Ampliamento su facciata condominiale: serve l’ok dell’assemblea per il PdC?

Il consenso dei soli condomini direttamente interessati è sufficiente per realizzare interventi sulle parti comuni? In quali casi il permesso di costruire può essere negato dall’amministrazione?

Il Consiglio di Stato (s. 1613/2026) esamina la possibilità per un singolo condomino di realizzare interventi incidenti sulle parti comuni dell’edificio. Il caso affronta il tema della legittimazione del privato a ottenere un titolo edilizio quando l’opera incide sul decoro architettonico e sulle strutture comuni, e del potere dell’amministrazione di verificare tali presupposti prima del rilascio o del mantenimento del permesso di costruire.

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Il caso

La controversia riguarda il rifiuto opposto dall’amministrazione comunale a una richiesta di permesso di costruire per un intervento di ampliamento volumetrico, relativo a un’unità abitativa situata in un edificio condominiale. Il diniego è stato motivato dalla mancanza di legittimazione dei richiedenti, dovuta all’assenza di una preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale per lavori incidenti su parti comuni.

I proprietari dell’unità immobiliare avevano presentato domanda di permesso di costruire per realizzare un intervento consistente nella chiusura di una porzione di terrazza, con conseguente creazione di un nuovo vano e modifiche alla facciata, tra cui l’apertura di una nuova finestra e lo spostamento di altre esistenti. Alla richiesta erano allegati i consensi dei soli condomini direttamente interessati.

A seguito dell’istruttoria, il Comune aveva inizialmente rilasciato il permesso di costruire. Successivamente, però, l’amministratore del condominio aveva impugnato tale titolo davanti al giudice amministrativo.

Durante il giudizio, il Comune ha avviato un procedimento di annullamento in autotutela del permesso, diffidando dall’esecuzione dei lavori. Tale procedimento si è concluso con l’annullamento del titolo edilizio e con il successivo diniego definitivo della domanda, motivato dalla mancanza di un accordo con la maggioranza dei condomini.

I richiedenti hanno impugnato tali provvedimenti davanti al giudice amministrativo, che ha respinto il ricorso, ritenendo necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale quando l’intervento incide su parti comuni, anche se destinate all’uso individuale, in quanto il decoro architettonico dell’edificio è un bene comune. Ha inoltre affermato che l’amministrazione deve verificare la legittimazione del richiedente quando l’interferenza con diritti di terzi è evidente.

Il giudice ha anche dichiarato improcedibile il ricorso proposto dal condominio contro il permesso originario, in quanto nel frattempo annullato.

Contro tale decisione i proprietari hanno proposto appello, contestando in particolare l’obbligo di ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Secondo gli appellanti:

la parte dell’edificio interessata dall’intervento sarebbe di proprietà esclusiva, e i proprietari direttamente coinvolti avevano già espresso consenso;
la normativa richiamata dal giudice imporrebbe solo un obbligo di informazione all’amministratore, e non una preventiva autorizzazione assembleare;
la struttura del complesso immobiliare, composta da edifici autonomi, renderebbe difficile ottenere deliberazioni assembleari con le maggioranze richieste, soprattutto per interventi di modesta entità;
non sarebbe stata adeguatamente valutata la ragionevolezza del dissenso degli altri condomini;
l’intervento riguarderebbe una porzione limitata e poco visibile dell’edificio, con impatto minimo sul decoro.

Nel giudizio di appello si sono costituiti sia l’amministrazione comunale sia il condominio, chiedendo il rigetto del ricorso.

Quando è richiesta l’autorizzazione dell’assemblea condominiale e quali maggioranze sono necessarie?

Il ricorso è infondato.

In via preliminare, va chiarito che la facciata dell’edificio costituisce un bene comune, in quanto rientra tra le parti necessarie all’uso comune. Di conseguenza, ogni modifica che la riguarda deve essere approvata dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dalla legge, ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno due terzi del valore complessivo dell’edificio.

Nel caso di specie, dalla documentazione risulta che la delibera relativa all’intervento progettato ha ottenuto un numero di consensi inferiore al quorum richiesto e, pertanto, non è stata approvata. Ne deriva la mancanza dell’assenso condominiale necessario.

Inoltre, la normativa stabilisce che il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. Su questo punto, la giurisprudenza è costante nel ritenere che il decoro architettonico costituisca un bene comune e che ogni intervento che incida in modo significativo su di esso richieda l’autorizzazione dell’assemblea, indipendentemente dal giudizio estetico sull’opera.

l’art. 1122 cc. dispone che “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.”

Nel caso in esame, l’intervento consiste nella chiusura di una porzione di terrazza con creazione di nuovo volume e nella modifica delle aperture, incidendo quindi sulle linee della facciata, anche se situata nella parte posteriore dell’edificio. Tale intervento è idoneo a incidere sul decoro architettonico e rientra dunque nell’ambito delle norme richiamate.

L’obbligo di informazione all’amministratore sostituisce la deliberazione assembleare? È sufficiente il consenso dei soli condomini direttamente interessati?

L’obbligo di informare preventivamente l’amministratore non esclude la necessità di una deliberazione assembleare e un’interpretazione diversa finirebbe per eludere le disposizioni che richiedono specifiche maggioranze a tutela delle parti comuni.

Non è inoltre condivisibile la tesi secondo cui sarebbe sufficiente il consenso dei soli condomini direttamente interessati. Dalla documentazione emerge infatti che si tratta di un unico edificio con parti comuni indivise, sicché le relative decisioni spettano all’assemblea nel suo complesso. Anche in presenza di più unità o edifici collegati, le norme sulle parti comuni trovano comunque applicazione.

È irrilevante anche la distinzione tra condominio “orizzontale” o meno, poiché le regole a tutela del decoro architettonico operano in ogni caso.

Qual è il ruolo del Comune nel rilascio del permesso di costruire?

Non assume rilievo, inoltre, il profilo della ragionevolezza del dissenso espresso dal condominio, trattandosi di valutazioni che attengono a rapporti di natura privatistica e che esulano dalle competenze dell’amministrazione.

Per quanto riguarda il ruolo del Comune, la legge prevede che il permesso di costruire possa essere rilasciato solo al soggetto legittimato. L’amministrazione è quindi tenuta a verificare, attraverso un’adeguata istruttoria, che il richiedente abbia un titolo idoneo, senza però entrare nel merito di controversie civilistiche complesse.

Tale verifica consiste nell’accertare l’esistenza di un collegamento qualificato tra il richiedente e l’immobile, arrestando il procedimento nel caso in cui tale legittimazione non risulti, anche solo in via preliminare, sufficientemente dimostrata.

Nel caso concreto, l’amministrazione ha correttamente accertato la mancanza dell’autorizzazione condominiale necessaria e ha quindi legittimamente annullato il permesso di costruire precedentemente rilasciato.

Alla luce di quanto esposto, il ricorso deve essere respinto.

Leggi l’approfondimento su Lavori privati su facciata condominiale: occorre il consenso?

MASSIMA

In materia edilizia, il rilascio del permesso di costruire relativo a interventi che incidono su parti comuni di un edificio condominiale è subordinato alla sussistenza della legittimazione del richiedente, che presuppone, ove l’opera incida sul decoro architettonico, la previa deliberazione dell’assemblea condominiale adottata con le maggioranze previste dalla legge. L’amministrazione è tenuta a verificare tale presupposto minimo, potendo legittimamente annullare il titolo rilasciato in caso di sua carenza.

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