Contratto di locazione senza agibilità: basta questo per non pagare il canone e chiedere la risoluzione?

La Cassazione chiarisce gli effetti della mancanza del certificato di agibilità nei contratti di locazione commerciale e quando può davvero incidere su canone, responsabilità del locatore e tutela del conduttore

Nel settore delle locazioni commerciali, il tema del certificato di agibilità è spesso al centro di contenziosi tra locatore e conduttore. La presenza o l’assenza di questo documento, infatti, viene immediatamente collegata alla possibilità di utilizzare legittimamente l’immobile per l’attività imprenditoriale programmata. Non sempre, però, la mancanza di agibilità produce effetti automatici sulla validità del contratto o sull’obbligo di pagare il canone: entrano in gioco il concreto godimento del bene, l’eventuale incidenza sulle autorizzazioni amministrative e l’onere di provare un reale pregiudizio. Proprio da queste tensioni nasce un delicato equilibrio tra esigenze di tutela del conduttore e responsabilità del locatore, che la giurisprudenza ha progressivamente definito con criteri sempre più puntuali, come nel caso discusso dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 32181/2025.

Ricordiamo che il “certificato di agibilità” è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate in conformità alla normativa vigente.

Oggi più precisamente si parla di segnalazione certificata di agibilità (SCA) (art. 24 D.P.R. 380/01).

Attestare l’agibilità è obbligatorio e la mancata presentazione del documento di agibilità comporta l’applicazione di sanzioni. Per essere sicuro di adempiere agli obblighi normativi, utilizza il software per le pratiche edilizie, che mette a tua disposizione il modello per attestare l’agibilità degli immobili. Compilando i campi richiesti, otterrai in maniera facile e veloce, la segnalazione certificata di agibilità pronta da stampare e da presentare all’ente competente. Inoltre per la stima degli immobili, ti consiglio il software per le stime immobiliari con interfaccia intuitiva e input guidato che ti consente di realizzare valutazioni guidate e perizie di stima del più probabile valore di mercato degli immobili, complete e personalizzabili.

Cosa rischia il contratto di locazione commerciale se l’immobile è senza agibilità?

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale stipulato nel 2015 tra la società proprietaria dell’immobile, quale locatrice, e la ricorrente, titolare dell’attività commerciale, quale conduttrice locataria, avente ad oggetto un immobile destinato ad attività di panificazione e vendita.​

A garanzia del rapporto locatizio furono emessi due assegni bancari dell’importo complessivo di euro 13.500, firmati dal coniuge della conduttrice.​

Su ricorso della società locatrice il Tribunale emetteva nel 2017 decreto ingiuntivo per il pagamento di detta somma; la conduttrice locataria proponeva quindi opposizione, deducendo, tra l’altro, gravi irregolarità edilizie dell’immobile, la mancanza del certificato di agibilità e l’impossibilità di svolgere lecitamente l’attività commerciale.​

Con sentenza del 2019 il Tribunale accoglieva l’opposizione, revocava il decreto ingiuntivo, dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del locatore e condannava la società locatrice alla restituzione di euro 16.200, quale rimborso delle somme versate dalla conduttrice.​

La Corte d’Appello, con sentenza del 2022, in riforma della decisione di primo grado, respingeva l’opposizione al decreto ingiuntivo, rigettava la domanda di risoluzione per inadempimento e la correlata richiesta di restituzione delle somme, ponendo le spese di entrambi i gradi a carico degli originari opponenti; la Corte rilevava che l’immobile era stato utilizzato dal 28 gennaio 2015 al 5 febbraio 2016, data in cui il contratto si era sciolto per mutuo consenso con restituzione del bene, e che la conduttrice non aveva allegato e provato che le lamentate carenze strutturali avessero concretamente impedito o limitato il godimento dell’immobile.​

Avverso la sentenza di secondo grado la locataria conduttrice proponeva ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo.

La presunta inutilizzabilità del bene locato a causa dell’inagibilità

Con l’unico motivo di impugnazione la ricorrente denunciava violazione o falsa applicazione degli articoli 1575 n. 3, 1453 e 1578 cod. civ., sostenendo che la Corte d’appello avesse erroneamente escluso che l’assenza del certificato di agibilità integrasse un vizio della cosa locata valido a incidere sull’idoneità del bene all’uso pattuito, ai sensi dell’articolo 1578 cod. civ.​

Secondo la ricorrente l’immobile non possedeva i requisiti tecnico‑urbanistici richiesti per l’esercizio dell’attività commerciale proprio perché privo di agibilità, e che la società locatrice aveva taciuto al momento della stipula la presenza di numerose irregolarità edilizie, talmente gravi da non consentirne la sanatoria e da impedire il rilascio del relativo certificato.​

A parere della ricorrente, tali irregolarità, se conosciute, avrebbero indotto la conduttrice a non stipulare il contratto, determinando una responsabilità del locatore per l’impossibilità di esercitare l’attività e per il rischio di provvedimenti inibitori con conseguente improvvisa interruzione dell’impresa commerciale.​

Nel ricorso si richiamavano, in modo sintetico, elementi di prova (anche testimoniale) e la sentenza di primo grado, assumendo che il bene fosse “di fatto” inutilizzabile per l’assenza del certificato di agibilità e per gli abusi edilizi riscontrati.

La società locatrice, costituendosi in giudizio, chiedeva in risposta il rigetto del ricorso, sostenendo la correttezza della decisione della Corte d’Appello, che aveva accertato l’uso effettivo dell’immobile da parte della conduttrice per oltre un anno e l’assenza di una concreta prova di limitazioni o turbative nel godimento derivanti dalle irregolarità edilizie e dalla mancanza di agibilità.​

La società faceva leva sull’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo cui il carattere abusivo dell’immobile, o la mancanza di titoli autorizzativi necessari per l’uso convenuto, non comportano di per sé invalidità del contratto di locazione, né configurano automaticamente un vizio della cosa locata, potendo al più integrare un inadempimento del locatore da valutare alla luce dell’effettivo pregiudizio subito dal conduttore.​

Inoltre, la stessa società evidenziava che la conduttrice non aveva allegato in modo specifico fatti idonei a dimostrare che l’attività commerciale fosse stata effettivamente impedita, ridotta o oggetto di provvedimenti amministrativi, limitandosi a prospettare scenari meramente potenziali o eventuali.

La Cassazione: nella locazione ad uso diverso, la mancanza di agibilità o la natura abusiva dell’immobile non determina di per sé invalidità del contratto né vizio della cosa, gravando sul conduttore l’onere di allegare e provare un concreto pregiudizio al godimento

Inammissibilità del ricorso per difetto del requisito di cui all’art. 366 n. 3 c.p.c.

La Corte di Cassazione ha innanzitutto dichiarato il ricorso inammissibile per violazione del requisito di contenuto‑forma previsto dall’articolo 366, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., che impone l’esposizione sommaria ma chiara dei fatti di causa.​

Nel ricorso, i ricorrenti avevano pressoché integralmente trascritto il ricorso in appello e la memoria di costituzione in secondo grado, nonché l’intera sentenza della Corte d’appello, ma non avevano ricostruito in modo autonomo e sintetico l’andamento del processo, le domande delle parti, le questioni oggetto del primo grado e le ragioni della decisione del Tribunale, rendendo necessario attingere direttamente agli atti per comprendere il significato delle censure.​

Secondo la Corte, tale tecnica redazionale, basata sul mero assemblaggio di atti processuali, non soddisfa il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, poiché non consente al giudice di legittimità di cogliere immediatamente origine e oggetto della controversia, sviluppo del processo e posizioni delle parti, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza, anche alla luce dei principi convenzionali di cui all’articolo 6 CEDU.​

La Suprema Corte ha richiamato, fra le altre, le pronunce delle Sezioni Unite e della Corte EDU, sottolineando che il requisito formale di cui all’art. 366 n. 3 c.p.c. è legittimo, proporzionato e funzionale al ruolo nomofilattico del giudice di legittimità, e che la sua violazione può condurre alla declaratoria di inammissibilità quando l’esposizione dei fatti risulti oscura o lacunosa al punto da compromettere l’intelligibilità delle censure.​

Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto incontestabile che il ricorso fosse redatto in modo né chiaro né sintetico, con omissione dell’indicazione essenziale delle domande di primo grado, degli elementi di fatto e delle questioni giuridiche sottese, e del contenuto motivazionale della sentenza del Tribunale, così privando il giudice di legittimità dei dati necessari all’esame del motivo dedotto.​

Esame, in via subordinata, dell’unico motivo: mancanza di agibilità e validità del contratto

Pur reputando assorbente il rilievo sull’inammissibilità, la Corte ha esaminato in via subordinata l’unico motivo, rilevando ulteriori profili di inammissibilità (art. 366 n. 6 c.p.c.) e, comunque, la sua infondatezza nel merito.​

Sotto il profilo processuale, il motivo si fondava su circostanze fattuali:

inutilizzabilità di fatto dell’immobile per assenza di agibilità, presenza di abusi edilizi,
contenuto di una prova testimoniale,
elementi desumibili dalla sentenza di primo grado,

senza che tali componenti fossero specificamente localizzati negli atti di causa, come richiesto dall’art. 366 n. 6 c.p.c., con conseguente carenza di autosufficienza.​

Passando al merito, la Corte ha ribadito un principio ormai consolidato:

nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della “res” (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all’uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c., ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell’abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno «in re ipsa»” (v., Cass., sez. III, 21 agosto 2020, n. 17557; 25 giugno 2019, n. 16918; 26 luglio 2016, n. 15377; 16 giugno 2014, n. 13651; a cui adde, Cass., sez. III, 28 dicembre 2021, n. 41744).

Quindi, nella locazione di immobili ad uso diverso dall’abitativo, il carattere abusivo del bene, o la mancanza di titoli abilitativi (come il certificato di agibilità) necessari per l’utilizzo secondo la destinazione economica o l’uso convenuto, non incide di per sé sulla validità del contratto di locazione e non integra automaticamente un vizio della cosa locata ai sensi dell’art. 1578 cod. civ.​

Secondo tale orientamento, la situazione di abusività o la carenza di agibilità possono semmai configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, ma solo nella misura in cui incidano concretamente su un interesse del conduttore, richiedendosi che quest’ultimo alleghi e provi uno specifico pregiudizio subito; non è quindi configurabile un danno “in re ipsa” derivante dalla sola irregolarità urbanistico‑edilizia dell’immobile.​

La Corte ha citato numerose pronunce di legittimità che affermano la necessità, per il conduttore, di dimostrare che tali irregolarità abbiano determinato, ad esempio, la chiusura del locale, l’impossibilità di ottenere autorizzazioni amministrative, la contestazione da parte della pubblica amministrazione o comunque una limitazione effettiva nel godimento del bene, come avvenuto in un caso in cui la chiusura era seguita a controlli per lavori di adeguamento comunicati agli uffici competenti.​

Valutazione della decisione d’appello e applicazione del principio al caso concreto

La Cassazione ha osservato che la Corte d’Appello, pur avendo richiamato in modo non del tutto pertinente il principio secondo cui il conduttore deve verificare la conformità del bene ai requisiti tecnici necessari per l’attività e per le autorizzazioni amministrative, aveva comunque fondato la decisione su un rilievo coerente con la giurisprudenza consolidata: mancava qualsiasi allegazione chiara e prova del fatto che le carenze dell’immobile avessero ridotto o menomato il godimento del bene da parte della conduttrice.​

La Corte territoriale aveva infatti sottolineato che non risultava dimostrata alcuna concreta limitazione nell’uso del locale, sicché non poteva riconoscersi alcun esonero dall’obbligo di pagamento del canone; tale passaggio motivazionale non era stato specificamente censurato dai ricorrenti, che si erano limitati ad affermare che l’assenza di agibilità avrebbe inciso sul sinallagma contrattuale.​

I ricorrenti, secondo la Cassazione, avevano confuso la mera condizione giuridico‑amministrativa dell’immobile (assenza di agibilità e presenza di abusi edilizi) con il concreto pregiudizio alla loro posizione contrattuale, postulando in modo assertivo che da tale situazione derivasse automaticamente un danno, in termini di rischio di sanzioni o di improvvisa chiusura dell’attività, senza dimostrare che tali eventi si fossero realmente verificati o che l’attività fosse stata di fatto limitata.​

La Corte ha inoltre rilevato che l’immobile era stato detenuto e utilizzato dalla conduttrice per oltre un anno, dal 28 gennaio 2015 al 5 febbraio 2016, data in cui il contratto si era sciolto per mutuo consenso con restituzione del bene, circostanza che rendeva ancora più evidente l’assenza di prova di un effettivo pregiudizio nel godimento, e che le doglianze sul “consenso” alla stipula del contratto, se informato sulle irregolarità, sarebbero semmai rilevanti nell’ambito di un’azione di annullamento per vizio del consenso, non in un giudizio di risoluzione per inadempimento.​

In conclusione, la Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando indirettamente che la mera mancanza del certificato di agibilità in un immobile locato per uso diverso dall’abitativo non determina la nullità del contratto né integra di per sé un vizio della cosa locata, restando a carico del conduttore l’onere di allegare e provare che tale carenza abbia effettivamente inciso sulla possibilità di godere dell’immobile secondo l’uso pattuito.​

Per maggiore approfondimento, leggi: “Certificato di agibilità: quando è necessario e chi lo rilascia“

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