Quando si può annullare un permesso di costruire già rilasciato?
Il Comune può annullare un permesso di costruire già assentito contestando volumetria e distanze senza indicare con precisione i presupposti tecnici e normativi?
Il TAR Calabria, sent. n. 591/2026, analizza il caso relativo all’annullamento in autotutela di un permesso di costruire, disposto dal Comune insieme all’ordine di demolizione delle opere, a seguito di contestazioni riguardanti il calcolo della volumetria di un piano seminterrato e il presunto mancato rispetto delle distanze tra fabbricati.
La pronuncia chiarisce quali verifiche istruttorie e quali motivazioni siano necessarie perché l’autotutela sia legittima, evidenziando che il ritiro del titolo non può fondarsi su contestazioni generiche o su presupposti smentiti dagli stessi elaborati progettuali già esaminati e approvati dall’Amministrazione.
Il caso
Il proprietario di un immobile ha impugnato l’ordinanza con la quale il Comune ha annullato in autotutela, ai sensi dell’art. 21-nonies della legge 241/1990, il permesso di costruire e, contestualmente, ha ordinato la demolizione delle opere ritenute realizzate in difformità.
Il ricorrente, in qualità di proprietario e committente, aveva presentato una richiesta di permesso di costruire per la demolizione, ricostruzione, ampliamento e riqualificazione energetica di un immobile. L’intervento era stato qualificato come ristrutturazione edilizia comportante la realizzazione di un organismo edilizio diverso dal precedente, con modifica della volumetria complessiva e dei prospetti, e prevedeva anche opere in conglomerato cementizio armato.
Il progettista aveva attestato che l’intervento rientrava tra quelli di minore rilevanza sismica e richiedeva quindi il solo deposito presso lo Sportello unico per l’edilizia. Dopo il rilascio del permesso di costruire, un sopralluogo comunale aveva portato alla sospensione dei lavori e all’avvio di un procedimento per verificarne la legittimità. Il proprietario aveva quindi presentato una variante in corso d’opera per adeguare il progetto e ridurre superficie e volumetria del piano primo, fornendo anche i chiarimenti richiesti dal Comune.
Nonostante ciò, l’amministrazione aveva annullato in autotutela il permesso di costruire e ordinato la demolizione delle opere. Il ricorrente aveva contestato il provvedimento per carenza e illogicità della motivazione, violazione delle regole sulla partecipazione al procedimento, violazione della disciplina sulle distanze e della normativa urbanistico-edilizia applicata dal Comune, chiedendo inoltre il risarcimento dei danni per la presunta lesione del legittimo affidamento.
Quali irregolarità formali non rendono illegittimo il provvedimento?
Il ricorso è stato ritenuto fondato, ma non tutte le contestazioni sollevate dal ricorrente sono state accolte.
Il giudice ha respinto le contestazioni relative alle irregolarità formali del provvedimento, chiarendo che la mancata indicazione della data, del numero o della data di protocollo non ne determina l’illegittimità quando sono presenti gli elementi essenziali dell’atto, come sottoscrizione, riferimenti normativi e motivazione. Anche l’errata o mancata indicazione dei termini e dell’autorità a cui ricorrere costituisce una semplice irregolarità non invalidante.
È stata ritenuta legittima anche la motivazione per relationem, cioè il richiamo ad altri atti dell’istruttoria, come l’ordinanza di sospensione dei lavori e la relazione tecnica, purché tali documenti siano individuati e accessibili all’interessato. Nel caso concreto, il ricorrente avrebbe potuto richiederne l’accesso e contestarne specificamente il contenuto.
Infine, il giudice ha escluso la necessità di un nuovo autonomo avvio del procedimento di annullamento in autotutela, poiché l’ordinanza di sospensione aveva già avviato un procedimento volto a verificare la legittimità delle opere e aveva consentito al proprietario di partecipare, presentando documenti, osservazioni e chiarimenti. Il contraddittorio è stato quindi considerato effettivamente garantito.
Il Comune può annullare il permesso senza dimostrare le irregolarità contestate?
Il TAR ha ritenuto fondate le contestazioni relative alle ragioni sostanziali dell’annullamento del permesso di costruire, in particolare sulla rappresentazione del piano seminterrato e sul conseguente calcolo della volumetria.
Il Comune aveva sostenuto che il piano fosse stato rappresentato erroneamente come completamente interrato, consentendo di escluderne la volumetria. Il TAR ha però verificato gli elaborati progettuali originari, rilevando che il piano era stato rappresentato come seminterrato fin dalla presentazione del progetto e che tale configurazione era stata approvata dal Comune. Non risultava quindi alcuna falsa rappresentazione.
Il giudice ha inoltre evidenziato che l’Amministrazione non aveva indicato quali specifiche norme o parametri urbanistici rendessero illegittimo il calcolo della volumetria né spiegato concretamente come fosse stato determinato il presunto superamento dei limiti edificatori.
Di conseguenza, la motivazione comunale è stata ritenuta insufficiente, poiché mancava un chiaro collegamento tra gli elementi tecnici accertati, le norme applicabili e la conclusione secondo cui la volumetria consentita sarebbe stata superata.
Quali elementi deve indicare il Comune per contestare il mancato rispetto delle distanze legali?
Il TAR ha ritenuto fondate anche le contestazioni relative al mancato rispetto delle distanze legali, rilevando un significativo difetto di motivazione nel provvedimento comunale. L’Amministrazione aveva sostenuto che una parte del fabbricato al piano primo, prospiciente la parete finestrata di un edificio vicino, non rispettasse la distanza minima di 10 metri prevista dalla normativa.
Tuttavia, il Comune non aveva indicato con precisione quale fosse il fabbricato assunto come riferimento, né ne aveva specificato la posizione rispetto all’immobile interessato. Mancavano inoltre l’indicazione della distanza effettivamente rilevata tra i due edifici e il chiarimento circa l’eventuale presenza di una strada pubblica tra gli immobili.
Secondo il TAR, questi elementi sono indispensabili per verificare concretamente l’applicabilità della disciplina sulle distanze e, in particolare, dell’art. 9 del D.M. 1444/1968.
Alla luce di queste carenze, il TAR ha accolto la domanda di annullamento del provvedimento di autotutela. L’annullamento del ritiro del permesso di costruire ha comportato, come conseguenza, anche l’annullamento dell’ordine di demolizione. Il permesso di costruire ha così riacquistato efficacia, consentendo al proprietario di mantenere le opere già realizzate e, sulla base degli atti esaminati dal giudice, di riprendere i lavori interrotti, eventualmente previa proroga del termine per la loro ultimazione.
Quando si può richiedere il risarcimento del danno da attività amministrativa illegittima?
Il ricorrente ha chiesto 25.000 euro di risarcimento per i danni derivanti dalla sospensione dei lavori, dall’aumento dei costi e dalla presunta lesione del legittimo affidamento. Il giudice ha però respinto la domanda perché non è stato dimostrato concretamente né il danno economico né il relativo ammontare. È stato escluso anche un danno da lesione dell’affidamento, poiché l’annullamento del provvedimento comunale ha ripristinato gli effetti del permesso di costruire, consentendo di mantenere le opere realizzate e riprendere i lavori.
In conclusione, il ricorso è stato accolto per le carenze nella motivazione dell’annullamento del permesso di costruire, relative alla volumetria del piano seminterrato e alle distanze legali. Di conseguenza, è stato annullato anche l’ordine di demolizione. È stata invece respinta la richiesta di risarcimento del danno, non essendo stato dimostrato concretamente il pregiudizio economico né un autonomo danno da lesione del legittimo affidamento.
Approfondimenti
Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Cos’è il permesso di costruire: guida e modello PDF editabile 2026.
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