Adeguamento sismico con demolizione e ricostruzione: è concesso per il condono?

Il CdS definisce i limiti normativi e i vincoli strutturali per l’adeguamento sismico mediante demolizione e ricostruzione di manufatti abusivi ai fini del primo condono

La sentenza n. 8976/2025 del Consiglio di Stato affronta l’applicabilità del condono edilizio in relazione agli interventi di adeguamento sismico. Il giudizio si concentra sull’interpretazione dell’art. 35 della legge 47/1985 e sul rapporto tra opere di consolidamento statico, demolizione e ricostruzione di manufatti abusivi, nonché sul valore giuridico degli strumenti abilitativi semplificati presentati in pendenza della procedura di sanatoria.

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Il caso

Il proprietario di un’unità immobiliare ad uso residenziale, collocata all’ultimo piano di un edificio condominiale, presentava istanza di condono edilizio ai sensi della Legge 724/1994 per la regolarizzazione di due opere realizzate in assenza di titolo abilitativo:

una veranda in ampliamento di un vano dell’abitazione;
un manufatto accessorio collocato sulla terrazza di copertura e destinato a locale di servizio.

Con riferimento a quest’ultimo intervento, l’interessato depositava successivamente un progetto di adeguamento sismico, redatto ai sensi della normativa sul primo condono edilizio, che prevedeva la sostituzione della struttura esistente con una nuova conformazione costruttiva. A tale progetto seguiva la presentazione di una denuncia di inizio attività, finalizzata all’esecuzione delle opere necessarie al consolidamento statico.

Le opere venivano ultimate e, al termine dei lavori, veniva rilasciata la certificazione di idoneità sismica, regolarmente trasmessa all’amministrazione comunale. Nonostante ciò, il procedimento di condono si concludeva, a distanza di anni, con un diniego parziale, limitato al manufatto accessorio, mentre l’altra opera veniva regolarizzata.

Il diniego veniva motivato sul presupposto che il manufatto originario fosse stato demolito e integralmente sostituito da una nuova costruzione con diversa sagoma, volumetria e materiali, in assenza di una preventiva sanatoria. Secondo l’amministrazione, l’intervento non poteva qualificarsi come mero adeguamento sismico, ma doveva essere ricondotto alla categoria della nuova costruzione, non sanabile nell’ambito della procedura di condono.

Il proprietario contestava il provvedimento deducendo:

la consolidazione della denuncia di inizio attività per mancato esercizio dei poteri inibitori o di autotutela da parte dell’amministrazione;
la piena coerenza dell’intervento realizzato con il progetto di adeguamento sismico previamente depositato;
la natura meramente conservativa delle opere, riconducibili alla ristrutturazione edilizia e non a una nuova edificazione;
l’assenza, nella normativa sul condono, di un divieto espresso alla demolizione e ricostruzione quando funzionali al consolidamento strutturale.

Il giudice amministrativo di primo grado respingeva il ricorso, ritenendo che la denuncia di inizio attività non è applicabile a manufatti abusivi non sanati e l’adeguamento sismico non può consistere nella demolizione e ricostruzione integrale dell’immobile. Contro la decisione veniva proposto appello, cui l’amministrazione si costituiva in giudizio.

Il primo condono permette demolizione e ricostruzione per adeguamento sismico?

La sentenza di primo grado viene impugnata per violazione della normativa sul primo condono edilizio (art. 35, comma 9, Legge 47/1985), nella parte in cui consente l’esecuzione di opere di adeguamento sismico sui manufatti abusivi oggetto di condono mediante il solo deposito del relativo progetto. Si contesta che l’adeguamento sismico debba necessariamente presupporre la conservazione del manufatto originario, evidenziando come la decisione abbia erroneamente ignorato la denuncia di inizio attività presentata, sulla quale l’amministrazione non ha esercitato alcun potere.

Con ulteriori censure si sostiene che l’adeguamento sismico possa includere anche interventi di demolizione e ricostruzione, riconducibili alla nozione di ristrutturazione edilizia e quindi compatibili con il condono. I motivi di appello sono ritenuti fondati, poiché la sentenza impugnata ha escluso senza base normativa sia la possibilità di presentare una denuncia di inizio attività per tali interventi, sia la riconducibilità dell’opera realizzata alla nozione di adeguamento sismico.

La disciplina richiamata, infatti, richiede un progetto di completo adeguamento statico e subordina il rilascio della sanatoria, ai fini sismici, al deposito del progetto e della certificazione di idoneità, senza porre limiti testuali alla tipologia degli interventi necessari per conseguire l’adeguamento.

Dalla normativa sul condono edilizio non emerge alcun divieto di eseguire interventi di adeguamento sismico sugli immobili da sanare, anche quando tali interventi richiedano la presentazione di una denuncia di inizio attività, soprattutto se l’amministrazione non ha esercitato poteri inibitori o di autotutela. È inoltre ammessa l’esecuzione di opere di completamento dell’immobile abusivo, purché comunicate all’amministrazione, mentre è vietata solo la realizzazione di modifiche estranee alle finalità del condono e non previamente dichiarate.

In assenza di un divieto normativo, non può quindi escludersi un intervento di demolizione e ricostruzione quando esso sia funzionale all’adeguamento sismico e riconducibile alla ristrutturazione edilizia. La legge richiede unicamente che l’intervento sia idoneo a conseguire l’obiettivo del consolidamento sismico, presupposto necessario per il rilascio della certificazione e della sanatoria.

Il diniego di condono si fondava invece sull’assunto che l’intervento avesse comportato modifiche abusive di sagoma, volume e materiali per finalità diverse dall’adeguamento sismico, nonostante il progetto fosse dichiaratamente rivolto a tale scopo. Ulteriori profili ostativi prospettati dall’amministrazione in giudizio non potevano essere considerati, in quanto non indicati nel provvedimento impugnato.

Alla luce delle considerazioni svolte, il giudice d’appello ha accolto il gravame, disponendo l’annullamento del diniego di condono relativo al manufatto accessorio.

Pertanto, ai sensi della Legge 47/1985 (primo condono), sono ammessi interventi di adeguamento sismico anche mediante demolizione e ricostruzione di manufatti abusivi, purché funzionali al consolidamento strutturale e comunicati all’amministrazione.

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