Bonus edilizi su immobili ereditati: cosa cambia se l’immobile è locato nell’anno di successione

Chiarimento del Fisco in materia di trasferimento delle quote residue delle detrazioni fiscali per lavori edilizi su immobili ereditati

L’Agenzia delle Entrate, tramite il portale FiscoOggi, ha fornito un importante chiarimento in materia di detrazioni fiscali per lavori edilizi su immobili ereditati, rispondendo a un quesito posto da un contribuente.

Il caso sottoposto all’Amministrazione finanziaria riguarda una situazione piuttosto frequente nella pratica professionale: un immobile oggetto di interventi agevolati viene acquisito per successione, ma nell’anno di apertura non ha ancora la detenzione materiale dell’immobile della stessa risulta locato a terzi.

Principio generale: trasferimento delle quote residue

In linea generale, quando si verifica un trasferimento di proprietà di un immobile sul quale sono stati eseguiti interventi edilizi agevolati, le quote di detrazione non ancora fruite dal precedente titolare si trasferiscono al nuovo proprietario, salvo diverso accordo tra le parti.

Nel caso di trasferimento mortis causa, la disciplina è più stringente: lo sconto Irpef passa, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Inoltre, il chiarimento dell’Agenzia richiama il principio di diritto 7/2025 precisando un aspetto determinante ai fini applicativi. Se, nell’anno di apertura della successione, nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile – ad esempio perché l’unità immobiliare è concessa in locazione o in comodato a terzi – la quota annuale di detrazione relativa a quell’anno non può essere fruita.

Il chiarimento, tuttavia, specifica che, qualora, negli anni successivi, uno o più eredi acquisiscano la detenzione materiale e diretta dell’immobile, gli stessi potranno beneficiare delle quote annuali residue ancora spettanti.

Principio di diritto 7/2025 – Il bonus casa si trasmette all’erede anche senza possesso nell’anno di successione?

Con il Principio di diritto 7/2025, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito al caso di trasferimento mortis causa di un immobile, oggetto di interventi agevolati di recupero del patrimonio edilizio esistente, a un erede che ne acquisisce la detenzione materiale e diretta solo in data successiva a quella di apertura della successione.

Il primo chiarimento riguarda la variazione (per acquisto o successione) della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

La variazione avvenuta prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione comporta, nei casi più frequenti, il trasferimento delle quote di detrazione non fruite.

A specificarlo e il comma 8 dell’articolo 16-bis del Tuit, “In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi […] la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”.

I principali chiarimenti per i casi di acquisizione dell’immobile per successione sono stati forniti con la Circolare 17/2023:

la detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità;
l’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente perché, ad esempio, concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza;
la condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione.

La norma, pertanto, non prescrive che la detenzione debba sussistere necessariamente nell’anno di apertura della successione, quale presupposto per il trasferimento all’erede del diritto alla detrazione delle rate residue.

In altre parole, essa non individua nella suddetta detenzione materiale e diretta nell’anno del decesso un presupposto essenziale per il trasferimento delle rate residue di detrazione all’erede.

Pertanto, se al momento di apertura della successione nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile (perché lo stesso è, ad esempio, concesso in comodato o in locazione a terzi), non è possibile detrarre la quota di competenza dell’anno del decesso; tuttavia, se nel corso degli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile (perché, ad esempio, termina il contratto di comodato o di locazione), sarà loro possibile detrarre le eventuali quote annuali residue.

Resta comunque necessario che l’erede detenga direttamente l’immobile per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento. Pertanto, se uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile in corso d’anno e in un momento successivo all’apertura della successione, il diritto alla detrazione delle eventuali quote annuali residue sussisterà solo per i periodi d’imposta successivi, nei quali la detenzione materiale e diretta dell’immobile sia mantenuta ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre.

Inoltre, poiché il diritto alla detrazione spetta al solo erede (o ai soli eredi) che mantenga(no) ininterrottamente la detenzione materiale e diretta del bene per l’intero periodo d’imposta, se il numero di eredi che detengono materialmente e direttamente l’immobile varia da un anno all’altro, anche il diritto alla detrazione deve essere ripartito in maniera consequenziale tra loro in ciascun anno.

Le stesse regole, conclude l’Agenzia delle Entrate, riguardando il Bonus verde, l’Ecobonus e e il Superbonus.

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