Come sfruttare il Conto Termico 3.0 per realizzare un edificio nZEB

Il D.M. 07/08/2025 potenzia gli incentivi per la trasformazione degli edifici esistenti in edifici a energia quasi zero. Analisi tecnica su interventi ammessi e documentazione richiesta

Una delle novità del Conto Termico 3.0 risiede nel rafforzamento degli incentivi destinati alla trasformazione degli edifici esistenti in edifici a energia quasi zero (nZEB).

Per i tecnici (ingegneri, architetti, geometri) e per i responsabili degli uffici tecnici della PA, il nuovo decreto apre scenari operativi inediti, consentendo non solo la riqualificazione profonda dell’involucro e degli impianti, ma introducendo per la prima volta la possibilità di finanziare interventi di demolizione e ricostruzione in chiave nZEB con criteri di flessibilità volumetrica e localizzativa.

In questo articolo analizzeremo le procedure, i requisiti tecnici e le opportunità economiche per raggiungere lo standard nZEB attraverso il Conto Termico 3.0.

Strumenti come Praticus-CT 3.0 – disponibile in versione aggiornata al Conto Termico 3.0 – effettua il calcolo degli incentivi in conto termico per tutte le tipologie di intervento, semplificando la gestione della pratica e garantendo la corretta applicazione dei criteri di ammissibilità e dei massimali di spesa.

Cosa sono gli edifici NZEB

Gli edifici NZEB, acronimo di “Nearly Zero Energy Buildings” (in italiano: Edifici a Consumo Energetico Quasi Zero), rappresentano un pilastro fondamentale nella sfida globale per la sostenibilità nell’ambito dell’edilizia.

Il termine “NZEB” si riferisce a edifici progettati e costruiti con l’obiettivo di minimizzare drasticamente il consumo energetico tradizionale e di compensare il resto della loro richiesta energetica attraverso l’uso di fonti di energia rinnovabile in sito o da rete esterna.

Parametri e caratteristiche chiave degli edifici NZEB

Consumo energetico ridotto: gli edifici NZEB devono soddisfare rigorosi standard di efficienza energetica, garantendo che il loro consumo energetico sia significativamente inferiore rispetto agli edifici convenzionali.
Produzione di energia rinnovabile: la caratteristica distintiva di un NZEB è la capacità di generare energia da fonti rinnovabili come il sole, il vento o la geotermia. Questa energia viene spesso prodotta attraverso l’installazione di pannelli solari fotovoltaici, turbine eoliche o sistemi geotermici.
Isolamento termico avanzato: gli edifici NZEB utilizzano materiali isolanti ad alta efficienza e tecniche di costruzione avanzate per minimizzare le perdite di calore attraverso le pareti, i pavimenti e i tetti. Ciò contribuisce a mantenere la temperatura interna stabile senza la necessità di consumare grandi quantità di energia per il riscaldamento o il raffreddamento.
Ventilazione controllata: la ventilazione è fondamentale per la qualità dell’aria interna negli edifici NZEB, ma deve essere gestita in modo efficiente per evitare dispersioni energetiche. I sistemi di ventilazione controllata garantiscono un flusso d’aria adeguato senza sprechi energetici.
Sistemi di controllo e monitoraggio avanzati: gli edifici NZEB sono dotati di sistemi di controllo e monitoraggio sofisticati che regolano in modo intelligente l’illuminazione, il riscaldamento, il raffreddamento e altri aspetti chiave del consumo energetico.

Gli edifici NZEB rappresentano una pietra miliare nella costruzione sostenibile, contribuendo in modo significativo alla riduzione dell’impatto ambientale e alla promozione di uno stile di vita più eco-sostenibile. La loro combinazione di consumo energetico ridotto, produzione di energia rinnovabile e tecnologie avanzate li rende un modello esemplare per l’edilizia del futuro, con benefici ambientali, economici e sociali considerevoli.

Definizione di edificio a energia quasi zero

Il D.Lgs. 192/2015 fornisce la seguente definizione di “edificio a energia quasi zero”:

edificio ad altissima prestazione energetica, calcolata conformemente alle disposizioni del presente decreto, che rispetta i requisiti definiti al decreto di cui all’articolo 4, comma 1. Il fabbisogno energetico molto basso o quasi nullo è coperto in misura significativa da energia da fonti rinnovabili, prodotta in situ.

All’art 4-bis, si dispone che a partire dal 31 dicembre 2018, gli edifici di nuova costruzione occupati da pubbliche amministrazioni e di proprietà di queste ultime, ivi compresi gli edifici scolastici, devono essere edifici a energia quasi zero. Dal 1° gennaio 2021 la predetta disposizione è estesa a tutti gli edifici di nuova costruzione.

Il “Piano d’azione nazionale per incrementare gli edifici ad energia quasi zero“, in attuazione  di quanto previsto dall’articolo 4-bis, comma 2 del D.Lgs. 192/2005 e dalla direttiva comunitaria 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia, chiarisce il significato di “edifici NZEB”.

Esso deve rispondere a determinati requisiti tecnici indicati, in termini di:

isolamento termico dell’involucro edilizio;
rispetto di regole stringenti sugli impianti termici.

Entrando nel dettaglio e considerando quanto previsto dal D.M. 26/06/2015 (Decreto Requisiti Minimi), un edificio a energia quasi zero è un edificio, di nuova costruzione o esistente, per cui sono contemporaneamente rispettati:

tutti i requisiti previsti dalla lettera b), del comma 2, del paragrafo 3.3 del Decreto Requisiti Minimi, determinati con i valori vigenti dal 1° gennaio 2019 per gli edifici pubblici e dal 1° gennaio 2021 per tutti gli altri edifici;
gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili nel rispetto dei principi minimi di cui all’Allegato 3 del D.Lgs. 199/2021 (come modificato dal D.Lgs. 5/2026).

Per approfondire: Edifici NZEB: come progettare edifici ad energia quasi zero

Chi può usare usare il Conto termico 3.0 per per la trasformazione nZEB

L’agevolazione prevista dal Conto termico per la  trasformazione nZEB  trova spazio all’interno del Titolo II – Interventi di piccole dimensioni per l’incremento dell’efficienza energetica negli edifici.

Possono beneficiare di tale agevolazione esclusivamente:

pubbliche amministrazioni;
enti del Terzo Settore (ETS): se non svolgono attività economica, sono equiparati alla PA. Se svolgono attività economica, seguono le regole delle imprese (quindi ammessi solo per edifici terziari).
soggetti privati (imprese, persone fisiche, condomini) ma solo in relazione ad edifici in ambito terziario.

Le Pubbliche Amministrazioni possono beneficiare del Conto termico per qualsiasi edificio comunale, mentre i privati e le imprese possono chiedere l’accesso all’incentivo per interventi su esistenti appartenenti alle seguenti categorie catastali:

A/10 (uffici e studi privati);
Gruppo B;

B/1 – collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi;
B/2 – case di cura, ospedali e poliambulatori senza fine di lucro;
B/3 – prigioni e riformatori;
B/4 – uffici pubblici;
B/5 – scuole e laboratori scientifici;
B/6 – biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie ecc.;
B/7 – cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti;

Gruppo C ad esclusione di C/6 (stalle, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse od aperte);

C/1 – negozi e botteghe – locali adibiti alla vendita di beni o servizi;
C/2 – magazzini e locali di deposito – Locali usati per il deposito di merci, cantine e soffitte;
C/3 – laboratori per arti e mestieri – Locali destinati allo svolgimento di attività artigianali o professionali;
C/4 – fabbricati e locali per esercizi sportivi – Edifici o locali utilizzati per attività sportive;

Gruppo D ad esclusione di D9 (edifici galleggianti);

D/1 – opifici;
D/2 – alberghi e pensioni;
D/3 – teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili;
D/4 – case di cura ed ospedali;
D/5 – istituti di credito, cambio ed assicurazione;
D/6 – fabbricati e locali per esercizi sportivi;
D/7 – fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
D/8 – fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
D/10 – fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole;

Gruppo E ad esclusione di E2 (ponti comunali o provinciali a pedaggio), E4 (recinti esigenze pubbliche), E6 (fari, semafori e torri pubblici);

E/1 – stazioni di trasporto;
E/3 – fabbricati esigenze pubbliche;
E/5 – fortificazioni e loro dipendenze;
E/7 – fabbricati per culto pubblico;
E/8 – costruzioni nei cimiteri;
E/9 – altri edifici a destinazione particolar

Quali interventi di trasformazione nZEB sono finanziati dal Conto Termico

Il D.M. 7 agosto 2025, insieme alle relative regole operative, chiariscono in modo puntuale le condizioni di accesso agli incentivi del Conto Termico 3.0 per gli interventi finalizzati alla trasformazione degli edifici in nZEB.

L’incentivo è riconosciuto per interventi integrati di efficientamento energetico su edifici esistenti dotati di impianto di climatizzazione che consentano di ridurre i fabbisogni di energia per la climatizzazione invernale ed estiva, l’illuminazione degli ambienti interni e delle pertinenze esterne, la produzione di acqua calda sanitaria, nonché per la produzione di energia termica ed elettrica da fonti rinnovabili destinate alla copertura dei medesimi fabbisogni.

L’intervento nZEB deve riguardare l’edificio nel suo complesso e non singole porzioni, e in caso di ampliamento volumetrico è necessario rispettare il limite massimo del 25% della volumetria complessiva iniziale, valutata sulla base dei volumi lordi ante e post operam, comprensivi anche degli ambienti non riscaldati.

Inoltre, limitatamente agli edifici o gruppi di edifici di proprietà dell’amministrazione pubblica, è ammessa la demolizione degli edifici esistenti e la conseguente ricostruzione degli edifici nZEB, nel rispetto del limite di incremento delle volumetrie totali del 25%, anche in una localizzazione differente, purché nell’ambito di un progetto integrato e nel medesimo territorio comunale.

È ammissibile la demolizione parziale di un edificio e la ricostruzione di uno o più edifici, purché venga dimostrata l’indipendenza funzionale, strutturale e impiantistica del corpo a demolire.

Inoltre, per interventi realizzati da imprese e da ETS economici su edifici appartenenti all’ambito terziario, l’intervento nZEB deve determinare una riduzione della domanda di energia primaria di almeno il 20% della configurazione ante-operam. Al fine di tale verifica, deve essere redatto l’attestato di prestazione energetica sia ante-operam sia post-operam. Al fine di tale verifica, deve essere redatto l’attestato di prestazione energetica sia ante-operam sia post-operam.

Spese ammissibili per la trasformazione nZEB

L’incentivo totale si determina applicando la percentuale incentivata alla spesa ammissibile, calcolata sulla base del costo specifico sostenuto per metro quadrato di superficie utile dell’edificio oggetto di intervento, moltiplicato per la superficie utile calpestabile dell’edificio, fermo restando che il costo specifico non può superare i valori massimi indicati in tabella e che l’importo complessivo dell’incentivo non può eccedere il massimale previsto.

Si consideri il caso di un intervento di demolizione e ricostruzione di una scuola pubblica situata in un Comune con meno di 15.000 abitanti, appartenente alla zona climatica D, con una percentuale di incentivo pari al 100%. Ai fini del calcolo dell’incentivo, confrontiamo il costo specifico effettivamente sostenuto per le tecnologie adottate nell’intervento determinato come rapporto tra la spesa complessiva sostenuta e la superficie utile dell’edificio pari a 1.200 €/m2, con il costo massimo ammissibile per la zona climatica D che è pari a 1.300 €/m². L’intervento proposto ha un costo complessivo di 1.200.000 €, inferiore al massimale di incentivo previsto dal decreto, pari a 3.000.000 €, per cui è confermata la completa ammissibilità ai fini del Conto Termico. Inoltre, l’edificio può beneficiare di un ampliamento volumetrico fino al 25% della volumetria iniziale anche in una ubicazione differente, purché faccia parte di un progetto integrato e rimanga all’interno del medesimo territorio comunale, in conformità con le disposizioni normative.

Ti ricordo che, tutti i calcoli richiesti dal D.M. 7 agosto 2025 possono essere eseguiti in totale sicurezza e con grande semplicità utilizzando il software Praticus-CT 3.0, dedicato al calcolo e alla gestione completa del nuovo Conto Termico. Il software consente di determinare automaticamente spese ammissibili, incentivi e massimali, secondo le regole del decreto, riducendo al minimo il rischio di errori e garantendo una gestione professionale e affidabile dell’intervento.

La documentazione richiesta per la trasformazione nZEb con il Conto Termico

Per accedere all’incentivo previsto dal Conto Termico 3.0 per la trasformazione degli edifici in nZEB, il Soggetto Responsabile è tenuto a presentare una documentazione tecnica articolata e strutturata, da allegare alla richiesta di accesso all’incentivo.

Relazione tecnica di progetto, elaborati grafici e documentazione fotografica

La relazione tecnica di progetto, timbrata e firmata dal progettista deve contenere almeno i seguenti elementi:

descrizione dettagliata del progetto, con caratterizzazione ante-operam della struttura originaria degli impianti esistenti e degli originari consumi energetici, e post-operam;
descrizione delle soluzioni individuate sulla struttura, sulle parti impiantistiche e tecnologie impiegate ai fini del raggiungimento dei consumi caratteristici per gli edifici nZEB, nonché le verifiche previste della norma dimostranti il raggiungimento della classe energetica nZEB;
stratigrafie delle strutture oggetto dell’intervento, ante-operam e post-operam, riportanti gli elementi caratterizzanti i vari strati (tipologia materiale, spessori, trasmittanze, ecc.);
dettagli costruttivi dei ponti termici ante-operam e post-operam della struttura oggetto di intervento;
elaborati grafici dell’edificio da cui si evincano le superfici oggetto dell’intervento e gli impianti realizzati;
schemi funzionali d’impianto;

Nel caso di ampliamento della volumetria iniziale e per demolizione e ricostruzione dell’edificio:

tabella riepilogativa riportante superfici e volumetrie riscaldate nette e lorde ante e post-operam, comprensive degli ambienti non riscaldati – distinguendo le eventuali strutture non oggetto di intervento e/o di richiesta di contributo;
elaborati grafici di progetto dimostranti le superfici/volume ante e post-operam dell’edificio da demolire e ricostruire (pianta e prospetto), al fine di appurare il rispetto del vincolo decadenziale del 25% di incremento volumetrico rispetto allo stato ante-operam e il corretto riconoscimento dell’incentivo spettante;
elaborati grafici di progetto riportante l’ubicazione del sedime dell’edificio da demolire e dell’edifico a riscostruire;
documentazione fotografica attestante l’intervento, raccolta in un documento elettronico in formato PDF: per ogni singola tipologia di intervento realizzato, allegare un dossier fotografico con vista d’insieme ante-operam, durante le fasi di lavorazione e post-operam.

In riferimento alla realizzazione dei singoli interventi previsti dal Decreto (Titolo II e Titolo III), si chiede di far riferimento a quanto previsto nei relativi paragrafi delle presenti Regole. Nel caso di installazione di impianti per la produzione di energia da fonte rinnovabile, non inclusi tra quelli di cui al Decreto, si richiede, tra l’altro, una vista della targa degli apparecchi installati.

Diagnosi energetica e APE post-intervento

Il tecnico abilitato deve predisporre:

una Diagnosi Energetica precedente l’intervento ante-operam;
un Attestato di Prestazione Energetica post-operam riportando al suo interno la dicitura classificazione di “edificio a energia quasi zero” rispettando i requisiti dal Decreto Requisiti Minimi concernente le metodologie di calcolo della prestazione energetica e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici;
per interventi realizzati dalle imprese e dagli ETS economici su edifici in ambito terziario, un attestato di Prestazione Energetica ante-operam e post-operam (redatto secondo D.Lgs. 192/05 e s.m.i. e disposizioni regionali vigenti ove presenti), ai fini della verifica della riduzione della domanda di energia primaria.

Tali documenti devono essere redatti secondo quanto previsto dall’allegato I del D.M. 7 agosto 2025.

Nei casi di trasmissione della richiesta d’incentivo secondo le modalità a prenotazione di cui all’articolo 14, comma 2, lettera b) del decreto in esame, l’istanza dovrà essere corredata anche di una simulazione dell’attestato di prestazione energetica post-operam, volta a dimostrare il raggiungimento delle condizioni nZEB a seguito dell’effettuazione degli interventi per i quali si
presenta l’istanza, nonché il miglioramento della prestazione energetica rispetto alla situazione ex-ante.

Nelle realtà territoriali nelle quali risultino valide le certificazioni Casaclima, può ritenersi ammissibile la certificazione “Casaclima” esclusivamente con il conseguimento della classe “Casaclima A” o “Gold”, unitamente all’invio del relativo allegato riportante la dicitura di classificazione di “edificio a energia quasi zero.”

Asseverazione

L’asseverazione deve essere redatta secondo quanto previsto dal D.P.R. 445/2000 e dall’art. 481 del Codice Penale, e deve essere sottoscritta in originale da un tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti, nell’ambito delle competenze attribuitegli dalla normativa vigente. Tale asseverazione può essere inclusa nell’ambito di quella resa dal direttore dei lavori sulla conformità al progetto delle opere realizzate, obbligatoria ai sensi dell’art. 8, comma 2, del D.Lgs. 192/2005 (Relazione tecnica, accertamenti e ispezioni).

L’asseverazione deve contenere, tra le altre informazioni, la descrizione dettagliata degli interventi e la dichiarazione di rispondenza ai requisiti tecnici e prestazionali previsti dal decreto, dalle Regole Applicative e dalla normativa di riferimento. In particolare, il tecnico abilitato deve riportare:

localizzazione dell’edificio presso cui è stato realizzato l’intervento;
caratteristiche tecniche e funzionali degli interventi e dei principali componenti installati;
congruo dimensionamento degli interventi, includendo la giustificazione di eventuali potenziamenti dell’impianto rispetto al fabbisogno reale di energia termica, e la corretta installazione dei componenti secondo la normativa vigente;
conformità dell’intervento ai requisiti previsti dal D.M. 7 agosto 2025 e dalle Regole Applicative del GSE;
data di conclusione dell’intervento, ai fini dell’applicazione dell’art. 14, comma 2, del Decreto;
conseguimento almeno il 10% rispetto alla configurazione ante-operam, oppure 20% per multi-intervento, per interventi del Titolo II su edifici terziari, qualora i soggetti ammessi siano imprese o ETS di carattere economico;
timbro e firma del tecnico abilitato.

Inoltre, per gli interventi su edifici nZEB, l’asseverazione deve indicare, tra l’altro:

le tipologie di interventi eseguiti sull’involucro edilizio finalizzati all’incremento dell’efficienza energetica;
gli interventi impiantistici, specificando quelli destinati alla produzione di energia termica da fonti rinnovabili, indispensabili per determinare il raggiungimento della soglia richiesta per la classificazione di “edificio a consumo quasi zero”.

Documentazione da conservare a cura del Soggetto Responsabile

Il soggetto responsabile è tenuto a conservare le schede tecniche dei componenti installati fornite dal produttore dei materiali isolanti o del sistema di isolamento termico, le schede tecniche dei sistemi/tecnologie installate che contribuiscono al raggiungimento della qualifica di “edifici a energia quasi zero” e per ogni singola tipologia di intervento realizzato, in riferimento a quelli previsti dal Decreto (Titolo II e Titolo III), si chiede di far riferimento a quanto già previsto debba essere conservato, così come indicato nei relativi paragrafi del presente documento.

Conclusione dei lavori

Il Soggetto Responsabile è tenuto, entro 36 mesi dalla presentazione al GSE della documentazione che attesta l’avvio dei lavori, a trasmettere tramite il Portale Termico una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi del D.P.R. 445/2000, attestante la conclusione dei lavori (CL) relativi all’intervento previsto. Il mancato adempimento di questo obbligo comporta conseguenze rilevanti: l’esclusione dagli incentivi a prenotazione e la perdita dell’impegno assunto dal GSE di accantonare le risorse finanziarie corrispondenti, impedendo quindi l’accesso al contributo previsto. In sostanza, la dichiarazione di conclusione lavori rappresenta un passaggio obbligatorio e vincolante per la fruizione dell’incentivo, e la sua omissione comporta l’annullamento dei benefici economici programmati.

Come effettuare l’istanza con Portaltermico

Accesso Diretto

Si può presentare domanda a lavori conclusi entro 90 giorni dalla data di fine lavori.

Il GSE apre il procedimento che, in caso di progetti di trasformazione nZEB, dovrà comunque concludersi entro 120 giorni.

Mentre, per le amministrazioni pubbliche che optino per la procedura di accesso diretto l’erogazione dell’incentivo viene effettuato in un’unica rata.

Prenotazione

Le pubbliche amministrazioni possono optare per la procedura di accesso tramite prenotazione e richiedere l’erogazione di una rata di acconto al momento della comunicazione dell’avvio dei lavori, di una rata intermedia e di una rata di saldo a valle della realizzazione dell’intervento.

La prenotazione richiede la trasmissione della diagnosi energetica e dell’atto amministrativo di approvazione del progetto/lavori.

La rata di acconto è pari ai due quinti del beneficio complessivamente riconosciuto, se la durata dell’incentivo è di cinque anni, ovvero al 50%, nel caso in cui la durata sia di due anni. La restante quota è distribuita uniformemente tra la rata intermedia e la rata a saldo.

Il termine per la conclusione dei lavori è esteso a 36 mesi (rispetto ai 12) dalla data di accettazione della prenotazione.

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