Agevolazione “prima casa” e usucapione: la dichiarazione di intenti deve essere specifica e contestuale all’atto

Nel caso di usucapione il bonus prima casa richiede dichiarazione ad hoc riferita alla sentenza, fino alla richiesta di registrazione

Con l’ordinanza n. 30925 del 25 novembre 2025 la Corte di Cassazione torna a definire i confini formali per l’accesso ai benefici “prima casa” in presenza di una sentenza di accertamento dell’usucapione.

Il caso analizzato riguarda un contribuente che pretendeva di applicare l’aliquota agevolata alla registrazione di una sentenza di usucapione del 2015, facendo leva su una dichiarazione di possesso dei requisiti resa anni prima (nel 2010) all’interno di una denuncia di successione.

La Suprema Corte ha rigettato questa impostazione, stabilendo un principio fondamentale: la dichiarazione di voler fruire dell’agevolazione è un elemento costitutivo del beneficio e deve essere strettamente collegata all’atto oggetto di tassazione.

Non basta aver “detto” in passato di voler fruire dell’agevolazione (ad esempio in una dichiarazione di successione): la volontà deve essere esercitata con riferimento alla specifica sentenza di usucapione e fino al momento della richiesta di registrazione (comunque non oltre la registrazione), perché è un elemento costitutivo del beneficio.

Quando l’acquisto deriva da una sentenza (come quella che accerta l’usucapione), il punto non è solo “se” il bene è prima casa, ma quando e come viene esercitata l’opzione agevolativa rispetto all’atto che viene tassato.

La Cassazione ricorda che gli atti dell’autorità giudiziaria in materia civile sono soggetti a registrazione in termine fisso (TUR, art. 5) e che, ai fini dell’imposta di registro, rientrano nella disciplina della Tariffa, Parte I, art. 8.

Sul piano operativo, il TUR stabilisce:

i soggetti tenuti a richiedere la registrazione (in via ordinaria gli uffici giudiziari, tramite cancelleria/segretaria; TUR art. 10 e termini ex art. 13 ratione temporis);
e, soprattutto, che per molti atti giudiziari il pagamento dell’imposta avviene su iniziativa delle parti interessate, con possibile registrazione d’ufficio in caso di inerzia (TUR art. 54), preceduta dalla notifica di un avviso di liquidazione.

Dentro questo perimetro si inserisce l’agevolazione “prima casa” (Nota II-bis al TUR): la dichiarazione non è un adempimento “di contorno”, ma la modalità con cui il contribuente esercita il diritto all’aliquota ridotta. Per le sentenze che producono effetti traslativi (anche a titolo originario come l’usucapione), la richiesta va resa in modo specifico e riferibile a quel titolo e può essere fatta fino alla richiesta di registrazione della sentenza (comunque non oltre la registrazione).

Il passaggio decisivo dell’ordinanza 30925/2025 è che la dichiarazione “prima casa” ha natura di dichiarazione di volontà ed è elemento costitutivo della fattispecie agevolativa: senza una richiesta correttamente formulata, il beneficio non matura.

La Corte si muove su due assi:

Eccezione rispetto alla regola generale (art. 77 TUR): in via ordinaria un’agevolazione non richiesta “al momento” non è necessariamente perduta (entro certi limiti si può rimediare a un’errata imposizione). Per la “prima casa”, invece, la collaborazione dichiarativa del contribuente è un presupposto necessario: se manca, non c’è spazio per equipollenti o recuperi tardivi.
Riferibilità all’atto di acquisto oggetto di tassazione: il regime agevolato “accede” all’imposizione dell’atto che trasferisce/accerta la proprietà. Di conseguenza, non produce effetti una dichiarazione resa in tutt’altro contesto (ad esempio nella successione) e, soprattutto, con riferimento a un bene non ancora acquisito in proprietà al momento di quella dichiarazione. In altre parole: niente “dichiarazioni a futura memoria”.

La pronuncia si pone in linea di continuità con la Cass. n. 4713/2025, che quale confermava l’obbligo della dichiarazione ante-registrazione, puntualizzando che la dichiarazione deve essere riferibile alla specifica sentenza e può essere resa fino alla richiesta di registrazione (non oltre la registrazione), escludendo valore a dichiarazioni generiche rese in atti diversi.

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