Cos’è il permesso di costruire: guida e modello PDF editabile 2026
Il permesso di costruire è un’autorizzazione richiesta per specifici interventi edilizi. Come si ottiene e come è cambiato con il Salva Casa? Ecco i dettagli e il modello PDF editabile
Regolato dal D.P.R. 380/2001, il permesso di costruire è il titolo abilitativo da richiedere per eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia su un immobile.
Per ottenerlo, è necessario rispettare dei requisiti fondamentali, una procedura specifica e le relative disposizioni normative. Scopri gli aspetti fondamentali del permesso di costruire e scarica gratis il modello PDF editabile aggiornato all’Accordo della Conferenza Unificata 27 marzo 2025.
Per accedere al modello del permesso di costruire, puoi utilizzare il software per titoli abilitativi in edilizia, pronto con la modulistica unificata nazionale aggiornata al Salva Casa e prossimamente anche con i nuovi modelli regionali. Per la corretta gestione di qualsiasi progetto AEC e le relative pratiche edilizie, puoi utilizzare la piattaforma online per la gestione documentale che ti permette di organizzare, archiviare e condividere in modo ordinato e professionale tutti i documenti relativi ad un progetto.
Cos’è il permesso di costruire?
Il permesso di costruire (PdC) è un’autorizzazione amministrativa necessaria per effettuare interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, rilasciata dal Comune competente.
È regolato dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) e ha sostituito la precedente concessione edilizia.
Il permesso di costruire è richiesto per vari tipi di interventi, tra cui nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni o modifiche significative che alterano la struttura o la volumetria di un edificio.
La sua funzione principale è garantire che i lavori siano conformi alle normative urbanistiche e rispettino standard di sicurezza e qualità, al fine di contrastare costruzioni abusive e garantire il rispetto delle normative nazionali e locali.
Quando serve il permesso di costruire secondo il D.P.R. 380/01?
Secondo l’art. 10 del D.P.R. 380/2001, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
interventi di nuova costruzione: qualsiasi nuova edificazione, sia essa residenziale, commerciale o industriale;
interventi di ristrutturazione urbanistica: modifiche significative che alterano l’assetto urbanistico di un’area;
interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”: questi sono lavori che portano a un organismo edilizio diverso dal precedente, in particolare quando comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici. Per gli immobili nelle zone omogenee A, ciò include anche i cambi destinazione d’uso;
modifiche della sagoma o della volumetria: qualsiasi modifica significativa della forma o delle dimensioni di edifici esistenti, comprese le variazioni dei prospetti di immobili soggetti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Inoltre, le regioni possono stabilire ulteriori interventi che richiedono il permesso di costruire, in base all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico.
Quali sono i requisiti per ottenere il permesso di costruire?
L’art. 12 del D.P.R. 380/2001 prevede che il permesso di costruire sia rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.
Per ottenere il permesso, è necessario che siano già presenti le infrastrutture di base (come strade, fognature, ecc.), oppure che il Comune preveda di realizzarle nei successivi tre anni. In alternativa, chi richiede il permesso può impegnarsi a costruire queste infrastrutture contemporaneamente al progetto edilizio.
Se il progetto non è in linea con i nuovi piani urbanistici in fase di adozione, la decisione sul permesso viene sospesa. Tuttavia, questa sospensione non può durare più di tre anni dalla data di adozione del piano urbanistico, o cinque anni se il piano è stato inviato per approvazione entro un anno dalla sua pubblicazione.
Il presidente della regione, su richiesta del sindaco e con un atto motivato, può ordinare la sospensione di lavori che trasformano il territorio se questi ostacolano o rendono più difficile l’attuazione dei piani urbanistici, per lo stesso periodo indicato sopra.
Il permesso di costruire viene concesso quando l’intervento rispetta le norme urbanistiche ed edilizie in vigore, oltre a tutta la normativa di settore rilevante, come quelle relative alla sicurezza (testo unico sicurezza D.Lgs. 81/2008), alla prevenzione incendi (D.M. 3 agosto 2015 – Codice prevenzione incendi), all’igiene sanitaria e all’efficienza energetica.
Chi rilascia il permesso di costruire?
Il permesso di costruire è rilasciato dal responsabile dello sportello unico, che deve agire nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e dei piani urbanistici in vigore.
Se il permesso non viene rilasciato entro i tempi stabiliti, la regione si occupa di definire come intervenire, utilizzando i poteri sostitutivi previsti dall’articolo 21, comma 2.
Qual è la procedura per ottenere il permesso di costruire?
Il processo per ottenere il permesso di costruire è regolato dall’art. 20 del D.P.R. 380/01.
La domanda di permesso deve essere presentata allo sportello unico, corredata da:
un documento che attesti il titolo di legittimazione;
gli elaborati progettuali;
una dichiarazione firmata dal progettista abilitato, che confermi la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle normative di settore, inclusi aspetti antisismici, di sicurezza, igiene e antincendio.
Entro 10 giorni dalla presentazione, il comune comunica il responsabile del procedimento. Le richieste vengono esaminate in ordine cronologico.
Il responsabile del procedimento ha 60 giorni per svolgere l’istruttoria e proporre una decisione. Se sono necessari ulteriori pareri da altre amministrazioni, si segue la normativa di riferimento.
Qualora siano necessarie modifiche minori al progetto, queste possono essere richieste entro il termine dei 60 giorni. L’interessato deve rispondere entro il termine stabilito e integrare la documentazione entro quindici giorni. La richiesta di modifica sospende i termini fino a che non viene completata.
Terminata l’istruttoria, il responsabile propone un provvedimento con una relazione tecnica, e il dirigente ha 30 giorni (o 40 in casi particolari) per emettere la decisione finale sul rilascio del permesso.
Una volta definita la decisione, lo sportello unico comunica l’esito all’interessato. In caso di esito positivo, il permesso viene rilasciato e la sua pubblicazione avviene nell’albo pretorio comunale, mentre i dettagli devono essere esposti nel cantiere come previsto dai regolamenti edilizi.
Ecco uno schema riassuntivo del procedimento di rilascio del permesso di costruire.
Schema procedimento rilascio permesso di costruire
Per maggiori dettagli leggi l’apposito approfondimento sullo schema di procedimento rilascio del permesso di costruire.
Quanto costa il permesso di costruire?
Il rilascio del permesso di costruire prevede il pagamento di un contributo al Comune che copre gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione.
La parte relativa agli oneri di urbanizzazione va pagata al momento del rilascio del permesso, con possibilità di rateizzazione. In alternativa, il titolare del permesso può scegliere di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, che verranno poi acquisite dal Comune.
Gli oneri di urbanizzazione primaria (come strade, parcheggi, fognature) e secondaria (come scuole, impianti sportivi, chiese) sono stabiliti dal Comune seguendo parametri regionali che tengono conto delle caratteristiche demografiche, geografiche e urbanistiche del territorio.
Il contributo per il costo di costruzione viene pagato durante i lavori, entro 60 giorni dalla fine degli stessi. Per interventi su edifici esistenti, il costo di costruzione è calcolato in base al tipo di intervento e può essere ridotto per incentivare la ristrutturazione edilizia.
Le regioni aggiornano periodicamente il costo di costruzione, con possibili maggiorazioni per edifici di qualità superiore.
Leggi un approfondimento su Gli oneri concessori possono andare in prescrizione?
Quali sono i tempi per il rilascio del permesso di costruire?
I tempi previsti per il rilascio del permesso di costruire sono:
60 giorni per la proposta di provvedimento;
30 giorni dalla presentazione della proposta per il provvedimento finale.
Se questo termine passa senza che venga emesso il provvedimento, la domanda si considera accolta per silenzio-assenso.
Si può invocare il silenzio-assenso in caso di permesso di costruire?
Secondo l’articolo 20, comma 8 del D.P.R. 380/2001, se il Comune o il dirigente o il responsabile dell’ufficio non adotta un provvedimento conclusivo e non presenta un diniego motivato entro i termini stabiliti, la domanda si considera accettata per silenzio assenso.
Il silenzio assenso non è però applicabile in presenza di vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali. In tali casi, è necessaria una valutazione esplicita da parte delle autorità competenti.
Nonostante l’effetto del silenzio-assenso, lo sportello unico per l’edilizia deve rilasciare, entro quindici giorni dalla richiesta, un certificato che conferma il decorso dei termini del procedimento, se non sono state richieste integrazioni documentali o se non ci sono provvedimenti di diniego. In caso contrario, entro lo stesso termine, deve informare l’interessato dell’eventuale richiesta di documenti aggiuntivi o di un provvedimento di diniego.
Anche se si forma il silenzio assenso, l’amministrazione ha il diritto di intervenire in autotutela per annullare il permesso se successivamente riscontra non conformità alle normative.
Qual è la validità del permesso di costruire?
Il permesso di costruire conferisce il diritto legale di iniziare lavori edilizi su un determinato progetto.
La validità del permesso di costruire è caratterizzata da termini temporali chiari e specifici e rispettare tali scadenze è fondamentale per evitare conseguenze legali e problematiche procedurali.
Nel permesso di costruire sono infatti indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori.
Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad 1 anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare 3 anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga.
Quando si può prorogare il permesso di costruire?
La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.
La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.
La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività.
Se il progetto è particolarmente complicato, i termini indicati possono essere raddoppiati. Questa decisione è presa dal responsabile del procedimento e deve essere giustificata.
Questo processo e i relativi tempi di rilascio sono disciplinati dall’art. 20 del D.P.R. 380/01.
Leggi un caso giuridico su Permesso di costruire: quando può essere prorogato
Permesso di costruire in breve
Cos’è la comunicazione di inizio lavori per il permesso di costruire?
La comunicazione inizio lavori permesso di costruire è il documento da inviare o consegnare all’Ufficio Tecnico del Comune attestante l’avvio dei lavori richiesti nell’oggetto del permesso di costruire.
La comunicazione viene fatta dal proprietario o intestatario del permesso di costruire, dal tecnico incaricato della direzione dei lavori e dall’impresa esecutrice.
Tale comunicazione deve essere effettuata prima dell’avvio concreto dei lavori e solo dopo aver ottenuto il permesso di costruire. Nel caso in cui la comunicazione venga presentata in notevole ritardo, dovrà essere prodotta in forma di Autocertificazione-Dichiarazione sostitutiva.
La mancata presentazione comporta una sanzione pecuniaria. Inoltre, se i lavori non vengono iniziati entro un anno dal rilascio del permesso di costruire, questo decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che non venga richiesta una proroga.
Non esiste un modello unificato della comunicazione inizio lavori permesso di costruire, in quanto la procedura formale per comunicare l’inizio dei lavori è dettagliatamente disciplinata dalle norme regionali e, soprattutto, dai regolamenti edilizi comunali, i quali forniscono anche il modello di riferimento.
Di seguito, puoi scaricare, ad esempio, la comunicazione di inizio lavori PdC (doc PDF) della Regione Toscana.
Download GratuitoComunicazione inizio lavori soggetti a PdC – Regione Toscana
Per compilare, gestire e archiviare la comunicazione inizio lavori PdC della Regione Toscana, può esserti utile il software per titoli abitativi che ti fornisce il modello aggiornato e ti guida nella sua compilazione.
Modello PDF editabile del permesso di costruire 2025
Ecco il modello PDF unificato editabile del permesso di costruire (PdC) aggiornato alle disposizioni del Salva Casa secondo le indicazioni dell’Accordo 27 marzo 2025.
Per compilare in maniera facile e guidata il nuovo modello PdC aggiornato, puoi utilizzare il software per i titoli abilitativi pronto con la modulistica unificata nazionale aggiornata al Salva Casa e prossimamente anche con i nuovi modelli regionali.
Download GratuitoModello permesso di costruire (PdC) nazionale editabile 2025
Modello permesso di costruire: software Praticus-TA
Per scaricare tutti i modelli Regione per Regione leggi l’approfondimento: modulistica edilizia unificata 2025 Salva Casa
Com’è cambiato il permesso di costruire con l’Accordo 2025?
L’Accordo del 27 marzo 2025 ha portato ad un aggiornamento della modulistica edilizia, incluso il Permesso di Costruire. Questo aggiornamento derivante dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) mira a semplificare le procedure amministrative nel settore edilizio, rendendo più chiare le procedure per la richiesta di titoli edilizi e le dichiarazioni necessarie.
Di seguito si riportano le principali modifiche che le varie Regioni e i Comuni sono tenuti a considerare per adeguare il modello a tali aggiornamenti.
Qualificazione dell’intervento
Nel nuovo modulo per il permesso di costruire, la sezione “Qualificazione dell’intervento” è stata arricchita con indicazione se l’intervento comporta un cambio di destinazione d’uso e specifica se tale cambio avviene all’interno della stessa categoria funzionale o tra categorie diverse.
Inoltre è inserito il quadro specifico per la sanatoria in cui bisogna specificare se gli interventi sono realizzati in assenza del permesso di costruire o in totale difformità o sono effettuati in parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire o con variazioni essenziali dettagliando gli importi da pagare a titolo di oblazione.
Regolarità urbanistica e precedenti edilizi
Nella sezione “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” sono state aggiunte nuove voci relative a titoli edilizi in sanatoria, come il permesso di costruire in sanatoria e la SCIA in sanatoria, che non erano esplicitamente indicate nel modello precedente. Un’altra novità è l’introduzione di sezioni relative a sanzioni pecuniarie e dichiarazioni di tolleranza costruttiva, con la possibilità di allegare prove documentali come riprese fotografiche e documenti d’archivio per dimostrare la regolarità dell’immobile. Infine, il modello presenta nella parte conclusiva una dichiarazione esplicita sulla conformità dell’immobile allo stato legittimo o alle eventuali sanatorie.
Relazione tecnica di asseverazione al permesso di costruire
Nel nuovo modello di relazione tecnica di asseverazione al permesso di costruire, nel quadro relativo alla tipologia di intervento e descrizione sintetica delle opere, occorre specificare che le opere in progetto comportino o meno il cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale o in categorie funzionali diverse. Inoltre, sono stati aggiunti quadri specifici per:
stato legittimo;
dichiarazione di tolleranze;
sanatoria.
Nel quadro “Conformità igienico-sanitaria” sono previste le nuove indicazioni:
locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri ma uguale o superiore a 2,40 metri;
alloggi monostanza per una persona con una superficie minima, inclusi i servizi, inferiore a 28 m2 ma uguale o superiore a 20 m2;
alloggi monostanza per due persone con una superficie minima, inclusi i servizi, inferiore a 38 m2 ma uguale o superiore a 28 m2.
Infine, nel quadro “Bene sottoposto ad autorizzazione paesaggistica” è aggiunto il riferimento al procedimento di accertamento della compatibilità paesaggistica di cui all’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 introdotto dal Salva Casa.
Quadro riepilogativo della documentazione
Il “Quadro Riepilogativo della Documentazione” è stato riformulato includendo alcuni cambiamenti nei titoli e nei riferimenti normativi. Nel nuovo modello compaiono riferimenti specifici alle sanzioni edilizie e alla regolarità dell’immobile, come la “ricevuta di pagamento della sanzione” e la “documentazione probante la regolarità edilizia”.
Per facilitare l’uso della nuova modulistica, puoi utilizzare il software per i titoli abilitativi aggiornato con il modello nazionale unificato del Permesso di Costruire, conforme al Salva Casa, e presto anche con i nuovi modelli regionali.
Cos’è la voltura del permesso di costruire?
La voltura del permesso di costruire consiste nel trasferimento della titolarità del permesso da un proprietario a un altro, mantenendo valido il titolo edilizio esistente.
Secondo l’art. 11 del D.P.R. 380/01, infatti, il permesso di costruire può essere trasferito, insieme all’immobile, ai nuovi proprietari o aventi causa, senza influenzare la proprietà o altri diritti reali sull’immobile.
Il nuovo proprietario assume così gli oneri concessori, mentre il precedente viene liberato da tali obblighi. La voltura, che non modifica il contenuto del permesso ma solo il titolare, può essere richiesta se i lavori non sono ancora terminati e il permesso è valido.
Il processo prevede la presentazione di una domanda al Comune, l’eventuale richiesta di ulteriori documenti e il pagamento di costi come i diritti di segreteria. La procedura si conclude con il rilascio del provvedimento entro 30 giorni.
Se il permesso è in scadenza, è necessario richiedere una proroga, mentre se scaduto, si dovrà richiedere un nuovo permesso per completare i lavori restanti.
Di seguito puoi scaricare il modello di richiesta di voltura del permesso di costruire.
Download GratuitoFac simile richiesta di voltura permesso di costruire
Per poter aprire il file, scarica il software per la redazione automatica della modulistica edilizia. Questo strumento ti consentirà di redigere rapidamente ed in assoluta sicurezza la richiesta di voltura del PdC e tutta la documentazione per le opere pubbliche e private.
Cosa significa permesso di costruire in sanatoria?
Il permesso di costruire in sanatoria è una procedura utilizzata per regolarizzare opere edilizie eseguite senza autorizzazione o in modo difforme rispetto al permesso rilasciato, configurando così un abuso edilizio. Questa autorizzazione viene rilasciata tramite un processo amministrativo gestito dall’ufficio tecnico del Comune.
Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, in assenza di titolo o totale difformità da esso, è necessario soddisfare il requisito della doppia conformità. In base all’art. 36 del D.P.R. 380/2001, è obbligatorio dimostrare all’amministrazione competente che l’opera sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria.
La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (decreto salva casa), ha semplificato la procedura per ottenere il permesso di costruire in sanatoria per piccoli abusi edilizi. Ora, per sanare interventi realizzati in parziale difformità dai titoli depositati in Comune, non è più necessario dimostrare la doppia conformità; ma il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può ottenere il permesso di costruire in sanatoria se l’intervento rispetta:
la disciplina urbanistica (attinente alle volumetrie e gli indici edificatori, le destinazioni d’uso, gli standard) vigente al momento della presentazione della domanda;
i requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (inerente alle modalità costruttive, alle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili) vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Qual è la differenza tra SCIA e permesso di costruire
La principale differenza tra SCIA e permesso di costruire riguarda il tipo di intervento edilizio e la procedura di autorizzazione.
La SCIA è utilizzata per interventi che non comportano modifiche strutturali significative, come la manutenzione straordinaria o l’installazione di pannelli fotovoltaici. In questo caso, è sufficiente presentare una segnalazione e una relazione tecnica che confermi la conformità alle normative urbanistiche e di settore; i lavori possono iniziare immediatamente senza aspettare un’autorizzazione specifica.
Al contrario, il permesso di costruire è richiesto per interventi più complessi, come nuove costruzioni o ristrutturazioni che comportano cambiamenti strutturali rilevanti. Questo richiede una procedura più articolata, che include la presentazione di una richiesta completa di documentazione, un’istruttoria da parte dell’ente competente e l’emissione di un provvedimento finale autorizzativo.
Differenze tra SCIA e permesso di costruire
Sentenze e approfondimenti sul permesso di costruire
Di seguito sono riportate alcune sentenze e approfondimenti relativi all’utilizzo del PdC.
Permesso di costruire: cosa prova l’inizio dei lavori?
Sentenza 565/2026 – Tar Sardegna
L’effettivo inizio dei lavori edilizi, rilevante ai fini della conservazione del permesso di costruire, richiede l’avvio di opere materialmente significative e funzionalmente coerenti con l’intervento assentito, idonee a rivelare in modo univoco la concreta attuazione del titolo, non essendo sufficienti attività meramente preparatorie o interventi interni privi di incidenza sull’organismo edilizio complessivo.
Permesso di costruire: è concesso senza pagare gli oneri?
Sentenza 956/2026 – Consiglio di Stato
Ai sensi dell’art. 16 del D.P.R. 380/2001, il rilascio del permesso di costruire può essere subordinato al pagamento degli oneri di urbanizzazione, che costituiscono requisito essenziale per ottenere il titolo edilizio; il Comune agisce correttamente archiviando l’istanza in caso di mancato versamento, senza obbligo di ulteriori deroghe o preavvisi.
Un locatario è legittimato a chiedere il permesso di costruire?
Sentenza 340/2026 – Tar Sicilia
Il conduttore o altro detentore qualificato dell’immobile può richiedere il permesso di costruire solo se munito di un consenso espresso e specifico del proprietario; in difetto, l’Amministrazione deve rigettare l’istanza con atto vincolato, senza necessità di attivare il preavviso di rigetto o il soccorso istruttorio.
Chi è legittimato a richiedere il permesso di costruire?
La sentenza 3498/2025 del Consiglio di Stato riconferma che il permesso di costruire può essere richiesto solo dal legittimo proprietario dell’immobile o da chi abbia titolo per farlo, come stabilito dall’art. 11 del D.P.R. 380/2001. Nel caso in cui il contratto di trasferimento del bene sia dichiarato nullo, il soggetto che abbia acquistato l’immobile senza il titolo legittimo non può richiedere il permesso di costruire.
La vicenda in esame ruota attorno ad un permesso di costruire, concesso su istanza presentata il 25 ottobre 2021 da una società per un intervento di ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso da residenziale a commerciale su un immobile allo stato rustico, ubicato al piano terra di un edificio.
La proprietà dell’immobile oggetto del permesso risulta controversa, poiché deriva da una catena di trasferimenti immobiliari in parte dichiarati nulli con sentenze passate in giudicato:
l’immobile era stato originariamente trasferito con atto del 21 gennaio 2010, dalla proprietaria originaria in favore della nipote. Tuttavia, è emerso che tale atto era viziato da circonvenzione d’incapace, come accertato dal Tribunale Penale, e in seguito dichiarato nullo dal Tribunale Ordinario con sentenza n. 478/2020;
la nipote, divenuta proprietaria in base a tale atto, aveva poi ceduto porzioni dell’immobile ad altri soggetti, tra cui l’attuale appellante.
A seguito della dichiarazione di nullità dell’atto del 2010, l’immobile è ritornato nell’asse ereditario della ricorrente originaria, rendendo inefficaci i trasferimenti successivi, incluso quello in favore dell’attuale titolare del permesso di costruire.
La ricorrente originaria ha impugnato il permesso di costruire davanti al Tar, ritenendolo illegittimo poiché rilasciato a soggetto non proprietario dell’immobile, dato che il titolo di acquisto era stato travolto dalla nullità dichiarata giudizialmente.
Il TAR Puglia, con sentenza n. 381/2023, ha accolto il ricorso dell’odierna appellata, affermando l’illegittimità del permesso edilizio per i seguenti motivi:
conoscenza della pendenza giudiziaria: era nota all’odierna appellante la controversia in sede civilistica poiché l’atto di citazione per la nullità era stato trascritto nei registri immobiliari già nel 2012. Inoltre, lo stesso acquirente aveva subordinato il saldo del prezzo all’eliminazione di tale trascrizione;
nullità con effetto retroattivo: la sentenza del Tribunale Civile che ha dichiarato nullo l’atto ha natura dichiarativa, pertanto il titolo non ha mai prodotto effetti reali e l’acquirente non aveva titolo valido (è un acquisto “a non domino“);
obbligo dell’amministrazione comunale: secondo il TAR, il Comune avrebbe dovuto accorgersi che l’odierno appellante non era legittimato al rilascio del titolo edilizio.
La società titolare del permesso di costruire ha dunque presentato appello al Consiglio di Stato, sollevando un’unica censura: error in procedendo. Secondo l’odierno appellante, il TAR non avrebbe verificato la legittimazione processuale della ricorrente né la correttezza del contraddittorio.
L’appellante sostiene che, a seguito della nullità del contratto, l’immobile sarebbe rientrato nell’asse ereditario e la ricorrente sarebbe solo una dei coeredi, con quota non superiore al 50%. In tale situazione, la decisione sul bene comune spetterebbe alla maggioranza dei coeredi (art. 1105 c.c.), e la ricorrente non avrebbe potuto agire da sola. Inoltre, si contesta che il TAR non abbia disposto la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri coeredi (cugini della ricorrente).
L’appellante ha quindi chiesto l’annullamento della sentenza, in via principale per inammissibilità del ricorso di primo grado e in via subordinata per improcedibilità, per mancata integrazione del contraddittorio.
Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando la sentenza del TAR per i seguenti motivi:
legittimazione del coerede: il Consiglio di Stato richiama la giurisprudenza civile secondo cui:
ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo condomino, anche senza il consenso degli altri partecipanti” (Cass. civ., Sez. VI-2, Ordinanza, 28 gennaio 2015, n. 1650).
Pertanto, in caso di più eredi, ciascun coerede è legittimato a tutelare in giudizio il bene comune, anche senza il consenso degli altri coeredi. Dunque, la ricorrente originaria, in quanto coerede della persona che aveva ceduto il bene con un contratto successivamente dichiarato nullo, aveva un interesse legittimo a contestare il permesso edilizio rilasciato all’attuale appellante;
natura dichiarativa della nullità: il Consiglio di Stato ribadisce che la sentenza di nullità dei contratti di vendita ha natura dichiarativa e comporta che la richiesta di permesso di costruire da parte dell’acquirente successivo sia stata formulata “a non domino”, cioè da chi non aveva più titolo sull’immobile;
titolarità per il permesso di costruire: si richiama l’art. 11 del d.P.R. 380/2001, secondo cui “il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. Nel caso di specie, tale requisito non era soddisfatto.
In queste controversie è particolarmente importante la corretta organizzazione e archiviazione dei documenti. A tal proposito, ti suggerisco il software per la gestione documentale online che ti consente di organizzare tutta la documentazione di qualsiasi pratica edilizia in modo che sia facile da consultare ogni qualvolta sia necessario.
Il progettista può impugnare il diniego del PdC?
La questione della legittimazione ad impugnare un diniego di permesso di costruire è stata affrontata dal Consiglio di Stato in una recente sentenza. Il caso riguardava un progettista che aveva presentato ricorso contro il diniego di un permesso di costruire richiesto da una società costruttrice, sostenendo che tale diniego avrebbe leso il suo prestigio professionale.
Tuttavia, il Consiglio di Stato (sentenza 3455/2024) ha confermato la decisione del Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) della Calabria, dichiarando inammissibile il ricorso del progettista. Secondo la giurisprudenza consolidata, il progettista non ha un interesse legittimo differenziato rispetto al diniego di concessione edilizia, poiché tale diniego riguarda esclusivamente lo ius aedificandi del committente o del proprietario dell’area interessata.
Inoltre, il Consiglio di Stato ha sottolineato che l’interesse morale o professionale del progettista non è sufficiente a configurare una legittimazione attiva per proporre ricorso. Gli eventuali errori tecnici rilevati dall’amministrazione comunale sono riferiti esclusivamente all’uso corretto del territorio e non ledono le qualità professionali o il prestigio del progettista.
In sintesi, il progettista non ha il diritto di impugnare autonomamente il diniego di un permesso di costruire richiesto da un terzo, poiché non è titolare di un interesse diretto, attuale e concreto al conseguimento delle autorizzazioni richieste.
Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del CdS
Pedana: edilizia libera o permesso di costruire?
Il Tar Catania nella sentenza n. 736/2025 ha esaminato un ricorso presentato da due cittadini contro il Comune riguardo un’ingiunzione di demolizione di opere abusive. Tra le opere contestate, una delle più rilevanti è stata la realizzazione di una pedana senza il permesso di costruire. Secondo il Comune, a meno che non sia una struttura di tipo temporaneo o stagionale, la pedana, essendo una trasformazione urbanistica permanente, necessita di un permesso di costruire.
Nel 2020, i ricorrenti hanno acquistato alcune proprietà, tra cui un appartamento con una tettoia abusiva e altri manufatti, tra cui una pedana, una rampa in cemento, e una pavimentazione esterna. L’amministrazione comunale ha emesso nel 2021 un’ingiunzione di demolizione per queste opere poiché costruite senza i necessari permessi.
Il Comune ha accusato i ricorrenti di aver costruito opere senza autorizzazione, rilevando che le strutture non rientrano tra le opere permesse come “edilizia libera” o temporanea, ma sono considerabili come interventi di costruzione che richiedono un permesso. In particolare, il Comune ha sottolineato che la pedana (presumibilmente in legno) non è un intervento di edilizia libera (art. 6, D.P.R. n. 380/2001) e, senza permesso di costruire, configura un abuso edilizio.
I ricorrenti hanno contestato l’ingiunzione di demolizione, presentando vari argomenti:
sostenevano che un titolo abilitativo in sanatoria fosse stato rilasciato ai loro predecessori e che non fosse mai stato revocato;
sostenevano che la pedana fosse una struttura temporanea e amovibile, e quindi non necessitasse di permesso di costruire, in quanto rientrante nelle opere di edilizia libera (ad esempio, come un pergolato);
lamentavano la mancanza di una comunicazione di avvio del procedimento da parte dell’amministrazione, violando le garanzie procedurali.
In seguito, i ricorrenti hanno richiesto il rinvio dell’udienza per cercare una soluzione bonaria attraverso l’acquisto delle quote di proprietà dai vicini, hanno depositato documenti relativi alla loro proprietà delle particelle coinvolte, hanno aggiornato il TAR sul procedimento di regolarizzazione degli interventi edilizi, e infine, dichiarato la carenza di interesse a proseguire con il ricorso, chiedendo l’improcedibilità della causa.
Pertanto, il TAR ha dichiarato il ricorso improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, senza emettere alcuna decisione riguardo alla necessità di un permesso edilizio per la pedana.
Per la corretta gestione di qualsiasi progetto, è bene utilizzare specifiche applicazioni per la gestione progettuale che ti consentono di organizzare ciascun attività in ogni fase progettuale evitando di incorrere in sanzioni.
Download GratuitoSentenza Tar Sicilia 736/2025 – Pedana e titolo abilitativo
Il comune può annullare il PdC dopo 12 mesi? Nuovi chiarimenti dal Tar Campania
Il permesso di costruire può essere revocato entro dodici mesi dalla sua concessione, ad eccezione per i casi in cui si rilevi una falsa rappresentazione dei fatti, attribuibile esclusivamente al privato. Su questo tema, il TAR Campania si è espresso con la sentenza n. 6297/2024, fornendo ulteriori precisazioni.
Una società aveva ottenuto un certificato di destinazione urbanistica che definiva l’area come “zona omogenea – Verde pubblico – attrezzature per lo sport o aperte al pubblico”. Successivamente, nel settembre 2023, la società aveva richiesto e ottenuto un permesso di costruire per realizzare un complesso sportivo, includendo tre campi di padel scoperti, un edificio di servizio e un parcheggio.
Tuttavia, a luglio 2024, il Comune avviava un procedimento di autotutela, contestando che l’area fosse invece classificata come “sottozona F6 Fiera Mercato”. Nonostante le memorie difensive della società e l’avvio dei lavori comunicato dal richiedente, il Comune, a settembre 2024, disponeva l’annullamento del permesso di costruire, ritenendo che fosse stato rilasciato in base a una falsa rappresentazione dello stato di fatto.
Il Comune, attraverso il proprio dirigente, giustificava l’annullamento del permesso di costruire sulla base di tre elementi principali:
il terreno oggetto del permesso rientrava in una sottozona destinata a “Fiera Mercato”, in contrasto con quanto rappresentato dal richiedente;
la procedura per l’annullamento era stata avviata nei termini di legge, ossia entro i 12 mesi dalla concessione del permesso;
il progettista non avrebbe indicato correttamente la reale destinazione urbanistica del terreno, violando così l’art. 21-nonies della Legge 241/1990, che prevede l’annullamento d’ufficio in caso di falsa rappresentazione dei fatti:
Art. 21-nonies – Legge 241/1990
2-bis. I provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in giudicato, possono essere annullati dall’amministrazione anche dopo la scadenza del termine di dodici mesi di cui al comma 1, fatta salva l’applicazione delle sanzioni penali nonché delle sanzioni previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
La società ricorrente ha contestato le affermazioni del Comune, presentando diverse argomentazioni a sostegno della legittimità del permesso di costruire:
il certificato di destinazione urbanistica del 2022, firmato dallo stesso Responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune, indicava chiaramente l’area come destinata a “verde pubblico e attrezzature sportive”;
la società aveva agito in buona fede, basandosi su documenti ufficiali forniti dall’amministrazione comunale, incluso il parere favorevole espresso nel settembre 2023 dallo stesso responsabile;
non esisteva alcuna falsa rappresentazione, poiché la destinazione urbanistica era stata determinata e confermata dagli stessi organi comunali;
l’annullamento era tardivo in quanto avvenuto oltre i dodici mesi previsti dalla legge per annullare un provvedimento amministrativo illegittimo.
Il TAR Campania ha accolto il ricorso della società, dichiarando illegittimo l’annullamento del permesso di costruire.
La Corte ha sottolineato che:
il permesso era stato rilasciato in conformità con quanto indicato nel certificato di destinazione urbanistica, che non menzionava alcuna sottozona Fiera mercato;
non vi era prova sufficiente per supportare l’accusa di falsa rappresentazione dello stato dei luoghi;
l’annullamento era avvenuto oltre il termine legale di dodici mesi stabilito dalla legge n. 241/1990 per la revoca d’ufficio degli atti amministrativi.
Di conseguenza, il TAR ha annullato il provvedimento impugnato.
Download GratuitoSentenza Tar Campania 6297/2024 – Tempi per l’annullamento del PdC
PdC illegittimo mai annullato e opere realizzate: demolizione sì o no?
La sentenza n. 14/2024 del Consiglio di Stato affronta la questione delle opere parzialmente realizzate con un permesso di costruire (PdC) che, sebbene inizialmente valido, è successivamente scaduto e dichiarato illegittimo. Nel caso esaminato, un permesso rilasciato nel 2010 per la costruzione di un’autorimessa era stato dichiarato illegittimo per violazioni normative e poi scaduto nel 2016, senza che fosse possibile richiedere un nuovo permesso.
Il Consiglio di Stato ha stabilito che, sebbene le opere realizzate durante la validità del PdC non possano essere considerate abusive, esse devono essere completate in conformità con le normative urbanistiche vigenti al momento della scadenza del permesso. Se il completamento non è possibile senza un nuovo permesso, le opere devono essere demolite per evitare degrado ambientale e urbanistico. Tuttavia, se le opere sono autonome e conformi alle normative, possono essere regolarizzate attraverso un nuovo permesso o accertamenti di conformità.
In definitiva, la scadenza del PdC non retroagisce, ma le opere incomplete devono rispettare le norme vigenti per evitare provvedimenti di demolizione. Assodati tali principi legali, tuttavia, il giudizio definitivo nel merito del caso specifico è stato rimesso alla Seconda Sezione del CdS per ulteriori decisioni.
Annullamento permesso di costruire. È possibile dopo 20 anni?
La sentenza n. 378/2024 del Tar Lazio chiarisce i limiti temporali e le motivazioni per l’annullamento di un permesso di costruire (PdC).
In un caso recente, il Comune aveva annullato un PdC rilasciato 20 anni prima, in autotutela, a causa della mancanza di autorizzazione paesaggistica e per presunte violazioni urbanistiche. Il proprietario dell’immobile ha impugnato l’ordinanza di demolizione, contestando la mancanza di motivazioni adeguate e la violazione dei termini di annullamento previsti dalla legge. Il Tar ha stabilito che, secondo l’art. 21-nonies della Legge 241/1990, l’annullamento di un atto amministrativo deve essere giustificato da motivi di interesse pubblico e deve avvenire entro un termine ragionevole, non superiore a dodici mesi. Pertanto, un annullamento dopo 20 anni è considerato eccessivo e ingiustificato, specialmente in assenza di valide motivazioni di interesse pubblico. Il ricorso è stato quindi accolto.
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Domande frequenti
Di seguito alcune FAQ esplicative che chiariscono degli aspetti chiave sul permesso di costruire.
Cos’è il permesso di costruire?
Il permesso di costruire è un’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune, necessaria per realizzare interventi che modificano il territorio, come nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni significative. Sostituisce la vecchia concessione edilizia e viene regolato dal D.P.R. 380/2001.
Chi rilascia il permesso di costruire?
Il permesso viene rilasciato dal responsabile dello sportello unico per l’edilizia del Comune, che valuta la conformità del progetto alle normative urbanistiche ed edilizie in vigore.
Quali sono i requisiti per ottenere il permesso di costruire?
Per ottenere il permesso, il progetto deve rispettare gli strumenti urbanistici, i regolamenti edilizi e le norme di settore, come quelle su sicurezza, prevenzione incendi e igiene. Inoltre, devono essere presenti le infrastrutture di base o si deve prevedere la loro realizzazione.
Come si presenta la domanda di permesso di costruire?
La domanda va presentata allo sportello unico, accompagnata da un titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali e da una dichiarazione firmata da un tecnico abilitato che attesti la conformità del progetto a tutte le norme vigenti.
Qual è la procedura di rilascio del permesso di costruire?
Entro 10 giorni dalla presentazione, il Comune comunica il responsabile del procedimento. L’istruttoria dura al massimo 60 giorni, seguita da una proposta di decisione. Il dirigente ha poi 30 giorni (o 40 in casi particolari) per rilasciare il permesso. In caso di modifiche richieste, i termini sono sospesi fino all’integrazione della documentazione.
Cosa accade se il progetto è in contrasto con nuovi piani urbanistici in adozione?
In questi casi, la decisione può essere sospesa per un massimo di 3 anni (o 5 se il piano è in approvazione). La sospensione può anche essere ordinata dal presidente della Regione, su richiesta motivata del sindaco.
Quando è necessario il permesso a costruire?
Il permesso di costruire è necessario per nuove costruzioni di qualsiasi tipo, ristrutturazioni urbanistiche che modificano l’assetto del territorio, ristrutturazioni edilizie “pesanti” che alterano la volumetria o la destinazione d’uso, e modifiche significative alla sagoma o ai prospetti di edifici, soprattutto se soggetti a vincoli. Inoltre, le Regioni possono stabilire ulteriori casi in cui è richiesto, in base all’impatto sull’ambiente urbano.
Cosa allegare al permesso di costruire?
Alla domanda di permesso di costruire occorre allegare una serie di documenti e allegati tecnici, tra cui attestazione del titolo di legittimazione (ad esempio proprietà o altro diritto reale), elaborati progettuali completi (disegni dello stato di fatto e di progetto, relazione tecnica, documentazione fotografica, estratto di mappa catastale e dello strumento urbanistico), dichiarazione del progettista che asseveri la conformità alle normative urbanistiche, edilizie, di sicurezza, igienico-sanitarie ed energetiche, oltre a eventuali pareri, nulla osta o autorizzazioni di altri enti se richiesti per l’intervento specifico.
Quando scade il permesso di costruire?
Il permesso di costruire ha una validità limitata e prevede due scadenze principali:
inizio lavori: deve avvenire entro 1 anno dalla data di rilascio del permesso, altrimenti questo decade automaticamente per la parte non realizzata, salvo che sia stata richiesta una proroga entro la scadenza;
fine lavori: l’intervento autorizzato deve essere completato entro 3 anni dall’effettivo inizio dei lavori. Anche in questo caso, se il termine non viene rispettato e non è stata richiesta una proroga, il permesso decade per la parte non eseguita.
Quanto costa il permesso di costruire?
Il costo varia in base al Comune e al tipo di intervento. Comprende gli oneri di urbanizzazione (strade, fognature, scuole, ecc.) e il costo di costruzione. Gli oneri si pagano al rilascio del permesso, ma possono essere rateizzati o compensati con opere realizzate dal richiedente. Il costo di costruzione va saldato entro 60 giorni dalla fine dei lavori.
Quali sono i tempi per ottenere il permesso?
Il Comune ha 60 giorni per proporre il provvedimento e altri 30 per adottarlo. Se non risponde entro questi tempi, il permesso si considera concesso per silenzio-assenso, salvo casi particolari.
Quando vale il silenzio-assenso per il permesso di costruire?
Il silenzio-assenso è valido solo se non ci sono vincoli ambientali, paesaggistici o culturali. Anche in caso di assenso tacito, lo sportello edilizio deve rilasciare un certificato su richiesta. Il Comune può comunque annullare il permesso se emergono irregolarità.
È possibile prorogare il permesso di costruire?
Sì, ma serve una motivazione: ad esempio eventi imprevisti, opere complesse o blocchi causati da enti pubblici. La proroga deve essere chiesta prima della scadenza. In casi particolari, i termini possono essere raddoppiati.
Cos’è la comunicazione di inizio lavori per il permesso di costruire?
È un documento da inviare al Comune prima dell’avvio dei lavori. Deve essere firmato dal proprietario, dal direttore dei lavori e dall’impresa. Se manca o arriva in ritardo, si rischiano sanzioni e la decadenza del permesso.
Come si compila il permesso di costruire?
Nel modulo vanno indicati i dati del richiedente, dell’impresa, dei tecnici incaricati e una descrizione dettagliata dell’intervento. Vanno anche dichiarati i contributi dovuti e il rispetto delle normative in materia di edilizia e sicurezza.
Cosa contiene la relazione tecnica di asseverazione?
È una dichiarazione del progettista che certifica la conformità del progetto alle norme vigenti. Deve includere dati sull’intervento, sull’edificio, sulla sicurezza e sull’ambiente. Eventuali false dichiarazioni comportano sanzioni penali.
Cos’è la voltura del permesso di costruire?
La voltura è il trasferimento del permesso di costruire da un soggetto a un altro, di solito in seguito alla vendita dell’immobile. Il nuovo proprietario subentra nei diritti e negli obblighi del permesso già rilasciato. Non serve un nuovo permesso, basta fare domanda al Comune, che rilascia la voltura entro 30 giorni. Il permesso deve essere ancora valido e i lavori non conclusi.
Cos’è il permesso di costruire in sanatoria?
È un’autorizzazione che regolarizza lavori edilizi eseguiti senza permesso o in difformità. In genere richiede la “doppia conformità” dell’opera, cioè rispetto delle norme edilizie sia al momento dei lavori che al momento della richiesta. Tuttavia, il nuovo decreto “Salva Casa” semplifica la sanatoria per abusi minori, eliminando l’obbligo di doppia conformità in certi casi.
Differenza tra SCIA e permesso di costruire
La SCIA serve per lavori meno invasivi (come modifiche interne o manutenzioni riguardanti parti strutturali) e consente di iniziare subito dopo la presentazione. Il permesso di costruire, invece, è richiesto per opere più complesse come nuove costruzioni o ampliamenti, e richiede un’autorizzazione formale del Comune prima di iniziare i lavori.
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