Agevolazioni prima casa: niente “forza maggiore” se l’immobile era già locato
Il mancato sfratto fa perdere il bonus prima abitazione: non è forza maggiore l’impedimento derivante da una situazione già conosciuta e prevedibile
Con l’ordinanza n. 2487/2026 la Corte di Cassazione affronta il tema decadenza dalle agevolazioni “prima casa” quando l’acquirente non trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’atto, invocando come causa ostativa la mancata disponibilità dell’immobile perché occupato da un conduttore.
La pronuncia è rilevante soprattutto nei casi, molto frequenti nella prassi, di acquisto di immobili “a reddito” o comunque con contratto di locazione in corso.
Il quadro normativo essenziale
Il beneficio “prima casa” (imposta di registro e imposte ipocatastali in misura agevolata) è subordinato – tra gli altri requisiti – all’impegno dell’acquirente a trasferire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, ai sensi dell’art. 1, Nota II-bis, lett. a), Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986.
La mancata osservanza del termine comporta, di regola, revoca dell’agevolazione, recupero d’imposta e sanzioni.
I fatti e l’esito del giudizio
Nel caso esaminato, la CTR Sicilia aveva annullato l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate aveva revocato i benefici, ritenendo giustificato il mancato trasferimento di residenza per l’occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino.
L’Agenzia impugna in Cassazione; la Corte accoglie il ricorso dell’Amministrazione e cassa la sentenza della CTR.
Quando l’occupazione dell’immobile può essere “forza maggiore”
La Cassazione richiama il tema del contrasto giurisprudenziale sulla possibilità di evitare la decadenza invocando la forza maggiore (ad esempio, immobile non liberato dal conduttore). Da un lato, vi erano arresti favorevoli; dall’altro, pronunce che la escludevano.
Il passaggio tecnico decisivo è il “ponte” con il principio espresso dalle Sezioni Unite n. 8094/2020 (in materia diversa, ma con ratio sovrapponibile): la forza maggiore è configurabile solo se l’impedimento deriva da causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, non imputabile (neppure indirettamente) al contribuente che si sia tempestivamente attivato.
Con riferimento al caso in esame, la Corte nega la forza maggiore perché:
la locazione era nota al contribuente al momento dell’acquisto; quindi manca soprattutto il requisito dell’imprevedibilità (e, in filigrana, anche quello dell’inevitabilità, dato che l’acquirente accetta un rischio già conosciuto).
l’eventuale difficoltà/tempi della liberazione giudiziale dell’immobile sono, per la Corte, prevedibili quando si acquista un immobile già occupato.
Comprare un immobile locato “mettendo in conto” che non si riuscirà a liberarlo entro 18 mesi rende molto difficile (spesso impossibile) sostenere la forza maggiore.
Non serve trasferirsi in quella casa, basta nel Comune
L’ordinanza ribadisce un aspetto spesso sottovalutato: la norma non richiede di trasferire la residenza nell’immobile acquistato, ma nel Comune in cui l’immobile è situato.
Questo punto ha un impatto operativo forte:
se l’immobile “prima casa” è non abitabile, occupato, in ristrutturazione, o da consegnare, l’acquirente può comunque rispettare il requisito trasferendo la residenza nel Comune anche in altra abitazione (ad esempio in affitto, da parenti, ecc.), entro i 18 mesi;
l’ostacolo “non posso entrare in quell’immobile” non è automaticamente decisivo, perché non coincide con l’obbligo richiesto dalla Nota II-bis.
Approfondimenti
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