha rigettato la domanda, motivando con la mancata ultimazione dell’opera entro il termine perentorio e la sua presunta inesistenza, dedotta da foto Google Earth (2007-2022). I ricorrenti hanno prodotto foto dell’epoca, perizia e osservazioni al preavviso di rigetto, attestanti la presenza di struttura metallica portante, parapetti in muratura, tamponature trasparenti, ma con alcuni pannelli di plastica della copertura mancanti per degrado.

I ricorrenti contestano il rigetto per violazione dell’art. 32 L. 326/2003, art. 31 co. 2 L. 47/1985 (ultimazione al rustico con copertura o completamento funzionale), artt. 1, 3 e 10-bis L. 241/1990, art. 97 Cost., difetto di istruttoria/motivazione, contraddittorietà ed eccesso di potere. Sostengono che la veranda sia ultimata al rustico (struttura essenziale con copertura metallica individuante il volume), come da foto allegate che mostrano cattivo stato, ma completezza strutturale; il deterioramento dei pannelli plastici non equivale a incompletezza. Evidenziano la circolare Min. LL.PP. 3357/85 che ammette ultimazione senza chiusure definitive se prefabbricate (es. vetrate). Lamentano contraddizione comunale (incompletezza vs inesistenza) e omesso esame delle osservazioni.

Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto, ribadendo l’incompletezza dell’opera (assenti pannelli di copertura) entro il 31 marzo 2003 e la sua inesistenza attuale da Google Earth. Sostiene che l’onere probatorio spetti al privato (art. 2697 c.c.) e che foto fornite dagli istanti provino solo ruderi, non ultimazione strutturale o funzionale necessaria per il condono.

Tar Lazio: un rustico è ultimato, ai fini del condono, quando presenta struttura portante, tamponature esterne e copertura che ne definiscono chiaramente la volumetria. Il deterioramento di elementi non essenziali, come pannelli plastici usurati, non equivale a incompletezza strutturale e non osta alla sanatoria

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio ha accolto il ricorso contro il rigetto comunale di un’istanza di condono per veranda, esaminando congiuntamente i motivi per il focus sull’ultimazione dell’opera. Ha applicato per analogia l’art. 31 comma 2 L. 47/1985 (principi estesi ai condoni successivi), prevedendo due criteri alternativi:

strutturale (per nuove costruzioni: completamento del rustico);
funzionale (per opere interne a edifici esistenti o non residenziali (es. verande e magazzini): completamento operativo). Dove per completamento operativo s’intende la presenza di elementi essenziali che ne definiscono l’identità tipologica e ne consentono la fruizione potenziale: per una veranda, ad esempio, struttura portante, chiusure e copertura che la identifichino come spazio chiuso e fruibile, senza bisogno di ulteriori interventi strutturali.

Il Collegio ha ritenuto assolto l’onere probatorio del privato (art. 2697 c.c.), grazie a foto del 2004, perizia e stato di conservazione che attestano realizzazione ante 31 marzo 2003.​

Chiarimenti sul “Rustico”

Per “rustico completato” – rilevante nel criterio strutturale – si intende l’opera mancante solo di finiture (infissi, pavimenti, tramezzature interne), ma con tamponature esterne, struttura portante e copertura che realizzano i volumi, rendendoli “individuabili e calcolabili” (Cons. Stato Sez. IV, 16/10/1998 n. 130).

Nella specie, la veranda presenta struttura metallica superiore (copertura), parapetti murari e tamponature trasparenti, definendo la volumetria ex art. 31 L. 47/1985 e circolare Min. LL.PP. n. 3357/85 (ammissibili chiusure prefabbricate come vetrate).​

Distinzione tra opera incompleta e deteriorata

I giudici sottolinenano la distinzione tra opera incompleta e opera deteriorata:

l’opera incompleta manca di elementi essenziali (es. assenza copertura metallica o struttura superiore), configurando rischio di ampliamenti abusivi successivi e ostando al condono.
Al contrario, l’opera deteriorata – qui pannelli plastici erosi mancanti – non incide sull’ultimazione se la struttura base persiste, non essendo ostativa per legge:

Nella particolare fattispecie in esame, pertanto, l’opera si presenta definita nella sua struttura essenziale, ivi inclusa la copertura superiore realizzata in metallo, tale da consentire il calcolo della relativa volumetria.

L’assenza di elementi di copertura, pertanto, laddove questi siano costituiti da elementi in plastica soggetti all’erosione del tempo, è indice, non della mancata ultimazione della veranda, quanto piuttosto del suo stato di deterioramento, tuttavia non contemplato dalla legge quale condizione ostativa al rilascio del provvedimento favorevole.

Diversamente, solo laddove non fosse presente la struttura superiore in ferro che concorre a identificare la volumetria del manufatto, si potrebbe dedurre la mancata ultimazione dell’opera, atteso l’evidente rischio di un successivo ampliamento attraverso la realizzazione di nuovi lavori, anche in muratura.

Quindi, in questo caso specifico, l’opera ha una struttura di base ben definita, inclusa la copertura in alto fatta di metallo, che permette di misurare con precisione il suo volume.

La mancanza di alcuni pannelli di copertura – se fatti di plastica che si rovina col tempo – non significa che la veranda sia incompleta, ma solo usurata e deteriorata. La legge però non considera questo degrado un motivo per negare il condono.

Altrimenti, solo se mancasse del tutto la struttura superiore in ferro (quella che dà forma al volume dell’opera) si potrebbe dire che non è finita, perché altrimenti ci sarebbe il rischio concreto di ampliarla in futuro con altri lavori, pure in muratura.

In ultimo, le immagini Google Earth (2007-2022) confermano presenza residua della struttura metallica, escludendo inesistenza e provando ulteriore degrado temporale.

Per maggiore approfondimento, leggi:

“Differenza tra condono e sanatoria“
“Condono edilizio 2026: ultimissime su condoni e sanatorie“

Fonte: Read More