Casetta e ricovero auto aderenti all’edificio: come si classificano?

Nuova cubatura e modifica del territorio senza permesso: il Tar Lazio precisa quando scatta l’abuso edilizio e quando è pertinenza

La sentenza del Tar Lazio n. 2056/2026 affronta la questione della legittimità di un ordine demolitorio emesso nei confronti di opere realizzate senza permesso di costruire, chiarendo i confini tra interventi pertinenziali e nuove costruzioni.

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Il caso

Nel caso in esame, il ricorrente ha impugnato un’ordinanza comunale che gli ingiungeva la demolizione di opere realizzate senza permesso di costruire in un’area soggetta a vincolo sismico. Le opere in questione consistevano in un piccolo corpo di fabbrica adibito a civile abitazione, completo di impianti e rifiniture, e in una struttura in legno a servizio dell’edificio principale utilizzata come ricovero per autovettura, entrambe ultimate secondo le norme tecniche di attuazione del piano particolareggiato di recupero.

Il ricorrente ha richiamato la storia urbanistica dell’area, regolata da piani di recupero e normative regionali volte al recupero dei nuclei edilizi spontanei, e ha rappresentato di avere in corso una richiesta di sanatoria per le opere realizzate.

Dal punto di vista giuridico, il ricorrente ha sostenuto che il manufatto oggetto dell’ordine demolitorio costituisce pertinenza dell’abitazione principale, destinata a uso del custode del complesso immobiliare, e che la sua ridotta volumetria e rilevanza non richiederebbero un permesso di costruire. Ha inoltre richiamato la funzione riparatoria dei piani di recupero, sottolineando eventuali lacune istruttorie nell’ordinanza impugnata.

Il ricorrente ha successivamente depositato documentazione integrativa e memoria illustrativa, ribadendo la validità della domanda di condono ancora pendente, non considerata nell’ordinanza.

Quando un’opera può essere considerata pertinenza?

Il gravame è infondato. Preliminarmente, si osserva che solo con la memoria illustrativa depositata l’11 dicembre 2025 il ricorrente ha rappresentato l’esistenza di una domanda di condono ancora pendente, presentata tardivamente ai sensi della L. 326/2003. Tale circostanza non era menzionata nell’ordinanza impugnata e costituisce un motivo nuovo, inammissibile e tardivo, poiché non era stato notificato né articolato nel ricorso introduttivo, che si limitava a riferire genericamente la presentazione di una domanda ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, istituto differente dal condono edilizio.

Quanto al merito, gli interventi edilizi oggetto dell’ordine demolitorio non possono essere considerati pertinenziali. Secondo consolidata giurisprudenza, il concetto di “pertinenza”, in campo urbanistico-edilizio, assume un significato più ristretto e meno ampio rispetto alla definizione civilistica di cui all’art. 817 c.c., essendo configurabili come tali:

solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscono la loro destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico, e dovendosi altresì tener conto, oltre che della necessità e oggettività del rapporto pertinenziale, anche della consistenza dell’opera, che non deve essere tale da alterare in modo significativo l’assetto del territorio, essendo il vincolo pertinenziale caratterizzato oltre che dal nesso funzionale, anche dalle dimensioni ridotte e modeste del manufatto rispetto alla cosa cui esso inerisce, per cui soggiace a permesso di costruire la realizzazione di un’opera di rilevanti dimensioni, che modifica l’assetto del territorio e che occupa aree e volumi diversi rispetto alla res principalis, indipendentemente dal vincolo di servizio o d’ornamento nei riguardi di essa.

L’opera di circa 30 m2, completa di servizi igienici e impianti, e la struttura in legno per ricovero autovetture, sono di dimensioni rilevanti e comportano nuova cubatura, modificando significativamente l’assetto del territorio. Esse richiedono pertanto un permesso di costruire ex art. 10 d.P.R. n. 380/2001 come interventi di nuova costruzione.

L’assenza di titolo edilizio legittima pienamente l’ingiunzione demolitoria. La richiamata antropizzazione dell’area e le finalità del Piano di recupero, volte alla riqualificazione di zone degradate, non legittimano la realizzazione di opere abusive né esonerano l’Amministrazione dall’attività di vigilanza. Inoltre, le opere risultano “edificate a distanza inferiore” rispetto alle prescrizioni del Piano particolareggiato di recupero, senza rispettarne le norme attuative.

In conclusione, il ricorso è rigettato.

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