Balcone pericolante in condominio: chi deve pagare per la messa in sicurezza?
Il Tribunale di Vibo Valentia chiarisce gli obblighi di manutenzione dei balconi aggettanti e le responsabilità in caso di distacco di intonaco e pericolo di crollo
La manutenzione dei balconi in condominio è una questione sempre particolarmente controversa e delicata, soprattutto quando il deterioramento degli elementi strutturali o dei rivestimenti può compromettere la sicurezza delle persone e delle proprietà sottostanti. Distacchi di intonaco, fenomeni di sfondellamento e cedimenti di porzioni del manufatto rendono necessario intervenire tempestivamente, ma sollevano anche un interrogativo fondamentale: a chi spetta eseguire i lavori di messa in sicurezza e chi deve sostenerne i costi?
La risposta richiede un’attenta valutazione della tipologia di balcone, della natura delle sue componenti e del regime di proprietà. Occorre infatti distinguere gli elementi di proprietà esclusiva da quelli eventualmente comuni, tenendo conto delle caratteristiche costruttive dell’edificio e delle disposizioni che regolano la ripartizione delle responsabilità condominiali.
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Sul tema degli obblighi di messa in sicurezza dei balconi aggettanti è intervenuto il Tribunale Ordinario di Vibo Valentia, con l’ordinanza R.G. n. 1172/2021. Il provvedimento offre l’occasione per approfondire il rapporto tra proprietà esclusiva, responsabilità manutentive e tutela della sicurezza negli edifici condominiali.
Balcone pericolante in condominio: chi deve pagare per la messa in sicurezza, il proprietario o tutti i condòmini?
I ricorrenti, titolari di un’unità immobiliare posta al secondo piano del fabbricato, lamentavano il progressivo deterioramento del balcone aggettante situato al terzo piano e nella disponibilità esclusiva della parte resistente.
La situazione, già oggetto di contestazioni nell’ambito di un giudizio di merito pendente, si era ulteriormente aggravata fino a determinare un concreto rischio per la sicurezza delle persone e per l’integrità dell’immobile sottostante.
In particolare, negli ultimi tempi si erano verificati consistenti distacchi di intonaco e fenomeni di sfondellamento delle pignatte presenti nell’intradosso del balcone superiore. I frammenti di materiale edilizio erano precipitati sul balcone dell’appartamento situato al piano inferiore, impedendone di fatto l’utilizzo in condizioni di sicurezza.
Non si trattava, dunque, di un semplice deterioramento estetico o di una generica carenza manutentiva. Il degrado aveva già prodotto il distacco di elementi costruttivi e lasciava prevedere la possibilità di ulteriori cedimenti.
La gravità della situazione aveva reso necessario l’intervento dei Vigili del Fuoco.
Con il rapporto di intervento, i vigili avevano riscontrato le condizioni di ammaloramento della struttura e il rischio di ulteriori distacchi. Dopo aver rimosso alcune porzioni di intonaco già compromesse, avevano delimitato l’area pericolosa mediante nastro segnaletico, diffidando dall’utilizzo del balcone sottostante.
A tale intervento era seguita anche un’ordinanza urgente dell’Ufficio Tecnico comunale.
Nonostante queste circostanze e le richieste di intervento avanzate dai proprietari dell’appartamento inferiore, la situazione di pericolo non risultava definitivamente eliminata.
I condomini interessati si erano pertanto rivolti al Tribunale chiedendo l’adozione di misure cautelari urgenti, finalizzate a ottenere la messa in sicurezza del balcone superiore.
Con un primo decreto, il giudice aveva già ordinato alla resistente di provvedere, con la massima urgenza e a proprie spese, agli interventi necessari per garantire la sicurezza del manufatto.
Il procedimento era quindi proseguito nel contraddittorio tra le parti.
I motivi dei ricorrenti: il proprietario del balcone deve eliminare il pericolo
I ricorrenti sostenevano che il rischio di caduta dei materiali fosse direttamente riconducibile alle condizioni di degrado del balcone situato al piano superiore, nella disponibilità esclusiva della resistente.
Secondo la loro prospettazione, il deterioramento del manufatto non poteva essere considerato una questione esclusivamente privata, dal momento che le conseguenze dell’omessa manutenzione si ripercuotevano sulla sicurezza e sulla possibilità di utilizzare la proprietà sottostante.
Il distacco di intonaco e di elementi in laterizio dimostrava, a loro avviso, l’esistenza di un pericolo attuale e concreto, che rendeva indispensabile un intervento immediato.
La parte resistente, pur essendo stata più volte sollecitata, non avrebbe eseguito le opere necessarie a eliminare il rischio, lasciando permanere una situazione potenzialmente dannosa.
La domanda cautelare era stata proposta ai sensi dell’art. 700 del Codice di procedura civile, allo scopo di ottenere una tutela giudiziaria urgente prima della conclusione del giudizio di merito.
Le richieste dei ricorrenti si articolavano in diversi interventi.
La messa in sicurezza immediata del balcone
In primo luogo, veniva chiesto al Tribunale di ordinare alla proprietaria del balcone superiore di eseguire, a propria cura e spese e tramite un’impresa specializzata, tutte le opere provvisorie indispensabili a neutralizzare il pericolo.
Fra gli interventi prospettati figuravano la puntellatura della struttura, la rimozione delle porzioni di intonaco e dei laterizi instabili e l’eventuale installazione di mantovane o altri sistemi di protezione contro la caduta dei materiali.
La finalità era evitare ulteriori distacchi che potessero danneggiare l’immobile sottostante o mettere a rischio l’incolumità delle persone.
Il ripristino definitivo della struttura
I ricorrenti chiedevano inoltre che, al termine della fase cautelare, fosse disposto un intervento definitivo sul balcone aggettante del terzo piano.
La richiesta non si limitava alla temporanea delimitazione delle aree pericolose, ma comprendeva l’eliminazione delle cause del degrado e il ripristino strutturale del manufatto.
Secondo i ricorrenti, infatti, soltanto un intervento sulle componenti deteriorate avrebbe potuto assicurare condizioni di sicurezza stabili e consentire il pieno utilizzo della proprietà sottostante.
L’applicazione di una penalità per ogni giorno di ritardo
Un’ulteriore richiesta riguardava l’applicazione dell’art. 614-bis c.p.c., che disciplina le misure di coercizione indiretta.
I ricorrenti domandavano che alla resistente fosse imposto il pagamento di una somma non inferiore a 100 euro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione degli interventi ordinati dal giudice, oppure di un diverso importo ritenuto congruo dal Tribunale.
La misura avrebbe avuto la funzione di incentivare il tempestivo adempimento dell’obbligo di messa in sicurezza.
I ricorrenti chiedevano, infine, la condanna della resistente alle spese del procedimento cautelare in caso di opposizione ingiustificata.
I motivi a difesa del resistente: disponibilità a intervenire e questione delle parti comuni
La parte resistente si costituiva nel procedimento, manifestando la propria disponibilità a collaborare per risolvere la controversia.
In particolare, dichiarava di essere intenzionata a provvedere al ripristino del balcone oggetto del ricorso, pur precisando che gli interventi avrebbero dovuto essere eseguiti nel rispetto delle rispettive competenze e responsabilità.
La difesa non si fondava, quindi, su una contestazione radicale dello stato di pericolo proveniente dal balcone. Piuttosto, introduceva un ulteriore elemento relativo alle condizioni complessive dell’edificio condominiale.
La resistente riferiva infatti che si era verificato un altro episodio di cedimento, questa volta riguardante una porzione della falda o dell’intradosso del tetto dell’ultimo piano.
Secondo quanto rappresentato nella memoria difensiva, il distacco interessava una componente comune dell’edificio e costituiva un rischio per la sicurezza dei condomini e di chiunque transitasse nelle aree sottostanti.
La resistente riteneva pertanto necessario intervenire anche su questa ulteriore situazione di degrado, chiedendo che la controparte partecipasse alle spese di ripristino della copertura secondo la quota di propria competenza.
L’argomentazione difensiva introduceva così una distinzione tra due differenti situazioni:
da un lato, il balcone oggetto del ricorso, nella disponibilità esclusiva della resistente;
dall’altro, il tetto dell’edificio, indicato come bene condominiale comune.
La questione riguardava, quindi, anche la corretta imputazione degli obblighi manutentivi e dei relativi oneri economici.
È importante evidenziare che la richiesta relativa al tetto non rappresentava una negazione del pericolo proveniente dal balcone, ma una domanda concernente un diverso elemento costruttivo, per il quale la resistente invocava la partecipazione alle spese degli altri comproprietari.
Il giudizio del Tribunale: la messa in sicurezza di un balcone pericolante grava sul proprietario che ne ha la disponibilità esclusiva, quando è accertato che il pericolo proviene da quel bene. Restano invece da valutare separatamente le responsabilità e la ripartizione delle spese relative a eventuali parti comuni del fabbricato
Il Tribunale di Vibo Valentia ha ritenuto fondata la domanda cautelare, riconoscendo la sussistenza dei presupposti necessari per ordinare un intervento urgente.
La motivazione affronta diversi aspetti giuridici: la qualificazione della domanda, l’esistenza del pericolo, la riconducibilità del rischio al balcone nella disponibilità della resistente e i limiti delle opere da eseguire.
La qualificazione della domanda: danno temuto e tutela d’urgenza
Il primo passaggio della decisione riguarda l’inquadramento giuridico della controversia.
Sebbene i ricorrenti avessero proposto la domanda ai sensi dell’art. 700 c.p.c., il giudice ha precisato che spetta all’autorità giudiziaria individuare la corretta qualificazione giuridica dei fatti sottoposti al suo esame, anche quando questa sia diversa da quella indicata dalle parti, purché non vengano modificati l’oggetto della domanda e i fatti posti a suo fondamento.
Sulla base di tale principio, il Tribunale ha ritenuto che la situazione denunciata potesse essere esaminata sia attraverso la disciplina della denuncia di danno temuto, prevista dall’art. 1172 del Codice civile, sia mediante il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c.
Le due forme di tutela perseguono finalità collegate, ma proteggono interessi differenti.
La denuncia di danno temuto consente di richiedere l’intervento del giudice quando un edificio, un albero o un’altra cosa comportino il rischio di un danno grave e prossimo per un bene sul quale il ricorrente esercita un diritto di proprietà o un altro diritto rilevante.
La tutela d’urgenza disciplinata dall’art. 700 c.p.c. consente invece di prevenire un pregiudizio imminente e irreparabile, quando siano presenti i relativi presupposti.
Nel caso esaminato, il distacco di materiali dal balcone superiore non minacciava soltanto l’integrità e il godimento della proprietà sottostante, ma costituiva anche un concreto pericolo per le persone.
Proprio questa duplice dimensione del rischio giustificava, secondo il Tribunale, la tutela cautelare richiesta.
Il pericolo non deve necessariamente tradursi in un nuovo crollo
Un altro aspetto importante della decisione riguarda i presupposti per ottenere un provvedimento di messa in sicurezza:
Va, inoltre, precisato che, ai fini dell’accoglimento dell’azione di danno temuto, si ritiene già sufficiente il ragionevole pericolo che il danno si verifichi, e non anche la necessaria individuazione di un danno certo e già verificatosi (Cass. n. 10282/2004). In questo senso l’azione andrà accolta non soltanto quando vi sia il rischio di distruzione o di danno notevole alla cosa, ma anche ove il mancato intervento manutentivo determini l’inevitabile e prossimo aggravamento del danno già esistente.
Il Tribunale ha ricordato che, ai fini dell’azione di danno temuto, non è necessario attendere che si verifichi un ulteriore evento dannoso.
È sufficiente che sussista un pericolo ragionevole, serio e prossimo, tale da rendere concretamente prevedibile un danno rilevante per il bene minacciato.
Richiamando anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione, il giudice ha evidenziato che la tutela preventiva può essere accordata quando l’assenza di interventi manutentivi rischia di provocare un aggravamento significativo di una situazione già compromessa.
Nel caso concreto, il pericolo risultava ampiamente documentato.
Il Tribunale ha richiamato il verbale dei Vigili del Fuoco, l’ordinanza dell’Ufficio Tecnico del Comune e la consulenza tecnica d’ufficio svolta nell’ambito del giudizio di merito.
Questi elementi dimostravano che il rischio proveniva dal balcone aggettante dell’unità immobiliare appartenente alla resistente.
Il giudice ha quindi riconosciuto tanto il fumus boni iuris, ossia la ragionevole fondatezza della pretesa avanzata dai ricorrenti, quanto il periculum in mora, rappresentato dal concreto rischio derivante dal ritardo nell’esecuzione degli interventi.
La permanenza del degrado comportava, inoltre, una limitazione ingiustificata del diritto di proprietà dei ricorrenti, che non potevano utilizzare liberamente e in sicurezza il proprio balcone.
A chi spetta mettere in sicurezza il balcone aggettante in condominio?
Questo è il punto centrale dell’ordinanza.
Il Tribunale ha individuato l’origine della situazione pericolosa in un manufatto appartenente alla resistente e nella sua disponibilità materiale e giuridica.
Il fatto che il balcone aggettante si trovasse all’interno di un edificio condominiale non è stato ritenuto sufficiente a trasferire sulla collettività dei condomini l’obbligo di eliminare il pericolo proveniente da quella specifica struttura.
Nell’accertamento compiuto dal giudice, il balcone del terzo piano costituiva infatti un bene di proprietà e nel possesso esclusivo della resistente.
Di conseguenza, è stata proprio la proprietaria del balcone a essere individuata come soggetto obbligato all’esecuzione degli interventi di messa in sicurezza, con integrale assunzione dei relativi costi.
La decisione si fonda sul collegamento tra la provenienza del pericolo e la disponibilità del bene dal quale il rischio deriva.
In altri termini, il soggetto che ha la disponibilità materiale e giuridica del balcone pericolante non può sottrarsi all’obbligo di eseguire le opere necessarie per evitare che il suo deterioramento comprometta la sicurezza delle proprietà vicine.
È opportuno precisare, tuttavia, che l’ordinanza non formula una regola generale secondo cui ogni componente di qualsiasi balcone condominiale sia sempre e comunque di esclusiva proprietà del singolo condomino.
Nel caso esaminato, il giudice ha accertato che il balcone oggetto del procedimento apparteneva alla resistente e si trovava nel suo esclusivo possesso. Su questa specifica circostanza ha fondato l’ordine di eseguire i lavori a proprie spese.
La distinzione è rilevante perché, nella disciplina condominiale, la ripartizione delle responsabilità manutentive può dipendere anche dalla natura del balcone e delle sue componenti, nonché dall’eventuale presenza di elementi comuni.
L’ordinanza, pertanto, deve essere letta con riferimento alla concreta situazione proprietaria e alle caratteristiche del manufatto oggetto del giudizio.
Quali lavori devono essere eseguiti?
Il giudice ha accolto la richiesta di tutela, delimitando tuttavia l’estensione dell’obbligo imposto alla resistente.
In particolare, ha stabilito che gli interventi debbano essere circoscritti alle opere strettamente necessarie a eliminare le cause del pericolo accertato e a garantire la sicurezza del balcone superiore e dell’area sottostante.
La decisione non dispone, quindi, un generico rifacimento integrale del balcone o una ristrutturazione estesa a tutte le sue componenti.
L’obbligo riguarda specificamente le lavorazioni indispensabili per rimuovere il rischio derivante dal deterioramento della struttura.
L’attenzione del Tribunale si concentra sull’effettiva eliminazione delle condizioni di pericolo, evitando di imporre interventi ulteriori rispetto a quelli necessari per la tutela delle persone e delle proprietà interessate.
Nel dispositivo dell’ordinanza viene infatti imposto alla resistente di procedere con la massima urgenza all’esecuzione degli interventi necessari per la messa in sicurezza del balcone situato al terzo piano, a propria cura e spese.
Le spese per il tetto condominiale non modificano l’obbligo relativo al balcone
Nella propria difesa, la resistente aveva richiamato anche il cedimento di una porzione del tetto, sostenendo che il ripristino di tale elemento dovesse essere sostenuto dai condomini in proporzione alle rispettive quote.
La questione poneva un problema distinto rispetto alla messa in sicurezza del balcone aggettante.
Il tetto, nella prospettazione della resistente, costituiva infatti una parte comune dell’edificio, mentre il balcone oggetto del ricorso era individuato come bene nella sua proprietà e disponibilità esclusiva.
L’ordinanza non contiene tuttavia una specifica statuizione sulla ripartizione delle spese relative al ripristino della copertura.
Il Tribunale si è concentrato sul pericolo proveniente dal balcone superiore e ha limitato il provvedimento cautelare agli interventi necessari per eliminarlo.
Non può quindi ricavarsi dalla decisione un accertamento definitivo sull’obbligo degli altri condomini di contribuire ai lavori riguardanti il tetto.
Ciò che emerge con chiarezza è che la prospettazione di ulteriori problemi manutentivi interessanti le parti comuni dell’edificio non ha impedito al giudice di ordinare alla resistente la messa in sicurezza del balcone di sua proprietà.
Nessuna penalità giornaliera per il ritardo, considerato l’atteggiamento collaborativo
Il Tribunale ha esaminato anche la richiesta dei ricorrenti di applicare una misura coercitiva ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c.
La norma permette, alle condizioni previste dalla legge, di stabilire una somma di denaro dovuta in caso di ritardo o inosservanza dell’obbligo imposto dal provvedimento giudiziale.
Il giudice ha riconosciuto che tale strumento può trovare applicazione anche rispetto agli obblighi di fare, come quello relativo all’esecuzione di interventi necessari per mettere in sicurezza un immobile.
Nel caso concreto, tuttavia, ha ritenuto non opportuno applicare la penalità richiesta.
La motivazione è legata alla condotta processuale della resistente, che aveva manifestato disponibilità a collaborare e a provvedere al ripristino del balcone.
Secondo il Tribunale, l’imposizione di una somma aggiuntiva per ogni giorno di ritardo sarebbe risultata iniqua alla luce di questo atteggiamento.
La domanda relativa alla coercizione indiretta è stata pertanto respinta, pur essendo stata ritenuta astrattamente ammissibile.
Questa decisione non ha però inciso sull’obbligo principale: la resistente resta tenuta a eseguire con urgenza gli interventi di messa in sicurezza a proprie spese.
La decisione finale
Il Tribunale di Vibo Valentia ha dunque accolto il ricorso cautelare e ha ordinato alla resistente di eseguire con la massima urgenza le opere necessarie per mettere in sicurezza il balcone aggettante del terzo piano.
L’obbligo di provvedere è stato posto interamente a carico della proprietaria del manufatto, sia per quanto riguarda l’organizzazione e l’esecuzione degli interventi sia sotto il profilo economico.
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