Agevolazioni prima casa negate se l’altro immobile nello stesso Comune è locato a terzi

La Cassazione ribadisce che un immobile locato nello stesso Comune costituisce pre-possidenza, non può essere ritenuto “inidoneo” e giustificare un nuovo acquisto agevolato

Con l’ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026, la Corte di Cassazione affronta il tema – molto frequente nella pratica – dell’agevolazione prima casa richiesta per l’acquisto di un nuovo immobile in presenza di un altro immobile posseduto nello stesso Comune, ma concesso in locazione a terzi.

Il caso riguarda una contribuente che aveva acquistato un alloggio a Milano usufruendo delle agevolazioni prima casa, pur essendo già proprietaria di un altro appartamento, sempre a Milano, dato in locazione.

L’Agenzia delle Entrate ha revocato i benefici, liquidando maggiori imposte di registro ipotecarie e catastali; la contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che l’immobile pre-posseduto fosse inidoneo alle esigenze abitative familiari proprio perché occupato dal conduttore.

La contribuente sosteneva che l’immobile pre-posseduto, essendo dato in locazione e non adeguato alle esigenze del nucleo familiare, fosse “oggettivamente inidoneo” e quindi non ostativo all’agevolazione per il nuovo acquisto.

La Cassazione respinge il ricorso precisando che la locazione a terzi non integra inidoneità oggettiva, poiché si tratta di una indisponibilità giuridica temporanea, frutto della scelta discrezionale del proprietario.

Per accedere all’agevolazione, l’acquirente non deve essere possedere altra casa di abitazione nel territorio dello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare con l’agevolazione; è ammessa una deroga quando l’immobile già posseduto è oggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare.

Tuttavia, non sussiste inidoneità oggettiva quando l’indisponibilità è conseguenza della destinazione d’uso liberamente impartita (es. locazione, uso a studio professionale).

Viene così ribadito e applicato il principio (già espresso in Cass. 4102/2025) in virtù del quale se l’immobile pre-posseduto è locato a terzi, la sua indisponibilità non lo rende inidoneo ai fini dell’agevolazione prima casa. È una situazione derivante da una decisione volontaria del contribuente, che non può così “creare” i presupposti per un nuovo acquisto agevolato nello stesso Comune.

Pertanto, la titolarità di un’altra abitazione nel medesimo Comune impedisce il riconoscimento del trattamento “prima casa” sul nuovo acquisto e la sussistenza di una locazione a terzi non vale a rimuovere l’ostacolo.

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