Tabelle millesimali condominiali: principi generali ed esempi di calcolo

Tabelle millesimali condominiali: criteri teorici, norme di riferimento ed esempi pratici su come eseguire il calcolo delle tabelle millesimali generali e particolari

Le tabelle millesimali costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.
Prima di entrare nello specifico delle tabelle millesimali e sulle loro modalità di calcolo, ricordiamo che il condominio si forma quando, in uno stesso edificio, esistono più parti di proprietà esclusive (unità immobiliari) che coesistono con la comproprietà rappresentata dalle cosiddette “parti comuni”, le quali servono tutti o una parte dei condomini.
Nel condominio, conseguentemente, confluiscono due diritti: un diritto di proprietà esclusiva e un diritto di proprietà di comunione forzosa e necessaria, finalizzata alla conservazione ed alla manutenzione di quelle parti comuni che, in quanto pertinenza del condominio, non possono essere divise. Con le tabelle millesimali si definiscono i diritti di proprietà comune.
Il calcolo delle tabelle millesimali è un’operazione complessa, in quanto vanno considerati tutti i dati delle unità immobiliari e vari coefficienti: il coefficiente di destinazione, il coefficiente di piano, coefficiente di orientamento; coefficiente di luminosità, etc. Per essere sicuro di non commettere errori che ti obbligano ad effettuare future revisioni provocando spreco di tempo e denaro, ti consiglio di utilizzare un apposito software per il calcolo delle tabelle millesimali che ti garantisce risultati professionali in modo semplice e veloce.

Parti comuni

L’esatta definizione delle parti comuni è contenuta nell’articolo 1117 del Codice civile, secondo cui sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
 le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Relativamente all’uso delle parti comuni, l’art. 1102 del Codice civile stabilisce precise regole:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Millesimi e tabelle millesimali

L’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio si misura in proporzione al valore del bene principale e cioè dell’unità immobiliari di cui egli è proprietario. A tal fine si definisce il millesimo che costituisce l’unità di misura della proprietà condominiale ed è l’espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio (che è rapportato a 1.000).
Le tabelle millesimali sono particolari tabelle che contengono tutte le unità immobiliari e i rispettivi proprietari di un condominio e riportano per ciascuna di questa il valore espresso in millesimi; in termini matematici traducono i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale ed esprimono il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio, ai fini della formazione della volontà dell’organo assembleare e della ripartizione delle spese.

Funzione dei millesimi

I millesimi hanno 2 funzioni fondamentali:

sono necessari per determinare le maggioranze assembleari;
servono per dividere fra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni.

Come si determinano i millesimi

La determinazione dei valori millesimali di condominio avviene mediante valutazioni del tecnico incaricato effettuate sulle superfici reali di ogni singola unità immobiliare che devono essere ragguagliate alla superficie totale dell’edificio.

Sono escluse dal calcolo dei millesimi le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni. Sono incluse, invece, anche le aree esterne se di proprietà esclusiva.

Operativamente, si procede nel seguente modo:

si accertano le proprietà esclusive di ciascun condòmino (appartamento, box auto, giardino, corte di pertinenza);
si effettuano i rilievi metrici;
si sviluppano gli elaborati grafici;
dai grafici si rilevano tutte le grandezze necessarie:

superfici,
altezze,
esposizioni,
destinazioni d’uso,
ecc.

Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una specifica unità immobiliare, essa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie di essa.

I coefficienti correttivi, che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono determinati dal tecnico incaricato.

Generalmente si parte dai coefficienti previsti nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici, modificando ove necessario tenendo conto delle peculiarità del condominio. Il tecnico può comunque definire diverse modalità di calcolo, giustificandole opportunamente.

Tabelle millesimali e coefficienti correttivi

Di seguito si riporta l’elenco completo di tutti i coefficienti correttivi definiti ed utilizzati per il calcolo della superficie virtuale (o convenzionale).

A secondo dei casi è facoltà del progettista inserire nuovi coefficienti per affinare il calcolo.

Coefficiente di destinazione

I coefficienti correttivi in funzione della destinazione previsti dalla Circolare 12480 sono i seguenti:

camere 1,00;
servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) 0,90;
corridoi, disimpegni 0,80;
logge racchiuse tra tre pareti 0,50 0,35;
cantine e soffitte (di sgombero) 0,45 0,30;
balconi coperti 0,30;
balconi scoperti 0,25;
terrazzo a livello 0,22;
giardini ed aree di rispetto 0,15 0,10.

Evidentemente i coefficienti proposti dalla Circolare non includono tutte le possibilità e comunque vanno valutati dal tecnico in funzione della reale esigenza e delle particolarità del condominio.

A titolo di esempio proponiamo alcuni valori che vengono adottati nella pratica:

ingresso: 0.8;
soggiorno: 1;
letto: 1;
pranzo: 1;
salone: 1;
studio: 1;
cucina: 0.9;
ripostiglio: 0.9;
bagno: 0.9;
antibagno: 0.75;
cabina armadio: 0.75;
corridoio:0.80;
disimpegno: 0.80;
box auto: 0.5.

Coefficiente di orientamento

I coefficienti correttivi in funzione dell’orientamento tengono conto dell’orientamento.

Deve considerare tutti i vantaggi che una certa esposizione rispetto ai punti cardinali offre a un ambiente, valutando gli effetti legati all’orientamento, come la quantità di sole, luce, calore e l’esposizione ai venti dominanti. Questa valutazione riguarda esclusivamente l’orientamento, senza tenere conto di altre caratteristiche specifiche del locale. Il coefficiente deve variare in modo continuo lungo tutto l’arco da Nord a Est, Sud e Ovest, anche se tale variazione non è necessariamente proporzionale all’angolo di rotazione.

A titolo di esempio si propongono i seguenti:

Coefficienti di luminosità

Il coefficiente di luminosità tiene conto della quantità di luce naturale che entra in un ambiente, in rapporto alla sua superficie. La luminosità di un locale dipende da tre fattori:

l’altezza del piano dell’edificio;
l’orientamento dell’ambiente rispetto al sole;
il rapporto tra la superficie illuminante (cioè la dimensione delle finestre) e la superficie illuminata (cioè l’area del locale).

Poiché l’effetto dell’altezza del piano e dell’orientamento è già considerato in altri coefficienti specifici, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata.

Tuttavia, questo coefficiente non coincide esattamente con il rapporto geometrico (finestre/superficie del locale), per evitare eccessive differenze di valutazione tra ambienti con rapporti leggermente diversi. Di norma, si adottano i seguenti valori, indicando con K = Sf/Sa il rapporto tra superficie delle finestre (Sf) e superficie del locale (Sa):

Per K = 1/6 o superiore → l = 1,000;
Per K = 1/7 → l = 0,965;
Per K = 1/8 → l = 0,940;
Per K = 1/9 → l = 0,920;
Per K = 1/10 → l = 0,900;
Per spazi aperti → l = 1,000.

Eventuali eccezioni dovute a casi particolari devono essere valutate dal collaudatore.

Coefficienti di altezza

Per portare in conto ambienti con altezze differenti, si possono usare coefficienti correttivi in base all’altezza, che aumentano all’aumentare dell’altezza. In alternativa si può ricorrere piuttosto che alla superficie virtuale al volume virtuale.

Volendo operare con le superfici, occorre definire coefficienti di altezza che premiano i vani più alti e riducano i vani più bassi. Se, ad esempio, ci troviamo di fronte a unità immobiliari le cui altezze variano da 1 m a 4 m, potremmo pensare di discretizzare i range di altezza cui assegnare i coefficienti correttivi.

Facciamo un esempio:

H>3.5 m: coefficiente correttivo = 1.1
2.7 m<H<3.5 m: coefficiente correttivo = 1
2 m <H<2.7 m: coefficiente correttivo = 0.9
1.5 m <H<2 m: coefficiente correttivo = 0.5
H<1.5 m: coefficiente correttivo = 0

Coefficiente di prospetto

Se necessario, si possono anche usare i coefficienti di prospetto per tenere conto della caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio:

affaccio su giardini, vedute panoramiche, strade: 1,00 0,95;
affaccio su zone di rispetto: 0,90 0,85;
affaccio su cortili: 0,85;
affaccio su chiostrine: 0,80;
locali senza finestre e cantinati: 0,75.

Coefficienti di piano

Il coefficiente di piano tiene conto di tutti gli aspetti che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Alcuni di questi fattori non dipendono esclusivamente dal piano, per cui con questo coefficiente si considera solo la parte effettivamente legata all’altezza.

Una distinzione fondamentale va fatta tra edifici con e senza ascensore.

Per gli edifici con ascensore, si applicano i seguenti coefficienti:

piano scantinato (ps) 0,75;
piano terra (pt) 0,85;
piano rialzato (pr) 0,90;
primo piano (p1) 0,95;
dal secondo fino al penultimo piano (p2–pn–2) 1,00;
penultimo (pn–1) 1,00 con eventuali detrazioni;
ultimo piano (pn) 1,00 con eventuali detrazioni.

Le eventuali detrazioni possono essere:

0,03 per ambienti sotto terrazzo;
0,02 per ambienti sotto tetto;
0,02 per ambienti soggetti a servitù (lavatoi, cabine, ecc.).

Negli edifici senza ascensore, restano invariati i valori per ps (0,75), pt (0,85) e pr (0,90), ma al primo piano (p1) si assegna il coefficiente massimo di 1,00, che poi decresce progressivamente per i piani superiori fino a un minimo di 0,90 all’ultimo piano, mantenendo le stesse detrazioni sopra indicate.

Questi valori si riferiscono a edifici con un numero contenuto di piani; in caso di edifici intensivi o ad alta densità abitativa, si dovranno valutare eventuali variazioni del coefficiente in base all’effettiva appetibilità commerciale dei vari piani.

Tabella dei millesimi generali

La Tabella dei Millesimi Generali, detta anche Fondamentale, serve a ripartire tutte le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni del condominio. Grazie a questa Tabella, che comprende tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio, possiamo definire il valore delle singole quote di proprietà riferite al valore dell’intero edificio.
Calcolare le tabelle millesimali è un’attività complessa soprattutto quando si ha a che fare con condomini di rilevante dimensione, ma anche per edifici con poche unità immobiliari, la valutazione di tutti i parametri in campo rende quest’attività sempre complessa e soggetta ad errori. Sicuramente può tornare molto utile l’uso di un software per il calcolo delle tabelle millesimali da scaricare gratuitamente ed utilizzare per 30 giorni e risolvere immediatamente il tuo problema.

Ad essa si ricorrerà quando dovranno essere ripartite, fra tutti i condomini, le spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni del complesso residenziale e comunque quando ricorrano i casi di applicazione degli articoli del Codice Civile.

Le parti comuni di un edificio condominiale possono essere definite come quelle porzioni di fabbricato che sono di proprietà di tutti, ad esempio:

portineria;
scale;
ascensore;
riscaldamento condominiale;
tetto e lastrico comune.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ognuno di esso.

Per le parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Da qui nasce la necessità di stilare 2 tipologie di tabelle millesimali differenti:

tabelle millesimali della singola unità immobiliare;
tabella millesimale di proprietà delle parti comuni di un edificio.

Tabella generale e altre tabelle

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. In tal caso si adottano le tabelle millesimali generali.

Se si tratta, però, di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Da qui la necessità di redigere altre Tabelle per ottemperare alle disposizioni del Codice Civile, quali ad esempio:

tabella scale;
tabella ascensore;
tabella riscaldamento comune;
tabella tetti e lastrici comuni.

Tabella scale

Le tabelle millesimali delle scale vanno redatte secondo le indicazioni dell’art. 1124 del Codice civile, il quale recita testualmente:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Pertanto, la tabella delle scale elaborata considerando i millesimi che si ottengono come somma di

1/2 del valore dei millesimi di proprietà;
1/2 del valore dei millesimi che derivano dall’altezza di ciascun piano rispetto al suolo.

Di seguito si propone uno schema generale per la tabella dei millesimi di scala.

Tabella ascensore

Per la tabella ascensore il calcolo può essere condotto in analogia a quanto fatto per la tabella delle scale ai sensi dell’art. 1124 del codice civile.

La ripartizione è effettuata, per i condomini che sono serviti dall’ascensore, nel seguente modo:

50% in ragione dei millesimi di proprietà;
50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Tabella riscaldamento comune

La ripartizione delle spese di riscaldamento può essere effettuata, facendo la media fra:

il valore millesimale del volume riscaldato di ogni singola unità immobiliare rispetto al volume totale riscaldato;
il valore millesimale delle superfici radianti di ogni singola unità immobiliare rispetto alla superficie radiante totale.

La norma tecnica UNI 10200 stabilisce i criteri per una ripartizione equa delle spese di riscaldamento e acqua calda sanitaria nei condomini serviti da impianti centralizzati o teleriscaldamento, dotati di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore. La norma distingue tra consumi volontari, cioè il calore utilizzato in base alle scelte dell’utente (tramite valvole termostatiche o termostato), e consumi involontari, dovuti alle dispersioni degli impianti, che sono ripartiti secondo i millesimi di riscaldamento. Le spese complessive vengono suddivise tra: consumi delle singole unità, consumi per locali comuni e potenza termica installata.

Gli impianti possono essere con o senza termoregolazione, e con contabilizzazione diretta o indiretta. La procedura UNI 10200 prevede la determinazione della spesa totale, dell’energia utile totale, del costo unitario, la ripartizione tra consumi volontari (tramite letture individuali) e involontari (tramite millesimi), e la redazione di un prospetto consuntivo da parte di un professionista. In mancanza di dispositivi di misura, si utilizzano dati teorici secondo la norma UNI/TS 11300 (parti 1, 2 e 4), garantendo comunque che la ripartizione rispecchi il più possibile il reale consumo energetico di ciascuna unità immobiliare.

Leggi anche l’articolo “Obbligo contabilizzazione calore“

Tabella tetti e lastrici comuni

In merito alle spese di riparazione e/o ricostruzione dei tetti spioventi e lastrici comuni, la ripartizione può essere effettuata in ragione dei millesimi di proprietà dei condomini le cui unità sono sottostanti il tetto.

Per ottenere un calcolo preciso puoi utilizzare il software per le tabelle millesimali.

Nello specifico, la divisione delle spese condominiali in riferimento ad un lastrico solare, si delineano 2 opzioni:

se il lastrico è di proprietà comune, si prevede la divisione delle spese del lastrico solare tra tutti i condomini in base alle loro quote millesimali;
se il lastrico solare è ad uso esclusivo di uno o più condomini, le spese devono essere sostenute da questi per 1/3, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti gli altri proprietari, con ripartizione basata sulle tabelle millesimali (ai sensi dell’art. 1126 del codice civile).

Clicca qui per scaricare un esempio PDF del calcolo dei millesimi di un condominio

Ricalcolo delle tabelle millesimali: il condominio può richiedere le quote pregresse?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23739/2024, ha chiarito che la rettifica giudiziale delle tabelle millesimali ha effetto solo dal momento in cui la sentenza diventa definitiva, senza applicazione retroattiva alle spese già ripartite negli anni precedenti. Questo significa che le modifiche alle tabelle incidono solo sui pagamenti futuri e non su quelli già effettuati.

Tuttavia, la Corte ha riconosciuto al condominio il diritto di chiedere un indennizzo per arricchimento indebito nei confronti dei condomini che, prima della rettifica, avevano pagato meno del dovuto a causa di valori millesimali errati. Tale risparmio ingiustificato corrisponde a un danno per la cassa comune, legittimando l’azione di recupero ai sensi dell’art. 2041 c.c.

Nel caso esaminato, due condomini avevano contestato la retroattività della rettifica, sostenendo che la modifica delle tabelle avesse natura costitutiva e non dichiarativa, mentre il condominio chiedeva anche un indennizzo per ingiustificato arricchimento. Il Tribunale aveva annullato le delibere con effetto retroattivo, ma la Corte d’Appello le aveva ritenute legittime per gli anni passati, pur escludendo la legittimazione del condominio a chiedere l’indennizzo, riservandolo ai singoli condomini. La Cassazione ha infine cassato la decisione, rinviando la causa per una nuova valutazione anche sulle spese di legittimità.

Questo orientamento sottolinea l’importanza di distinguere tra l’efficacia della modifica delle tabelle millesimali, che decorre solo dal giudicato, e la possibilità di recuperare somme indebitamente risparmiate, garantendo così l’equità nella ripartizione delle spese condominiali.

Leggi qui per una trattazione più approfondita dell’ordinanza della Corte di Cassazione

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