Acquisto di immobili da costruire e ristrutturazioni: i confini della tutela ex D.Lgs. 122/2005
L’obbligo di fideiussione scatta anche la compravendita di immobili in ristrutturazione?
Con ordinanza n. 32964 del 17 dicembre 2025 la Corte di Cassazione delinea il perimetro applicativo del D.Lgs. 122/2005, con particolare riferimento agli interventi di ristrutturazione e al momento esatto in cui cessa l’obbligo per il costruttore di rilasciare la garanzia fideiussoria.
La Massima
Il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte è il seguente:
“La disciplina del D.lgs. 122/2005 è dettata per gli immobili “da costruire” […] e potrebbe estendersi solo agli immobili sottoposti a ristrutturazione cd. maggiore ma, in ogni caso, è possibile il ricorso alle disposizioni del d.lgs. n. 122/2005 – in particolare all’art. 2 – solo se l’immobile non sia stato oggetto di completamento e sia quindi ancora da ultimare nei suoi aspetti strutturali e identificativi; non si applica la normativa richiamata non solo per gli immobili completati ma anche per gli immobili sui quali siano ancora da eseguire opere secondarie e/o di rifinitura, comunque non incidenti sulle loro caratteristiche strutturali”.
La norma di riferimento
Il caso verte sull’applicazione del D.Lgs. 122/2005, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. Le norme cardine richiamate sono:
Art. 2 (Garanzia fideiussoria): obbliga il costruttore, a pena di nullità del contratto preliminare (o atto equipollente), a procurare una fideiussione di importo pari alle somme riscosse o da riscuotere prima del trasferimento della proprietà.
Art. 1, lett. d) (Definizione di immobile da costruire): definisce l’ambito oggettivo di applicazione, identificando gli immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti ultimata in stadio tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità.
Il caso in esame
La vicenda trae origine da un contratto preliminare stipulato nel 2008 tra una società (promittente venditrice) e un privato (promissaria acquirente). Oggetto del contratto era un appartamento facente parte di un ex complesso alberghiero sottoposto a ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso.
A seguito del rifiuto della promissaria acquirente di stipulare il definitivo, sorgeva un contenzioso incrociato: la società chiedeva la risoluzione per inadempimento, mentre l’acquirente eccepiva, tra le altre cose, la nullità del preliminare per violazione dell’art. 2 del D.Lgs. 122/2005, non essendo stata rilasciata la prevista fideiussione.
La Corte d’Appello di Catanzaro, confermando la decisione di primo grado, dichiarava la nullità del contratto. I giudici di merito ritenevano che la normativa di tutela si applicasse a prescindere dal fatto che si trattasse di una ristrutturazione, basandosi sulla circostanza che l’immobile non fosse ancora formalmente “finito” (mancanza di agibilità) e che la legge coprisse anche gli alloggi in fase di ultimazione.
La decisione del giudice
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società venditrice, cassando la sentenza impugnata e chiarendo due aspetti fondamentali che restringono l’operatività della nullità per mancata fideiussione:
La Corte ribadisce che il D.Lgs. 122/2005 non si applica indistintamente a tutte le ristrutturazioni.
È esclusa per le ristrutturazioni “minori” (senza demolizioni o alterazioni volumetriche), mentre può estendersi alle ristrutturazioni “maggiori” (equiparabili a nuova costruzione, es. demolizione e ricostruzione o modifiche strutturali significative), poiché condividono la ratio di tutela contro il rischio d’impresa del costruttore.
Anche in presenza di una “ristrutturazione maggiore”, l’obbligo di fideiussione (e la conseguente nullità in sua assenza) sussiste solo se l’immobile non è completato nei suoi aspetti strutturali.
Se l’immobile è strutturalmente finito e mancano solo opere di finitura o secondarie, la tutela del D.Lgs. 122/2005 non opera.
Richiamando un proprio precedente (Cass. civ. 10/08/2021, n. 22603), la Corte precisa che la mancanza del certificato di agibilità non è prova automatica del mancato completamento; è solo un indizio che deve essere verificato in concreto. Se l’immobile è strutturalmente definito, l’assenza del certificato non basta a invocare la nullità del preliminare ex art. 2.
Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva errato nel ritenere applicabile la norma sol perché l’immobile era in ristrutturazione, senza verificare se si trattasse di ristrutturazione “maggiore” e, soprattutto, senza accertare se al momento del contratto l’immobile fosse già strutturalmente ultimato (come sosteneva la ricorrente, affermando che l’acquirente era stata persino immessa nel possesso).
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