Bonus fiscali per la casa: le istruzioni per l’uso del Notariato

Le disposizioni generali, il requisito dell’abitazione principale, le schede tecniche su bonus attivi e cessati, il confronto tra normativa in vigore e regime transitorio, i bonus per i territori terremotati

Il 2026 rappresenta un punto di svolta per il sistema dei bonus edilizi: dopo anni caratterizzati da incentivi straordinari e da un forte impatto sul mercato delle costruzioni, il quadro normativo entra in una fase completamente diversa: più stabile, ma anche meno generosa.

A delineare con chiarezza questo nuovo scenario è l’aggiornamento della guida del Consiglio Nazionale del Notariato, che recepisce le modifiche introdotte dalle Leggi di Bilancio 2025 e 2026 e offre in agili schede il quadro completo sulle disposizioni comuni e le singole agevolazioni:

i bonus edilizi classici: Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus
i bonus acquisti: Edifici ristrutturati, edifici antisismici (Sismabonus Acquisti) e Box auto
i bonus per i territori terremotati
i benefici cessati

Superbonus e Bonus edilizi 2026

Negli ultimi due anni, le novità e le modifiche ai Bonus edilizi sono state particolarmente significative. In particolare, a partire dal 1° gennaio 2026 il Superbonus cesserà di essere applicabile, fatta eccezione per interventi limitati nei Comuni situati nelle zone colpite da eventi sismici. Anche gli altri bonus hanno subito importanti aggiornamenti.

A partire dal 1° gennaio 2026, l’agevolazione della maxi-detrazione esce di scena quasi del tutto, restando applicabile solo in casi molto limitati, come gli interventi nei territori colpiti da eventi sismici. Si chiude così definitivamente una stagione che ha inciso profondamente sul settore edilizio, sostenendo in modo straordinario interventi di riqualificazione energetica e miglioramento sismico.

Discorso diverso per i bonus edilizi, dove ha ottenuto lo stesso risultato dello scorso anno con la razionalizzazione dell’intero sistema dei bonus. Il nuovo modello, così come per il 2025, prevede percentuali uniformi: 50% per gli interventi sull’abitazione principale, 36% negli altri casi e dal 2027, le aliquote si ridurranno ulteriormente, attestandosi al 36% per la prima casa e al 30% per gli altri immobili.

Questa impostazione riguarda tutte le principali agevolazioni – Bonus ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus – che vengono così ricondotte a un unico schema fiscale.

Un altro elemento centrale della riforma è l’eliminazione delle aliquote rafforzate. Negli anni passati, alcune tipologie di intervento – soprattutto in ambito energetico e sismico – potevano beneficiare di detrazioni molto elevate, fino all’85%. Dal 2025 questa possibilità viene meno: non conta più il tipo di intervento o il miglioramento conseguito, ma solo la tipologia di immobile (prima casa o meno). Restano invece differenze nei massimali di spesa, che continuano a variare in funzione degli interventi.

Bonus elettrodomestici 2026

Il bonus mobili ed elettrodomestici è stato prorogato fino al 31 dicembre 2026 e continua a rappresentare un’agevolazione accessoria agli interventi di recupero edilizio con un tetto massimo di spesa è fissato a 5.000 euro, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo. In particolare, la detrazione spetta ai contribuenti che beneficiano del bonus ristrutturazioni e consente di recuperare il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici destinati all’immobile oggetto di intervento.

Abitazione principale e limiti alla detrazione

Un elemento centrale della nuova disciplina dei bonus edilizi riguarda il concetto di abitazione principale, che assume un ruolo determinante ai fini dell’applicazione delle aliquote per i bonus edilizi. Le modifiche introdotte dalle ultime leggi di bilancio prevedono infatti una detrazione “rafforzata” per gli interventi realizzati su immobili destinati a prima casa, con percentuali più elevate rispetto agli altri immobili.

Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare nella quale il contribuente, o i suoi familiari, dimorano abitualmente, includendo anche le pertinenze a essa collegate. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’aliquota maggiorata si applica anche agli interventi effettuati sulle pertinenze o sulle parti comuni condominiali, purché sussistano i requisiti in capo al singolo contribuente, e anche nei casi in cui l’immobile diventi abitazione principale solo al termine dei lavori.

Il beneficio non si perde nel caso in cui, negli anni successivi, l’immobile non sia più adibito ad abitazione principale.

Inoltre, per i contribuenti con redditi più elevati è prevista dal 2025 (confermata nel 2026) una significativa limitazione: chi supera i 75.000 euro di reddito complessivo può usufruire delle detrazioni entro un tetto massimo complessivo, determinato secondo criteri specifici. In particolare, il limite si calcola partendo da un importo base pari a 14.000 euro per i redditi compresi tra 75.000 e 100.000 euro, che si riduce a 8.000 euro per i redditi superiori a 100.000 euro. Questo importo deve poi essere moltiplicato per un coefficiente variabile (0,50, 0,70, 0,85 o 1), determinato in funzione del numero e delle caratteristiche dei figli fiscalmente a carico.

Dal calcolo di questo tetto massimo sono escluse alcune tipologie di spesa, tra cui quelle sanitarie e gli investimenti in start-up innovative. Restano inoltre pienamente detraibili, senza essere soggette a limitazioni, le rate di detrazioni maturate fino al 31 dicembre 2024.

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