Fotografie aeree o mappe catastali: come si prova che un manufatto è ante ’67?

Per dimostrare che un’opera contestata come abusiva risale a un’epoca anteriore alla Legge Ponte, non bastano mappe catastali o atti notarili se non consentono di identificare con certezza il manufatto

La sentenza TAR Campania n. 5063/2026 chiarisce che quando una fotografia aerea sufficientemente dettagliata consente di verificare che l’opera non era ancora presente in una determinata epoca, tale elemento può assumere un valore probatorio decisivo e smentire la presunta preesistenza del manufatto, confermando la demolizione dell’opera.

Il caso

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza dirigenziale del Comune del 2024, con la quale gli era stata ordinata, ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001, la demolizione di alcune opere abusive realizzate presso un fabbricato condominiale sito nel territorio comunale, contestando in particolare la legittimità dell’ordine di demolizione relativo a un manufatto adibito a deposito, con una superficie di circa 13 m² e un volume di circa 40 m³, realizzato nell’area cortilizia e addossato fuori sagoma al corpo scala.

L’ordinanza comunale riguardava anche la fusione e l’accorpamento di due unità immobiliari distinte e la chiusura di un vano porta nell’androne, ma tali interventi non sono stati oggetto delle contestazioni del ricorrente, che ha concentrato il ricorso esclusivamente sulla demolizione del manufatto. La questione centrale riguardava quindi l’epoca di realizzazione dell’opera: il ricorrente sosteneva che il manufatto fosse preesistente almeno dal 1935 e, dunque, anteriore alla legge urbanistica 1150/1942 e alla Legge Ponte 765/1967, traendone, secondo la propria prospettazione difensiva, l’insussistenza dell’obbligo di acquisire un titolo edilizio. A sostegno della propria ricostruzione, il ricorrente aveva prodotto mappe catastali, diversi atti notarili relativi alle vicende traslative delle unità immobiliari del fabbricato, risalenti agli anni 1902, 1941, 1972, 1999 e 2021, e una perizia tecnica di parte.

In particolare, richiamava la mappa catastale di aggiornamento del 1935, nella quale sarebbe stata rappresentata una sagoma corrispondente al manufatto oggi esistente, nonché i riferimenti contenuti negli atti notarili a diversi beni presenti nell’area cortilizia, tra cui un pozzo, una cisterna, un servizio igienico e un lavatoio. Il ricorrente sosteneva inoltre che la pianta catastale del 1939, nella quale l’area risultava indicata come “cortile comune”, fosse erronea e che la tipologia costruttiva del manufatto, caratterizzata da muratura in pietre di tufo non perfettamente squadrate, fosse analoga a quella dell’edificio principale e costituisse quindi un ulteriore indizio della contemporaneità delle due costruzioni. Il Comune, al contrario, aveva ritenuto che la documentazione prodotta non fosse sufficiente a dimostrare l’antica preesistenza del manufatto e aveva collocato la sua realizzazione in epoca molto più recente, anche sulla base del fatto che il primo accatastamento dell’immobile, con deposito della relativa planimetria catastale, risaliva al maggio 2012. Considerata la presenza di alcuni elementi che rendevano non implausibile la tesi del ricorrente, il Tribunale ha disposto una verificazione tecnica per accertare, attraverso l’esame complessivo della documentazione disponibile, l’epoca più probabile di realizzazione del manufatto. Il verificatore ha quindi analizzato le mappe catastali, gli atti notarili, la documentazione fotografica e i rilievi aerofotogrammetrici disponibili.

Dall’esame della mappa catastale aggiornata nel 1935 è emerso che nella zona oggi occupata dal manufatto era effettivamente rappresentato un elemento cartografico; tuttavia, tale documento non consentiva di conoscere con certezza la consistenza planivolumetrica dell’opera né la sua destinazione d’uso e, soprattutto, non trovava una necessaria conferma nella documentazione del Catasto Fabbricati del 1939. Il verificatore ha inoltre esaminato le fotografie aeree del 1943, 1966, 1974 e 1985, rilevando che la loro definizione non era sufficiente per stabilire in maniera inequivocabile la presenza o l’assenza di un manufatto di dimensioni così ridotte.

Le fotografie aeree possono smentire la datazione di un manufatto risultante dalle mappe catastali?

Determinante è risultato l’esame di un fotogramma originale del 1997, caratterizzato da elevata definizione, che ha consentito al verificatore di avvalorare la tesi dell’assenza del manufatto a quella data; tale dato è apparso coerente anche con la cartografia aerofotogrammetrica del 1997, realizzata in scala 1:2000, nella quale l’opera non era rappresentata. Alla luce di questi elementi, il verificatore ha ritenuto che la documentazione disponibile consentisse di escludere, con ragionevole grado di certezza, la presenza del manufatto nel 1997 e di collocarne quindi la realizzazione in un periodo successivo, indicativamente compreso tra il 1997 e il 2012.

Il Tribunale ha condiviso tali conclusioni, ritenendo che, nel caso concreto, l’evidenza fotografica e aerofotogrammetrica del 1997 fosse idonea a superare, sul piano probatorio, gli elementi catastali e notarili richiamati dal ricorrente.

In particolare, la mappa del 1935, pur rappresentando un oggetto cartografico nella zona oggi interessata dal manufatto, non consentiva di determinarne l’effettiva consistenza volumetrica né la destinazione e, quindi, di identificarlo con certezza con l’opera oggetto dell’ordine di demolizione; inoltre, la rappresentazione contenuta nella mappa del 1935 non trovava la necessaria conferma e definizione nella successiva individuazione del manufatto al Catasto Fabbricati del 1939, mediante deposito della relativa pianta catastale di primo impianto.

Anche gli atti notarili più risalenti non sono stati ritenuti idonei a dimostrare l’esistenza del manufatto, poiché la presenza nel cortile di beni comuni quali pozzo, cisterna, servizio igienico e lavatoio non equivaleva alla prova dell’esistenza dell’attuale costruzione, trattandosi di beni differenti per caratteristiche strutturali e funzionali.

Il Tribunale ha respinto inoltre l’argomento relativo alla muratura in tufo, osservando che la sola analogia della tecnica muraria con quella del fabbricato principale non era sufficiente a dimostrare la coevità delle costruzioni, potendo tecniche analoghe essere impiegate anche in epoca più recente e risultando comunque tale indizio superato dalle evidenze aerofotografiche del 1997.

In definitiva, secondo il Collegio, il fotogramma del 1997 e la relativa cartografia aerofotogrammetrica costituivano elementi oggettivi e particolarmente significativi, tali da consentire di collocare con ragionevole grado di certezza la realizzazione del manufatto in un periodo successivo al 1997 e comunque anteriore al suo primo accatastamento del maggio 2012 e da escludere la sua preesistenza agli anni Quaranta. Il Tribunale ha quindi escluso il denunciato difetto di istruttoria, anche alla luce degli approfondimenti svolti mediante la verificazione disposta nel corso del giudizio e ha escluso il lamentato difetto di istruttoria, considerando legittimo l’ordine di demolizione. Nel corso del giudizio, il ricorrente aveva inoltre introdotto una nuova argomentazione, sostenendo che il manufatto potesse essere assimilato a due bassi terranei presenti nell’area cortilizia e menzionati negli atti notarili del 1902 e del 1941; anche tale censura non è stata esaminata nel merito, perché ritenuta inammissibile: essendo stata introdotta con una memoria non notificata all’amministrazione resistente, non poteva essere utilizzata per ampliare il contenuto originario del ricorso e introdurre nuovi motivi di impugnazione, in violazione del contraddittorio e dei termini processuali.

Il ricorso è stato quindi respinto quanto alle censure esaminate nel merito, mentre sono state dichiarate inammissibili le nuove censure introdotte con la memoria difensiva, con conseguente conferma dell’ordine di demolizione impugnato.

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato all’Ante ’67: cosa significa in edilizia?

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