Fessurazioni nell’edificio: bastano per un’ordinanza urgente di inagibilità?

Il Sindaco può dichiarare inagibile un edificio con un’ordinanza urgente? Crepe e verifiche strutturali non bastano: serve un pericolo grave e attuale per giustificare il ricorso ai poteri straordinari!

La presenza di crepe, lesioni o fenomeni deformativi in un edificio può certamente imporre verifiche sulla sicurezza e, nei casi necessari, portare anche alla dichiarazione di inagibilità. Ma questo non significa che il Comune possa sempre ricorrere ai poteri straordinari del Sindaco previsti per le situazioni di emergenza.

È questo il punto centrale della sentenza TAR Umbria, sentenza 159/2026: per utilizzare un’ordinanza contingibile e urgente ai sensi dell’art. 54 del d.lgs. 267/2000 deve sussistere un pericolo irreparabile e imminente per la pubblica incolumità, non altrimenti fronteggiabile con i mezzi ordinari.

Il caso: fessurazioni, ipotesi di cedimento fondale e inagibilità totale

La vicenda riguarda un’ordinanza contingibile e urgente adottata dal Sindaco ai sensi dell’art. 54 del d.lgs. 267/2000, formalmente diretta alla tutela della privata incolumità, con la quale è stato dichiarato temporaneamente e totalmente non agibile l’intero edificio fino al ripristino delle condizioni di sicurezza.

Il provvedimento vietava la frequentazione e l’utilizzo dei locali dichiarati inagibili, consentendo tuttavia l’accesso al personale necessario alle verifiche e alle valutazioni tecniche e alle maestranze impegnate nelle eventuali operazioni di sgombero, consolidamento, manutenzione e ripristino delle condizioni di sicurezza.

A impugnare l’ordinanza sono stati due soggetti che dichiaravano di essere soci della società fallita e che avevano comunque la disponibilità dell’edificio, ragione per la quale il Comune li aveva individuati come destinatari del provvedimento. I ricorrenti hanno evidenziato che l’immobile era stato realizzato sulla base di un permesso di costruire rilasciato nel 2003 e che ne era stata certificata l’agibilità nel 2006.

Nel ricorso, i ricorrenti hanno contestato innanzitutto la scelta del Sindaco di adottare un’ordinanza contingibile e urgente ai sensi dell’art. 54 del d.lgs. 267/2000, sostenendo che l’eventuale dichiarazione di inagibilità avrebbe dovuto essere adottata attraverso il procedimento ordinario previsto dall’art. 26 del d.P.R. 380/2001 e, quindi, dal dirigente competente.

I ricorrenti hanno inoltre lamentato l’assenza di alcuni adempimenti procedurali, tra cui una specifica relazione tecnica comunale, il loro coinvolgimento nel sopralluogo e la comunicazione di avvio del procedimento.

Un ulteriore profilo di contestazione ha riguardato l’effettiva sussistenza di una situazione di pericolo tale da giustificare l’adozione di un provvedimento urgente. Secondo i ricorrenti, infatti, il sopralluogo avrebbe evidenziato esclusivamente alcune fessurazioni presenti nei tramezzi, senza rilevare lesioni a carico delle strutture portanti in cemento armato. Le lesioni sarebbero inoltre riconducibili, a loro dire, a una precedente perdita d’acqua che aveva interessato il solaio e non avrebbero mostrato peggioramenti nel corso degli anni.

Per tali ragioni, i ricorrenti hanno sostenuto che non vi fossero elementi tecnici oggettivi sufficienti per ritenere accertata una situazione di rischio di cedimenti strutturali o fondali né, conseguentemente, una situazione di pericolo per la pubblica incolumità. Hanno inoltre contestato il riferimento alle Norme Tecniche per le Costruzioni del 2018, evidenziando che l’edificio era stato realizzato sulla base di un permesso di costruire del 2003 ed era stato dichiarato agibile nel 2006. Su quest’ultimo specifico profilo il TAR non si è pronunciato nel merito, poiché le ulteriori censure sono rimaste assorbite dopo l’accoglimento del primo e del quarto motivo di ricorso.

Infine, secondo i ricorrenti, anche la relazione del consulente strutturista incaricato dal Giudice dell’esecuzione non avrebbe fornito elementi tali da dimostrare l’esistenza di un pericolo attuale, trattandosi peraltro di un documento risalente a diversi mesi prima dell’ordinanza e contenente dati sostanzialmente coincidenti con quelli riportati nel verbale di sopralluogo.

Il Sindaco può adottare un’ordinanza contingibile e urgente?

Il Tribunale ha innanzitutto esaminato la questione della competenza del Sindaco, sollevata dai ricorrenti, secondo i quali la dichiarazione di inagibilità avrebbe dovuto essere adottata attraverso il procedimento ordinario previsto dall’art. 26 del D.P.R. 380/2001 e, quindi, dal dirigente comunale. Il motivo è stato tuttavia respinto: il Comune aveva infatti scelto di esercitare espressamente il potere di ordinanza contingibile e urgente previsto dall’art. 54 del D.Lgs. 267/2000, che rientra nella competenza del Sindaco.

Pericolo inagibilità: quando è legittima un’ordinanza contingibile e urgente?

La questione decisiva non riguardava, dunque, l’organo competente, ma la concreta sussistenza dei presupposti necessari per utilizzare un potere di natura straordinaria.

Sotto questo profilo, il ricorso è stato invece ritenuto fondato. Il Tribunale ha ricordato che l’ordinanza contingibile e urgente presuppone un pericolo irreparabile e imminente per la pubblica incolumità, non altrimenti fronteggiabile con i mezzi ordinari apprestati dall’ordinamento, oltre alla provvisorietà e temporaneità degli effetti e alla proporzionalità della misura.

Nel caso esaminato, l’ordinanza si fondava principalmente sulle risultanze di un sopralluogo della Protezione civile comunale. Il TAR evidenzia che, nell’ambito dell’istruttoria, erano state rilevate fessurazioni su elementi non strutturali, senza che fosse stata individuata l’origine delle lesioni. Il tecnico aveva ipotizzato che tali lesioni potessero essere riconducibili a difetti di collegamento con la struttura portante oppure a possibili cedimenti delle fondazioni o a un leggero abbassamento del solaio. Tuttavia, proprio la natura meramente ipotetica di tali fenomeni rendeva necessario effettuare ulteriori approfondimenti tecnici.

Secondo il Tribunale, quindi, l’istruttoria non aveva accertato l’esistenza di un concreto e attuale pericolo per la pubblica incolumità, ma si era limitata a evidenziare la necessità di verificare le condizioni di sicurezza dell’edificio. Non era stata individuata con certezza neppure l’origine delle fessurazioni e, soprattutto, non risultava inoltre esposto alcun collegamento tra le fessurazioni rilevate e il potenziale coinvolgimento in situazioni di rischio di una collettività più o meno ampia di persone.

Anche il contenuto dell’ordinanza confermava, secondo il Collegio, l’assenza dei presupposti per ricorrere al potere straordinario. Il provvedimento disponeva infatti l’inagibilità dell’edificio, vietandone l’utilizzo e imponendo alla proprietà di effettuare le verifiche necessarie e, se del caso, gli interventi per ripristinare le condizioni di sicurezza. Si trattava, però, di misure riconducibili agli ordinari poteri dell’Amministrazione in materia di controllo del territorio e di sicurezza degli edifici privati.

Il Tribunale ha richiamato, in proposito, un precedente nel quale era stato ritenuto legittimo un provvedimento adottato da un dirigente comunale nei confronti di un fabbricato interessato dal crollo parziale della copertura. Anche in quella circostanza erano state imposte verifiche statiche, opere di messa in sicurezza e il divieto di accesso all’immobile, ma senza ricorrere a un’ordinanza contingibile e urgente. La misura era stata infatti considerata espressione dei poteri ordinari di controllo sulla sicurezza delle costruzioni private, essendo stata ritenuta non riscontrabile una situazione idonea a determinare un più generale pericolo per l’incolumità pubblica tale da richiedere l’adozione di un provvedimento extra ordinem.

Alla luce di queste considerazioni, il Tribunale ha accolto il primo e il quarto motivo di ricorso, relativi, rispettivamente, alla possibilità di ricorrere agli ordinari poteri in materia di inagibilità e all’insussistenza dei presupposti dell’ordinanza contingibile e urgente. Le ulteriori censure sono rimaste assorbite.

L’annullamento dell’ordinanza non equivale, quindi, all’accertamento della sicurezza dell’edificio: il TAR non esclude la necessità degli approfondimenti tecnici né la possibilità di dichiarare l’inagibilità, ma ritiene che, sulla base dell’istruttoria svolta, mancassero i presupposti per utilizzare il potere straordinario previsto dall’art. 54 TUEL.

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