Animali in condominio: quando il divieto è legittimo?

Il Tribunale di Cosenza chiarisce i limiti posti dai regolamenti condominiali alla detenzione degli animali e sui criteri che ne determinano la validità

La presenza di animali domestici all’interno degli edifici condominiali è un tema sempre più sentito a giudicare dalle statistiche attuali che registrano un aumento consistente delle adozione di animali da compagnia. Tutto ciò coinvolge il delicato equilibrio tra il diritto del singolo condomino di utilizzare liberamente la propria abitazione e l’esigenza di tutelare gli interessi della collettività condominiale.

In linea generale, la detenzione di animali nelle proprietà esclusive non può essere limitata arbitrariamente. Tuttavia, la questione diventa più complessa quando entrano in gioco le disposizioni del regolamento condominiale, la natura delle clausole in esso contenute e le concrete modalità con cui gli animali vengono custoditi.

Assumono particolare rilievo, quindi, la distinzione tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale, nonché l’eventuale presenza di situazioni capaci di incidere sulla sicurezza, sull’igiene o sulla tranquillità degli altri condomini. È proprio su questi aspetti che si concentra il dibattito giuridico affrontato dal Tribunale di Cosenza (sentenza n. 960/2026) relativo alla possibilità di introdurre divieti o limitazioni alla presenza di animali in condominio.

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Dodici cani in un appartamento condominiale: il regolamento può imporre un limite?

L’impugnazione di una deliberazione condominiale costituisce l’innesco di un interessante dibattito giuridico sul possesso di animali in appartamento. Con tale delibera era stata posta a carico di una condomina una sanzione di 800 euro, applicata in ragione della reiterata inosservanza di alcune disposizioni del regolamento condominiale relative alla presenza di animali nell’appartamento. La condomina, infatti, ospitava nella propria abitazione un numero considerevole di cani e gatti. La sentenza precisa, in particolare, che all’interno dell’immobile erano presenti almeno dodici cani.

L’immobile non veniva utilizzato soltanto come abitazione privata, ma costituiva anche la sede di un’associazione impegnata nell’attività di contrasto al randagismo e nella cattura e gestione di cani randagi sul territorio. Secondo il Tribunale, tuttavia, la finalità sociale perseguita dall’associazione non eliminava il problema derivante dall’inserimento di un numero così elevato di animali in un edificio condominiale. Il giudice sottolinea, infatti, che la presenza contemporanea di almeno dodici cani finiva per assumere, sotto il profilo concreto, le caratteristiche della presenza di un vero e proprio branco.

La condomina aveva originariamente contestato la sanzione sostenendo, fra l’altro, che la volontà assembleare non si fosse formata correttamente. A suo giudizio, prima di procedere alla riscossione della somma complessivamente richiesta, l’assemblea avrebbe dovuto adottare una nuova e specifica deliberazione nella quale accertare la reiterazione delle violazioni e applicare formalmente la conseguente sanzione. Era stata inoltre prospettata l’illegittimità del provvedimento condominiale per contrasto con l’art. 1138 c.c.

Il Giudice di pace, investito della controversia in primo grado, aveva però ritenuto che la delibera contestata avesse carattere essenzialmente esecutivo: essa non avrebbe introdotto una nuova sanzione, ma si sarebbe limitata a disporre il recupero coattivo di somme già dovute in forza di una precedente decisione assembleare, che non era stata tempestivamente impugnata. Per questa ragione era stato dichiarato il difetto di interesse della condomina all’impugnazione e, comunque, era stata rilevata anche la tardività della stessa.

Accogliendo inoltre la domanda riconvenzionale proposta dal condominio, il Giudice di pace aveva ordinato alla condomina di cessare l’attività di raccolta dei cani randagi e aveva stabilito che nell’appartamento non potesse essere custodito un numero di cani superiore a uno. È proprio quest’ultima statuizione ad aver assunto particolare rilievo nel successivo giudizio di appello.

La condomina ha impugnato la decisione di primo grado contestandola sotto diversi profili

In primo luogo, ha censurato la dichiarazione di carenza di interesse ad agire. Secondo la sua prospettazione, la deliberazione contestata non poteva essere considerata un atto meramente esecutivo e doveva quindi essere possibile sottoporla al controllo del giudice.

In secondo luogo, ha contestato la valutazione relativa alla tardività dell’impugnazione, sostenendo sostanzialmente di poter ancora far valere i vizi riguardanti la decisione assembleare e la sanzione applicata.

Il punto più significativo dell’appello riguardava però il provvedimento con cui era stata fortemente limitata la possibilità di tenere cani nell’appartamento. L’appellante sosteneva che non vi fossero elementi sufficienti per giustificare una restrizione così incisiva. In particolare, secondo la sua tesi non sarebbe stata provata l’esistenza delle condizioni contemplate dallo stesso regolamento condominiale, vale a dire una situazione di pericolo provocata dall’aggressività degli animali, problemi di carattere igienico-sanitario oppure un concreto pregiudizio alla tranquillità degli altri abitanti dell’edificio.

Alla base della contestazione vi era quindi anche la questione dell’interpretazione dell’art. 1138, comma 5, c.c., disposizione secondo la quale il regolamento condominiale non può vietare di possedere o detenere animali domestici. L’appellante faceva leva sulla tutela riconosciuta dalla legge alla possibilità del proprietario di ospitare animali all’interno della propria abitazione, sostenendo che il condominio non potesse comprimere tale facoltà senza la presenza di circostanze concrete idonee a giustificare la limitazione.

Il condominio ha resistito all’impugnazione sostenendo innanzitutto che l’azione proposta dalla condomina fosse tardiva e che la deliberazione contestata dovesse comunque ritenersi pienamente legittima

Secondo la difesa condominiale, la condomina era tenuta a rispettare rigorosamente le prescrizioni contenute nel regolamento. Il condominio chiedeva quindi che le fosse imposto di cessare l’attività consistente nel raccogliere cani randagi e nel custodirli, anche solo temporaneamente, all’interno dell’appartamento.

Veniva inoltre domandato l’allontanamento dall’immobile degli animali che provocavano disturbi e immissioni, nonché la conferma della sanzione precedentemente applicata. In sostanza, la posizione del condominio era fondata sull’idea che la libertà del singolo proprietario di detenere animali non potesse trasformarsi nel diritto di utilizzare l’appartamento in modo tale da incidere sulla sicurezza, sull’igiene e sulla tranquillità degli altri partecipanti al condominio.

La questione centrale: quando può essere vietato il possesso di animali in condominio?

Il Tribunale di Cosenza: la norma dell’art. 1138, comma 5, c.c. impedisce che il semplice regolamento condominiale approvato a maggioranza introduca un divieto di possedere o detenere animali domestici all’interno delle proprietà esclusive, ma in merito al divieto non preclude l’efficacia di una clausola contenuta in un regolamento contrattuale, purché chiara, espressa e accettata dall’acquirente; resta inoltre legittima la limitazione della detenzione quando il numero e le modalità di custodia degli animali determinino pericolo, pregiudizi igienico-sanitari o disturbo alla tranquillità condominiale

La parte più rilevante della decisione riguarda l’interpretazione dell’art. 1138, comma 5, c.c. e, in particolare, il rapporto fra questa disposizione e i regolamenti condominiali di natura contrattuale.

Il Tribunale distingue nettamente due categorie di regolamento:

il regolamento assembleare è quello approvato dall’assemblea dei condomini a maggioranza. Secondo il giudice di Cosenza, è a questa tipologia di regolamento che deve essere riferito il divieto stabilito dall’art. 1138, comma 5, c.c. Una maggioranza di condomini, pertanto, non può introdurre unilateralmente una disposizione che impedisca ai singoli proprietari di possedere comuni animali domestici nelle rispettive unità immobiliari. Un simile divieto inciderebbe direttamente sulle facoltà che formano parte del diritto di proprietà individuale;
diversa è, secondo il Tribunale, la situazione del regolamento contrattuale. Quest’ultimo non trae la propria efficacia semplicemente dalla deliberazione della maggioranza, ma dal consenso negoziale dei proprietari. Il condomino che acquista l’immobile conoscendo e accettando un regolamento contrattuale contenente determinate restrizioni sceglie volontariamente di assoggettare il proprio diritto di proprietà a quei limiti. Non si avrebbe quindi, secondo questa impostazione, un divieto imposto dall’esterno contro la volontà del proprietario, ma una limitazione derivante dalla sua stessa adesione negoziale.

Perché una clausola di questo genere sia vincolante, tuttavia, il Tribunale richiede che la limitazione sia chiara ed espressa e che il regolamento sia stato richiamato nell’atto di acquisto, così da poter affermare che l’acquirente ne abbia effettivamente accettato il contenuto. Il giudice richiama sul punto la giurisprudenza della Corte di Cassazione relativa alle clausole dei regolamenti contrattuali capaci di comprimere determinate facoltà connesse alla proprietà esclusiva.

Il Tribunale ritiene inoltre che la norma introdotta nell’art. 1138 c.c. in materia di animali non possa operare retroattivamente fino a eliminare restrizioni contrattuali validamente assunte in precedenza. Diversamente, secondo la motivazione, verrebbe alterato un assetto di interessi sul quale i proprietari avevano fatto legittimo affidamento al momento dell’acquisto degli immobili.

A sostegno di questa interpretazione, la sentenza richiama anche il principio, già affermato dalla Corte di Cassazione, secondo cui

in tema di condominio negli edifici, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici, non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo, detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condòmini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.

Quindi, un normale regolamento approvato a maggioranza non può vietare ai condomini di tenere animali domestici nei propri appartamenti, poiché non può incidere sulle facoltà comprese nel diritto di proprietà esclusiva. Da tale affermazione il Tribunale ricava, in senso contrario, che una simile limitazione possa invece trovare fondamento in un regolamento avente natura contrattuale, purché validamente accettato.

La conclusione che emerge dalla sentenza deve quindi essere formulata con una precisazione importante: non ogni condominio può vietare liberamente gli animali. Secondo il Tribunale di Cosenza, un divieto generale non può essere introdotto attraverso un semplice regolamento assembleare approvato dalla maggioranza. Una limitazione relativa alla proprietà privata può invece risultare vincolante quando trova origine in un regolamento contrattuale accettato dai proprietari e quando la clausola che comprime il diritto è formulata in termini sufficientemente chiari e specifici:

si deve tenere conto che una disapplicazione automatica di una norma regolamentare che impone il divieto di animali all’interno delle proprietà esclusive sarebbe lesiva del diritto degli altri condomini all’osservanza di un regolamento e di una sua norma che, oltre che ad essere stato voluto dagli originari redattori può aver costituito riferimento per coloro che non volessero o financo potessero convivere con gli animali.

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà e purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio (Cass. Civ. 4529/2022).

A ciò si aggiunge un secondo profilo. Anche quando non si discute di un divieto assoluto, il condominio può pretendere il rispetto di clausole che subordinano la detenzione degli animali alla necessità di non provocare pericoli, inconvenienti igienico-sanitari o disturbo alla tranquillità collettiva. Nel caso esaminato, il regolamento vietava infatti la presenza di cani nelle proprietà private quando questa desse luogo a situazioni di pericolo connesse all’aggressività, a problemi igienico-sanitari oppure a conseguenze negative per la tranquillità comune.

Cosa ha deciso il Tribunale riguardo al caso specifico in esame?

Sul piano processuale, il Tribunale ha condiviso la conclusione raggiunta dal Giudice di pace circa la mancanza di un concreto interesse a impugnare la deliberazione relativa al recupero delle somme. L’eventuale annullamento di tale deliberazione, infatti, non avrebbe eliminato le precedenti sanzioni, già applicate attraverso una diversa deliberazione e non tempestivamente contestate. La delibera oggetto dell’impugnazione aveva quindi, secondo il giudice, una funzione essenzialmente esecutiva, consistendo nell’attivazione degli strumenti per il recupero del credito condominiale.

Il Tribunale ha inoltre ritenuto regolare il procedimento seguito dal condominio per l’applicazione e il recupero delle sanzioni, ricordando che, ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., la sanzione deve essere deliberata dall’assemblea con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. Una volta validamente assunta la decisione sanzionatoria e in assenza di pagamento spontaneo, il condominio poteva procedere al recupero coattivo della somma.

La questione della presenza degli animali doveva comunque essere affrontata nel merito, perché costituiva oggetto della domanda riconvenzionale del condominio e della corrispondente statuizione pronunciata in primo grado.

Nel caso concreto il Tribunale ha accertato che la clausola regolamentare era conosciuta dall’appellante fin dal momento dell’acquisto dell’immobile. La proprietaria aveva aderito al regolamento e non risultava aver successivamente ottenuto una particolare autorizzazione dell’amministratore che potesse consentirle di derogare alle relative prescrizioni. La clausola è stata inoltre giudicata sufficientemente chiara e inequivoca.

Il giudice ha poi verificato se fossero realmente presenti quelle condizioni di pericolo, disturbo e criticità igieniche che rendevano concretamente applicabile la restrizione.

Quanto alla sicurezza, la presenza contemporanea di più di dieci cani è stata considerata idonea a determinare una situazione oggettivamente problematica. Secondo il Tribunale, le difficoltà inevitabilmente connesse alla gestione simultanea di un numero così elevato di animali erano sufficienti a creare un rischio per l’incolumità degli altri condomini.

Quanto alla tranquillità condominiale, il Tribunale ha attribuito rilievo al rumore prodotto dal latrare di oltre dodici cani durante il giorno e la notte. Tale circostanza, oltre a essere considerata conseguenza normalmente prevedibile della presenza di un numero tanto elevato di animali, risultava confermata dalle dichiarazioni dei condomini prodotte nel giudizio.

Il giudice ha valutato anche il profilo igienico-sanitario. Poiché non era stato consentito l’accesso all’abitazione, non era stato possibile verificare direttamente che i locali fossero mantenuti in condizioni igieniche adeguate. Non risultava inoltre fornita documentazione circa l’esistenza di sistemi idonei per raccogliere le deiezioni e le acque utilizzate per il lavaggio degli animali. Il Tribunale ha pertanto ritenuto che la presenza di così tanti animali in un ambiente domestico chiuso fosse idonea a determinare anche cattivi odori con ripercussioni all’interno dell’edificio.

Il giudice ha infine precisato che la particolare considerazione riconosciuta dall’ordinamento al legame fra persona e animale non comporta che qualsiasi forma di detenzione debba essere sempre e comunque tutelata. Sebbene il rapporto con l’animale possa rappresentare una modalità di espressione e sviluppo della personalità dell’individuo, secondo il Tribunale la presenza di un numero eccezionalmente elevato di animali in un appartamento condominiale supera la normale dimensione del rapporto uomo-animale alla quale si collega tale tutela.

Alla luce di tutti questi elementi, il Tribunale ha confermato la decisione del Giudice di pace anche nella parte in cui vietava all’appellante di detenere nell’abitazione più di un animale. La destinazione dell’immobile a sede di un’associazione impegnata nella tutela dei cani randagi non è stata considerata sufficiente a giustificare una deroga alle prescrizioni condominiali.

L’appello è stato pertanto integralmente rigettato.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Riforma del Condominio 2012, la guida aggiornata. Con il software per le tabelle millesimali, puoi calcolare e personalizzare non solo i millesimi ma puoi predisporre in modo guidato anche la relazione e il regolamento di condominio, partendo da modelli personalizzabili. Uno strumento utile per gestire in maniera più semplice e professionale la documentazione condominiale.

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