Plusvalenza immobiliare e pertinenze: il quinquennio si calcola per ogni unità e il preliminare di vendita non lo interrompe
Agenzia delle Entrate: nella vendita congiunta di un immobile e delle sue pertinenze acquistate in momenti diversi, il termine di cinque anni previsto per la tassazione della plusvalenza deve essere verificato separatamente per ciascun bene
Quando un’abitazione viene venduta insieme alle sue pertinenze, acquistate però in momenti diversi, il quinquennio rilevante ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare non può essere calcolato facendo riferimento soltanto alla data di acquisto dell’immobile principale.
La verifica va effettuata autonomamente per ciascuna unità immobiliare oggetto della cessione, anche quando abitazione e pertinenze vengono trasferite con un unico atto.
È il principio affermato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 157/2026, dedicata alla determinazione della plusvalenza imponibile in caso di cessione infraquinquennale di un immobile insieme alle relative pertinenze e in presenza di un contratto preliminare sottoscritto prima del decorso dei cinque anni.
Il chiarimento è particolarmente importante nei casi in cui garage, terreni, impianti sportivi o altre unità pertinenziali siano stati acquistati successivamente all’immobile principale.
Plusvalenza immobiliare: quando scatta la tassazione
Il riferimento normativo è l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo cui costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, fatte salve le eccezioni previste dalla stessa disposizione.
La plusvalenza è determinata, ai sensi dell’art. 68 del TUIR, dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene, aumentato degli altri costi inerenti.
In sostanza, al di fuori delle ipotesi di esclusione previste dalla legge, la cessione è imponibile se interviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del bene.
Il caso: abitazione, campo da tennis e campo da padel acquistati in anni diversi
Il caso esaminato dall’Agenzia riguarda due contribuenti residenti all’estero che avevano acquistato:
un immobile residenziale il 10 settembre 2021;
un campo da tennis il 15 settembre 2021;
un campo da padel il 17 gennaio 2025.
I campi erano destinati a servizio della proprietà residenziale e venivano considerati pertinenze dell’abitazione.
Il 29 luglio 2025 i proprietari avevano sottoscritto un contratto preliminare per la vendita dell’intero complesso, comprensivo delle pertinenze, prevedendo la stipula dell’atto definitivo entro il 30 novembre 2026.
Il problema era quindi stabilire se, una volta trascorsi cinque anni dall’acquisto dell’abitazione, potesse considerarsi superato il quinquennio anche per le pertinenze acquistate successivamente.
La risposta dell’Agenzia è negativa.
Il quinquennio va verificato per ogni singolo immobile
Secondo l’Agenzia delle Entrate, la presenza di un vincolo pertinenziale non consente di estendere automaticamente alla pertinenza la data di acquisto del bene principale.
La norma, infatti, fa riferimento genericamente alla cessione di “beni immobili”. Da ciò deriva che il decorso del periodo di cinque anni deve essere verificato separatamente per ogni cespite interessato dalla vendita.
Per motivare la propria conclusione, l’Agenzia richiama anche la risposta a interpello n. 83 del 22 novembre 2018, relativa alla vendita di un’abitazione principale insieme alle sue pertinenze.
In quel documento era stato chiarito che il vincolo pertinenziale consente di attribuire alla pertinenza la stessa natura del bene principale. In presenza dei requisiti previsti dalla legge, quindi, la pertinenza ceduta insieme all’abitazione principale può beneficiare dello stesso trattamento fiscale del bene principale.
La risposta n. 157/2026 precisa però un punto decisivo: questo principio riguarda la natura del bene, non la sua data di acquisto.
Il fatto che un cespite sia pertinenza dell’immobile principale non consente quindi di far coincidere automaticamente il momento del suo acquisto con quello dell’abitazione. La data di acquisto o di costruzione resta un elemento oggettivo da verificare separatamente per ciascuna unità immobiliare.
Nel caso esaminato, ciò significa che il campo da padel, acquistato nel 2025, non può beneficiare del quinquennio maturato dall’immobile principale acquistato nel 2021. Il termine di cinque anni decorre autonomamente dalla data di acquisto del campo da padel.
Il vincolo pertinenziale può attribuire al bene servente la stessa natura del bene principale, ma non è in grado di modificare elementi oggettivi quali la data di acquisto o di costruzione.
Questi elementi devono essere valutati autonomamente con riferimento a ciascuna unità immobiliare.
È proprio questo il principio evidenziato anche nell’articolo allegato: il quinquennio deve essere considerato separatamente per ogni unità ceduta, anche quando bene principale e pertinenze sono compresi nello stesso contratto di compravendita.
Vendita con un unico atto: la pertinenza può comunque generare plusvalenza
Il fatto che immobile principale e pertinenze siano venduti contemporaneamente e mediante un unico rogito non cambia la regola.
Se non ricorre una delle eccezioni previste dall’art. 67 del TUIR, la plusvalenza imponibile può emergere limitatamente alla quota di corrispettivo riferibile alla pertinenza acquistata da meno di cinque anni, anche quando per l’immobile principale il quinquennio è già trascorso.
Nel caso analizzato:
per l’abitazione acquistata il 10 settembre 2021, una cessione successiva al 10 settembre 2026 avviene oltre il quinquennio;
lo stesso principio vale per il campo da tennis acquistato il 15 settembre 2021, una volta trascorsi cinque anni da tale data;
per il campo da padel acquistato il 17 gennaio 2025, invece, il quinquennio deve essere calcolato autonomamente.
Pertanto, se il campo da padel viene trasferito prima del decorso dei cinque anni dal suo acquisto, la relativa plusvalenza resta imponibile, ma esclusivamente con riferimento alla parte del corrispettivo attribuibile a tale bene.
È dunque necessario, in presenza di più immobili acquistati in date differenti, verificare la posizione fiscale di ciascuno di essi.
La ristrutturazione non fa ripartire i cinque anni
La risposta n. 157/2026 affronta anche il tema degli interventi edilizi eseguiti sull’immobile.
Richiamando la precedente risposta a interpello n. 560/2022, l’Agenzia ricorda che, ai fini del quinquennio previsto dall’art. 67 del TUIR, la ristrutturazione e l’ampliamento dell’immobile non modificano la data dalla quale decorre il termine.
Ciò che rileva resta la data di acquisto dell’immobile.
Il preliminare non interrompe il quinquennio
Altro aspetto centrale riguarda il contratto preliminare.
Nel caso esaminato, il preliminare era stato sottoscritto nel luglio 2025, quindi prima che fossero trascorsi cinque anni dagli acquisti effettuati nel settembre 2021.
Per l’Agenzia, tuttavia, la data del preliminare non rileva ai fini del calcolo del quinquennio.
Il preliminare costituisce infatti un accordo con il quale le parti si impegnano a stipulare successivamente il contratto definitivo, ma non produce il trasferimento della proprietà.
Ai fini della plusvalenza immobiliare bisogna quindi considerare il momento nel quale si realizza l’effetto traslativo, ossia, nel caso ordinario esaminato, la stipula del contratto definitivo.
Anche l’articolo allegato evidenzia che la sottoscrizione anticipata del preliminare non incide sul computo dei cinque anni, proprio perché si tratta di un contratto privo di effetti traslativi.
Caparra confirmatoria: quando diventa rilevante
Lo stesso ragionamento riguarda la caparra confirmatoria versata al momento del preliminare.
La stipula del preliminare e l’incasso della caparra non fanno emergere anticipatamente la plusvalenza.
Nel caso esaminato, l’Agenzia chiarisce che l’incasso avvenuto nel 2025 non determina plusvalenza per l’immobile principale e per il campo da tennis acquistati nel 2021.
Diverso è il trattamento nel caso in cui la caparra venga successivamente imputata ad acconto sul prezzo.
Per la pertinenza ceduta entro il quinquennio, la plusvalenza dovrà essere calcolata sulla quota di corrispettivo riferibile a quel cespite, comprendendo anche l’acconto già ricevuto. La tassazione avverrà comunque nell’anno in cui si perfeziona la cessione mediante il contratto definitivo.
Approfondimenti
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