Agibilità: requisiti igienico-sanitari inderogabili anche con condono?

Parametri come l’altezza minima interna possono impedire l’agibilità di un sottotetto? Chiarimenti del Tar Veneto sui parametri igienico-sanitari essenziali e non derogabili anche con domanda di condono

Il Tar Veneto (sent. n. 479/2026) analizza il rapporto tra sanatoria urbanistica e requisiti igienico-sanitari necessari per l’agibilità degli immobili. In particolare, viene in rilievo la possibilità per l’amministrazione comunale di inibire l’utilizzo di locali sottotetto già oggetto di condono edilizio, ma privi dei requisiti minimi di salubrità.

Proprio alla luce di tali criticità, emerge l’importanza di una corretta progettazione, che consenta di prevenire situazioni di non conformità e di garantire sin dall’origine il rispetto di tutti i requisiti tecnici richiesti. In questo contesto, può rivelarsi particolarmente utile l’impiego di software per la progettazione edilizia, che permettono di sviluppare il progetto sia in pianta sia in 3D e di verificare con precisione la conformità dell’intervento alle prescrizioni normative, riducendo il rischio di successive contestazioni o limitazioni all’uso dell’immobile.

Il caso

Il ricorrente ha impugnato un provvedimento con cui il Comune gli ha intimato di non utilizzare alcuni locali situati nel sottotetto di un immobile di sua comproprietà, in quanto privi del necessario certificato di agibilità.

A tal riguardo, egli ha precisato di essere comproprietario di due unità immobiliari, entrambe collocate all’ultimo piano di un edificio condominiale e dotate di un vano sottotetto. Tali unità erano state originariamente realizzate in difformità rispetto al titolo edilizio, ma successivamente regolarizzate mediante condono edilizio. Il provvedimento di sanatoria, tuttavia, subordinava espressamente la verifica dell’abitabilità a un successivo procedimento.

In seguito all’acquisto delle unità immobiliari, avvenuto nel 2019, i comproprietari avevano eseguito alcuni interventi manutentivi su una di esse, finalizzati alla locazione. In tale occasione era stata presentata una comunicazione di inizio lavori per modifiche di modesta entità. Al termine dei lavori, il tecnico incaricato aveva depositato due segnalazioni certificate di agibilità, riferite a unità abitative ricavate nel sottotetto.

All’esito dell’istruttoria, il Comune aveva tuttavia annullato gli effetti di entrambe le segnalazioni, rilevando che l’altezza media interna dei locali risultava inferiore al minimo previsto dalla normativa igienico-sanitaria per gli ambienti abitativi.

Poiché non era stata successivamente presentata una nuova segnalazione né richiesta una deroga, l’amministrazione aveva avviato un procedimento conclusosi con l’adozione di una diffida all’uso dei locali.

Il ricorrente ha contestato tale provvedimento sostenendo, da un lato, che esso incidesse illegittimamente sul diritto di proprietà in assenza di una specifica base normativa e, dall’altro, che fosse stato adottato senza un’adeguata istruttoria sotto il profilo igienico-sanitario, non essendo state dimostrate concrete ragioni tali da giustificare il divieto di utilizzo.

Il Comune si è costituito in giudizio, difendendo la legittimità del proprio operato.

L’altezza minima interna è un requisito inderogabile per l’agibilità anche in presenza di condono?

Il ricorso è stato ritenuto infondato.

Il giudice ha anzitutto chiarito che le unità immobiliari oggetto della controversia si trovano in locali sottotetto per i quali, nonostante l’intervenuta sanatoria edilizia, non è mai stata accertata la sussistenza dei requisiti di abitabilità. L’agibilità, infatti, presuppone necessariamente il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell’immobile e degli impianti, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.

Nel caso concreto, è emerso che l’altezza media interna dei locali è inferiore al minimo richiesto per gli ambienti abitativi. Tale circostanza costituisce una carenza oggettiva di un requisito essenziale e impedisce, di per sé, il perfezionamento degli effetti della segnalazione certificata di agibilità.

Il Tribunale ha inoltre evidenziato che i requisiti igienico-sanitari fissati dalla normativa di settore rappresentano standard fondamentali e inderogabili. La disciplina del condono edilizio, avendo natura eccezionale, non può essere interpretata in modo tale da derogare a tali requisiti, i quali sono strettamente connessi alla tutela della salute. Anche nel caso specifico, il titolo in sanatoria prevedeva espressamente che l’agibilità dovesse essere verificata in un momento successivo, escludendo quindi qualsiasi legittimo affidamento del privato sulla possibilità di utilizzare i locali a fini abitativi.

Da ciò deriva l’infondatezza delle censure relative alla presunta carenza di potere del Comune e al difetto di istruttoria. La diffida all’uso di locali privi di agibilità, quando manchi un requisito igienico-sanitario essenziale, costituisce infatti un atto dovuto, espressione del potere di vigilanza dell’amministrazione a tutela della salute pubblica, e non una sanzione.

Il giudice ha inoltre ritenuto non necessario acquisire un parere dell’autorità sanitaria, poiché il provvedimento si fonda su un dato tecnico oggettivo – l’insufficiente altezza dei locali – facilmente verificabile sulla base della documentazione esistente e di per sé sufficiente a escludere la salubrità degli ambienti.

È stata respinta anche la censura relativa alla motivazione del provvedimento. Quest’ultimo, infatti, richiama atti precedenti nei quali era già stata accertata la medesima criticità, rendendo così chiaramente individuabile la ragione ostativa all’agibilità. In tali casi, la motivazione per relationem è considerata legittima, purché gli atti richiamati siano conosciuti o conoscibili dall’interessato.

Infine, il Tribunale ha escluso la fondatezza dell’argomento secondo cui un immobile privo di agibilità potrebbe comunque essere utilizzato in assenza di specifiche ragioni sanitarie ulteriori. Al contrario, la mancanza di un requisito essenziale, come l’altezza minima interna, è di per sé sufficiente a rendere i locali inidonei all’uso abitativo.

Alla luce di tali considerazioni, il ricorso è stato respinto.

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