Zone territoriali omogenee: cosa sono e classificazione A, B, C, D, E, F

Cosa sono le zone territoriali omogenee? La classificazione delle zone A, B, C, D, E ed F del D.M. 1444/1968, come individuarle e perché sono ancora fondamentali per interventi edilizi, standard urbanistici e cambi di destinazione d’uso

Le zone territoriali omogenee, spesso indicate con l’acronimo ZTO, rappresentano uno dei riferimenti fondamentali della pianificazione urbanistica italiana.

Sapere se un immobile o un terreno ricade in zona A, B, C, D, E oppure F non è una semplice informazione cartografica: dalla classificazione urbanistica possono dipendere possibilità edificatorie, distanze tra fabbricati, densità edilizia, altezze, dotazioni di standard, destinazioni ammesse e possibilità di effettuare determinati interventi.

Il riferimento normativo principale è il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, che all’articolo 2 suddivide il territorio in sei categorie di zone territoriali omogenee. Più precisamente, il decreto stabilisce limiti inderogabili di densità edilizia, altezza e distanza tra fabbricati e rapporti massimi tra gli insediamenti e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi. Tali disposizioni devono essere osservate nella formazione dei nuovi strumenti urbanistici e nella revisione di quelli esistenti e, attraverso la disciplina urbanistica, assumono rilevanza concreta anche nella verifica degli interventi edilizi.

La classificazione continua ad avere effetti molto concreti anche nella normativa edilizia più recente. Un esempio è rappresentato dal cambio di destinazione d’uso, per il quale l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 richiama espressamente le zone A, B e C del D.M. 1444/1968 e le relative zone equipollenti.

Conoscere la zona territoriale omogenea è solo il primo passo: per valutare correttamente un intervento è fondamentale leggere l’immobile nel suo contesto territoriale e urbanistico. Con il software bim gis puoi creare e gestire mappe GIS, organizzare le informazioni territoriali e collegarle ai tuoi modelli BIM, ottenendo una visione integrata dell’opera e dell’area in cui si inserisce.

Cosa sono le zone territoriali omogenee?

Le zone territoriali omogenee sono parti del territorio comunale individuate sulla base di determinate caratteristiche urbanistiche, edilizie o funzionali.

La classificazione è stata introdotta dal D.M. 1444/1968 per consentire l’applicazione uniforme sul territorio nazionale di alcuni parametri fondamentali della pianificazione, tra cui:

dotazioni minime di spazi pubblici;
densità edilizia;
altezza degli edifici;
distanza tra fabbricati;
rapporti tra insediamenti e servizi;
aree destinate ad attività produttive o di interesse generale.

Le ZTO costituiscono quindi una sorta di griglia nazionale di riferimento, sulla quale si innestano gli strumenti urbanistici regionali e comunali.

L’art. 1 del D.M. 1444/1968 precisa il campo di applicazione della disciplina: le disposizioni riguardano i nuovi piani regolatori generali e i relativi piani particolareggiati o le lottizzazioni convenzionate, i nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione e le revisioni degli strumenti urbanistici esistenti.

Non bisogna però confondere le zone territoriali omogenee del D.M. 1444/1968 con tutte le zone e sottozone presenti nel piano urbanistico di un Comune.

Gli strumenti comunali possono utilizzare denominazioni, articolazioni e sottozone differenti. La stessa giurisprudenza ha evidenziato come la zonizzazione prevista dal piano comunale possa non coincidere perfettamente con la classificazione delle ZTO stabilita dal decreto ministeriale.

Zone territoriali omogenee: la normativa

Il principale riferimento è l’art. 2 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, emanato in attuazione della Legge 765/1967, la cosiddetta “legge ponte” urbanistica.

Il decreto individua sei zone:

Le definizioni dell’art. 2 costituiscono il riferimento nazionale per classificare le diverse parti del territorio. È però importante distinguere la definizione contenuta nel decreto dalla disciplina concreta prevista dal piano comunale: indici, destinazioni, modalità di intervento e sottozone devono essere sempre verificati nelle Norme Tecniche di Attuazione dello strumento urbanistico vigente.

Vediamo nel dettaglio cosa significa.

Zona A: centro storico e aree di particolare pregio

La zona territoriale omogenea A comprende le parti del territorio interessate da agglomerati urbani con carattere:

storico;
artistico;
di particolare pregio ambientale.

Possono rientrare nella zona A anche porzioni e aree circostanti che, per le proprie caratteristiche, costituiscono parte integrante dell’agglomerato storico. Il concetto di zona A non coincide quindi necessariamente con il solo “centro storico” delimitato dalle mura più antiche della città.

Una pianificazione comunale può comprendervi tessuti, edifici o complessi urbani appartenenti a differenti epoche ma ritenuti meritevoli di tutela per caratteristiche storico-architettoniche, morfologiche o ambientali.

Dal punto di vista progettuale, operare in una zona A richiede generalmente particolare attenzione a:

disciplina prevista dalle NTA comunali;
eventuali piani particolareggiati;
vincoli culturali e paesaggistici;
sagoma e caratteristiche dell’edificio;
altezze;
distanze;
materiali, finiture e caratteri architettonici;
categorie di intervento ammesse.

L’appartenenza alla zona A non implica automaticamente la presenza di un vincolo culturale ai sensi del Codice dei beni culturali, né vale il contrario: classificazione urbanistica e regime vincolistico sono verifiche differenti.

Il D.M. 1444/1968 stabilisce inoltre specifici limiti per densità, altezza e distanza nelle zone A. Per gli interventi conservativi, infatti, assume particolare rilievo il mantenimento dei caratteri del tessuto edilizio preesistente.

Zona B: parti totalmente o parzialmente edificate

La zona territoriale omogenea B comprende le parti del territorio già totalmente o parzialmente edificate, differenti dalle zone A.

Il D.M. 1444/1968 stabilisce anche quando una zona può essere considerata “parzialmente edificata”.

Devono ricorrere entrambe le seguenti condizioni:

superficie coperta degli edifici esistenti ≥ 12,5% della superficie fondiaria della zona

e

densità territoriale > 1,5 m³/m².

In termini pratici, le zone B comprendono frequentemente parti consolidate della città già urbanizzate e costruite, esterne ai nuclei storici.

Nei piani comunali sono molto frequenti articolazioni come: B1, B2, B3, B4, ecc.

La lettera B non è quindi sufficiente, da sola, per stabilire cosa sia possibile costruire. È necessario consultare la disciplina della specifica sottozona contenuta nelle Norme Tecniche di Attuazione dello strumento urbanistico vigente.

La classificazione come zona B non equivale, quindi, a una generica dichiarazione di edificabilità dell’area: occorre sempre verificare indici, destinazioni, modalità di intervento e prescrizioni dello strumento urbanistico.

Zona C: aree destinate a nuovi insediamenti

La zona territoriale omogenea C comprende le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi:

ancora inedificate;
oppure nelle quali l’edificazione esistente non raggiunge i valori di superficie coperta e densità previsti per la classificazione come zona B.

È quindi la categoria tradizionalmente collegata alle cosiddette zone di espansione. L’attuazione delle previsioni urbanistiche in queste aree può essere subordinata alla predisposizione di strumenti urbanistici attuativi quali, a seconda della disciplina applicabile:

piano particolareggiato;
piano di lottizzazione;
piano attuativo;
convenzione urbanistica.

La semplice classificazione di un terreno in zona C non significa pertanto che sia sempre possibile presentare direttamente un titolo edilizio e iniziare a costruire.

Occorre verificare lo stato di attuazione della pianificazione, gli indici edificatori, le opere di urbanizzazione e tutte le condizioni previste dagli strumenti locali.

Il D.M. 1444/1968 attribuisce particolare rilievo alle zone C anche per quanto riguarda gli standard urbanistici, le altezze e le distanze tra edifici, prevedendo regole specifiche per i nuovi complessi insediativi.

Zona D: insediamenti produttivi

La zona territoriale omogenea D comprende, nella definizione del D.M. 1444/1968, le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati.

È opportuno mantenere distinta questa definizione normativa dalle articolazioni introdotte dai singoli strumenti urbanistici. I piani comunali possono infatti prevedere sottozone produttive nelle quali, in base alla normativa regionale e locale, sono ammesse anche altre funzioni compatibili, ma ciò non modifica la definizione della zona D contenuta nel decreto ministeriale.

Nella pianificazione contemporanea le zone produttive possono essere articolate in numerose sottozone e comprendere, in funzione della normativa regionale e comunale, attività:

industriali;
artigianali;
logistiche;
produttive;
commerciali;
direzionali;
di servizio alle imprese.

Anche in questo caso è indispensabile verificare le NTA del piano comunale, perché la classificazione come zona D non consente di dedurre automaticamente tutte le destinazioni d’uso ammesse.

Per i nuovi insediamenti industriali o assimilati compresi nelle zone D, l’art. 5 del D.M. 1444/1968 stabilisce inoltre che la superficie destinata a spazi pubblici, attività collettive, verde pubblico o parcheggi, escluse le sedi viarie, non possa essere inferiore al 10% dell’intera superficie destinata all’insediamento.

Zona E: aree agricole

La zona territoriale omogenea E comprende le parti del territorio destinate agli usi agricoli. Il D.M. esclude dalla categoria le aree nelle quali, pur rimanendo presente il carattere agricolo, il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C.

La disciplina concreta delle zone agricole dipende in maniera significativa dalla normativa regionale e dagli strumenti urbanistici comunali.

È quindi necessario verificare, tra gli altri aspetti:

indice di edificabilità;
lotto minimo;
requisiti soggettivi eventualmente richiesti;
destinazione delle costruzioni;
possibilità di realizzare fabbricati strumentali;
possibilità di ampliare edifici esistenti;
disciplina degli edifici residenziali esistenti;
vincoli paesaggistici, ambientali e idrogeologici.

Zona agricola non significa automaticamente terreno completamente inedificabile, così come la presenza di un indice edificatorio non significa che chiunque possa costruire liberamente: le condizioni devono essere valutate in base alla disciplina regionale e locale.

Zona F: attrezzature e impianti di interesse generale

La zona territoriale omogenea F comprende le parti del territorio destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale.

Possono quindi rientrare in questa categoria, secondo le specifiche previsioni di piano, aree destinate a funzioni quali:

strutture sanitarie;
attrezzature scolastiche;
parchi urbani;
impianti sportivi;
infrastrutture;
servizi pubblici;
attrezzature collettive.

L’art. 4 del D.M. 1444/1968 individua inoltre specifiche dotazioni di spazi per attrezzature pubbliche di interesse generale in rapporto alla popolazione servita.

Anche per le zone F occorre tuttavia evitare automatismi: è sempre la disciplina dello strumento urbanistico vigente a precisare quale funzione sia prevista nella singola area.

Zone territoriali omogenee e standard urbanistici

La classificazione A-F non ha una funzione puramente descrittiva. Il D.M. 1444/1968 utilizza le zone territoriali omogenee anche per differenziare una serie di parametri che incidono direttamente sulla pianificazione e sull’attività edilizia.

In particolare, il decreto disciplina:

Per gli insediamenti residenziali, ad esempio, l’art. 3 fissa in via generale una dotazione minima di 18 m² per abitante di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde o ai parcheggi, esclusa la viabilità. Il decreto stabilisce inoltre modalità differenti di applicazione dello standard nelle zone A, B, C, E ed F.

I 18 m² per abitante sono ripartiti, di norma, nel modo seguente:

4,50 m² per aree destinate all’istruzione, come asili nido, scuole materne e scuole dell’obbligo;
2 m² per attrezzature di interesse comune, comprese quelle religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie e amministrative;
9 m² per spazi pubblici attrezzati a parco, gioco e sport;
2,50 m² per parcheggi, in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dalla specifica normativa.

Ai fini del calcolo, il decreto assume inoltre, salvo diversa dimostrazione, che a ogni abitante corrispondano mediamente 25 m² di superficie lorda abitabile, pari a circa 80 m³ vuoto per pieno. Tale valore può essere maggiorato fino a 5 m², pari a circa 20 m³, per destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con la residenza, come negozi di prima necessità, servizi collettivi e studi professionali.

Per approfondire ti consiglio di leggere “Cosa sono gli standard urbanistici: ecco la guida completa”

Standard nelle zone A e B

Nelle zone A, qualora il Comune dimostri l’impossibilità di raggiungere le quantità minime previste dall’art. 3 per mancanza di aree idonee oppure per esigenze di tutela ambientale e salvaguardia delle caratteristiche della zona, deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i fabbisogni di servizi e attrezzature.

Nelle zone B, quando sia dimostrata l’impossibilità di reperire gli standard all’interno della zona, gli spazi possono essere individuati nelle immediate adiacenze o in aree accessibili, tenendo conto anche dell’organizzazione dei trasporti pubblici.

Un aspetto particolarmente importante è che, nelle zone A e B, le aree destinate agli standard dell’art. 3 vengono computate, ai fini della determinazione delle quantità minime, in misura doppia rispetto alla loro superficie effettiva.

Standard nelle zone C

Nelle zone C deve essere assicurata integralmente, in via generale, la quantità minima di spazi prevista dall’art. 3.

Nei Comuni la cui popolazione prevista dagli strumenti urbanistici non supera 10.000 abitanti, la quantità minima è ridotta a 12 m² per abitante, di cui 4 m² destinati alle attrezzature scolastiche. La stessa previsione riguarda determinati nuovi complessi insediativi nei Comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti quando la densità fondiaria non supera 1 m³/m².

Quando le zone C sono contigue o in rapporto visuale diretto con particolari elementi naturali, come coste, laghi, lagune, corsi d’acqua o singolarità orografiche, oppure con preesistenze storico-artistiche e archeologiche, lo standard relativo a parchi, gioco e sport previsto dall’art. 3 è elevato a 15 m² per abitante, fatte salve le eccezioni previste dal decreto.

Standard nelle zone E e F

Per le zone E la quantità minima è fissata in 6 m² per abitante, da destinare complessivamente alle attrezzature per l’istruzione e alle attrezzature di interesse comune.

Per le zone F, quando sussiste l’esigenza di prevedere attrezzature pubbliche di interesse generale, il decreto indica almeno:

1,5 m²/abitante per l’istruzione superiore all’obbligo, esclusi gli istituti universitari;
1 m²/abitante per attrezzature sanitarie e ospedaliere;
15 m²/abitante per parchi pubblici urbani e territoriali.

Standard per insediamenti industriali, commerciali e direzionali

L’art. 5 detta anche specifiche regole per gli insediamenti produttivi. Nei nuovi insediamenti industriali o assimilati situati nelle zone D, almeno il 10% dell’intera superficie deve essere destinato a spazi pubblici, attività collettive, verde o parcheggi, escluse le sedi viarie.

Per i nuovi insediamenti commerciali e direzionali, ogni 100 m² di superficie lorda di pavimento prevista devono corrispondere almeno 80 m² di spazi, escluse le sedi viarie, dei quali almeno la metà deve essere destinata a parcheggi. Nelle zone A e B tale quantità è ridotta alla metà, purché siano previste adeguate attrezzature integrative.

Ti consiglio di leggere: “Cosa sono gli standard urbanistici: ecco la guida completa”

Zone territoriali omogenee e densità edilizia

La ZTO incide anche sui limiti di densità edilizia. L’art. 7 del D.M. 1444/1968 stabilisce criteri differenti in relazione alla zona.

Densità in zona A

Per le operazioni di risanamento conservativo e le altre trasformazioni conservative, la densità edilizia di zona e quella fondiaria non possono superare quelle preesistenti, senza considerare le sovrastrutture recenti prive di valore storico-artistico.

Per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densità fondiaria non può superare il 50% della densità fondiaria media della zona e, in ogni caso, il limite di 5 m³/m².

Densità in zona B

Nelle zone B la densità territoriale e fondiaria viene stabilita in sede di formazione degli strumenti urbanistici, tenendo conto delle esigenze igieniche, del decongestionamento urbano e delle quantità minime di spazi previste dal decreto.

Quando il piano consente trasformazioni di singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, il D.M. 1444/1968 indica i seguenti limiti di densità fondiaria:

7 m³/m² nei Comuni con più di 200.000 abitanti;
6 m³/m² nei Comuni tra 50.000 e 200.000 abitanti;
5 m³/m² nei Comuni con meno di 50.000 abitanti.

Sono ammesse densità superiori quando non eccedano il 70% delle densità preesistenti.

Densità nelle zone C ed E

Nelle zone C il decreto non stabilisce uno specifico limite nazionale di densità fondiaria: gli indici devono essere definiti dagli strumenti urbanistici tenendo conto della combinazione delle norme relative a standard, altezze e distanze.

Nelle zone E, invece, per le abitazioni è prevista una densità fondiaria massima di 0,03 m³/m².

Zone territoriali omogenee e altezza degli edifici

Anche le altezze massime degli edifici sono correlate alla classificazione territoriale.

Nelle zone A, per il risanamento conservativo non è consentito superare l’altezza degli edifici preesistenti, senza considerare soprastrutture o sopraelevazioni aggiunte alle strutture antiche. Per eventuali trasformazioni o nuove costruzioni ammesse, l’altezza massima non può superare quella degli edifici circostanti di carattere storico-artistico.

Nelle zone B, in via generale, l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare quella degli edifici preesistenti e circostanti. Il decreto contempla un’eccezione per gli edifici ricompresi in piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano-volumetriche, nel rispetto dei limiti di densità.

Nelle zone C contigue o in diretto rapporto visuale con zone A, i nuovi edifici devono avere altezze compatibili con quelle degli edifici presenti nelle zone A interessate.

Nelle altre zone le altezze massime sono definite dagli strumenti urbanistici anche in relazione alle norme sulle distanze tra fabbricati.

Zone territoriali omogenee e distanze tra fabbricati

Un’altra conseguenza molto importante della classificazione riguarda le distanze tra edifici. L’art. 9 del D.M. 1444/1968 stabilisce regole differenti a seconda della zona.

Nelle zone A, per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, senza considerare le costruzioni aggiuntive recenti prive di valore storico, artistico o ambientale.

Per i nuovi edifici ricadenti nelle altre zone è prevista in via generale una distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Nelle zone C, tra pareti finestrate di edifici antistanti, è inoltre prevista una distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto. La disposizione si applica anche quando una sola delle pareti è finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a 12 metri.

Per approfondire ti consiglio di leggere gli articoli dedicati alle distanze tra fabbricati.

Distanze tra fabbricati separati da strade

Il D.M. disciplina anche il caso in cui tra i fabbricati siano interposte strade destinate al traffico veicolare, fatta eccezione per la viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o insediamenti.

In questi casi, la distanza tra i fabbricati deve corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:

5 metri per lato per strade di larghezza inferiore a 7 metri;
7,50 metri per lato per strade di larghezza compresa tra 7 e 15 metri;
10 metri per lato per strade di larghezza superiore a 15 metri.

Se la distanza così determinata risulta inferiore all’altezza dell’edificio più alto, deve essere aumentata fino a raggiungere almeno tale altezza.

Il decreto ammette distanze inferiori nei casi di gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

La verifica della ZTO diventa quindi un passaggio essenziale anche quando si analizza la possibilità di ampliare, demolire e ricostruire o trasformare un edificio.

ZTO e destinazione d’uso sono la stessa cosa?

ZTO e destinazione d’uso non sono la stessa cosa. La zona territoriale omogenea individua una classificazione urbanistica di una porzione di territorio.

La destinazione d’uso, invece, riguarda la funzione attribuita a un immobile o a una singola unità immobiliare: residenziale, commerciale, produttiva, direzionale, turistico-ricettiva, rurale, ecc.

Un’abitazione può quindi trovarsi in zona A, B o C; allo stesso modo, all’interno di una determinata ZTO il piano urbanistico può prevedere più destinazioni funzionali compatibili.

La ZTO non deve essere confusa neppure con la categoria catastale dell’immobile: classificazione urbanistica, destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e classificazione catastale rispondono a finalità differenti.

Come sapere in quale zona territoriale omogenea si trova un immobile?

Per individuare correttamente la classificazione urbanistica di un’area non è sufficiente affidarsi alla lettera A, B, C, D, E o F riportata genericamente su una mappa. Il tecnico deve ricostruire la disciplina urbanistica applicabile attraverso una serie di verifiche.

Individuare lo strumento urbanistico vigente

Occorre innanzitutto verificare quale piano disciplina il territorio comunale: PRG, PGT, PUC o altro strumento previsto dalla normativa regionale.

Consultare la cartografia di piano

Attraverso gli elaborati grafici è possibile localizzare la particella o il fabbricato e individuare l’ambito o la sottozona urbanistica in cui ricade.

Leggere le Norme Tecniche di Attuazione

La cartografia deve essere sempre letta insieme alle NTA, nelle quali sono precisati:

destinazioni ammesse;
indici;
parametri;
modalità di intervento;
strumenti attuativi;
eventuali limitazioni.

Verificare vincoli e discipline sovrapposte

La classificazione urbanistica non esaurisce tutte le verifiche.

Sull’area possono insistere anche vincoli:

paesaggistici;
culturali;
idrogeologici;
ambientali;
archeologici;
infrastrutturali.

Verificare l’eventuale corrispondenza con le ZTO del D.M. 1444/1968

Questo passaggio diventa particolarmente importante quando una norma statale o regionale attribuisce determinati effetti alle zone A, B o C oppure alle zone equipollenti.

La denominazione utilizzata dal piano comunale, infatti, può essere diversa da quella prevista nel D.M. 1444/1968.

Richiedere il CDU quando necessario

Per i terreni, il Certificato di Destinazione Urbanistica contiene le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata.

L’art. 30 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che il CDU venga rilasciato dal competente ufficio comunale entro 30 giorni dalla domanda e che abbia validità di un anno, purché nel frattempo non siano intervenute modifiche agli strumenti urbanistici.

Approfondisci con: “Certificato di destinazione urbanistica: cos’è, quando serve”

Cosa sono le zone equipollenti?

La nozione di zona equipollente è diventata particolarmente importante con le modifiche introdotte al Testo Unico Edilizia.

Non tutti i piani urbanistici contemporanei, infatti, utilizzano ancora rigidamente le denominazioni A, B, C, D, E ed F del D.M. 1444/1968.

Possono esistere definizioni come:

città storica;
tessuto consolidato;
ambito urbanizzato;
area di trasformazione;
nucleo antico;
tessuto produttivo.

Questo non significa necessariamente che tali ambiti siano estranei alle categorie previste dal D.M. 1444/1968.

Quando una disposizione normativa richiama le zone A, B e C oppure le relative zone equipollenti, occorre verificare la normativa regionale e il piano locale per stabilire la corretta corrispondenza.

Non è pertanto opportuno effettuare l’assimilazione esclusivamente sulla base del nome della zona.

Zone A, B e C e cambio di destinazione d’uso dopo il Salva Casa

Le ZTO hanno assunto nuova centralità con le modifiche all’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 introdotte dal decreto Salva Casa.

La disciplina prevede la possibilità di effettuare, alle condizioni stabilite dalla norma, il mutamento della destinazione d’uso di singole unità immobiliari tra le categorie:

residenziale;
turistico-ricettiva;
produttiva e direzionale;
commerciale,

quando l’unità si trova in immobili ricompresi nelle zone A, B e C del D.M. 1444/1968 o nelle zone equipollenti definite dalla legislazione regionale.

Restano comunque da rispettare le normative di settore e le eventuali specifiche condizioni previste dagli strumenti urbanistici comunali. Questo è un esempio concreto di come una classificazione introdotta nel 1968 continui a produrre conseguenze dirette sull’attività professionale del tecnico.

Un esempio pratico: recupero del sottotetto e verifica della zona urbanistica

Consideriamo il caso del recupero di un sottotetto a fini abitativi.

Prima di progettare l’intervento è necessario verificarne la fattibilità alla luce del D.P.R. 380/2001, della normativa regionale, delle disposizioni igienico-sanitarie e degli strumenti urbanistici comunali. La disciplina regionale può stabilire condizioni differenti per il recupero e occorre inoltre verificare altezze, rapporti aeroilluminanti, sagoma e altre caratteristiche dell’edificio.

Tra le verifiche urbanistiche rientra anche la corretta individuazione dell’area in cui si trova il fabbricato.

Il procedimento può essere sintetizzato così:

immobile → piano urbanistico → zona/sottozona → NTA → corrispondenza ZTO → normativa regionale → verifica dell’intervento

La corretta classificazione può risultare determinante quando una legge regionale ammette un determinato intervento soltanto in alcune zone territoriali omogenee o introduce condizioni diverse in relazione alla posizione dell’edificio.

Lo stesso principio vale per numerosi altri interventi edilizi: ampliamenti, demolizione e ricostruzione, cambi di destinazione d’uso, interventi nei centri storici e trasformazioni delle aree agricole.

Approfondisci con: “Recupero sottotetto: norme sull’abitabilità ed esempi progettuali”

Gli errori più comuni nella lettura delle zone territoriali omogenee

Un primo errore consiste nel ritenere che una zona B sia automaticamente edificabile o che in una zona E sia sempre vietato costruire.

La ZTO costituisce soltanto uno degli elementi da valutare.

Un secondo errore consiste nel leggere esclusivamente la tavola di zonizzazione senza consultare le NTA.

Un terzo errore consiste nel confondere: classificazione urbanistica, destinazione d’uso, categoria catastale e vincoli.

Sono informazioni diverse, derivanti da discipline diverse.

Infine, non bisogna supporre che una denominazione utilizzata da un moderno piano comunale corrisponda automaticamente a una delle categorie del D.M. 1444/1968. Quando tale corrispondenza produce effetti giuridici, deve essere verificata sulla base della normativa e degli strumenti urbanistici applicabili.

FAQ sulle zone territoriali omogenee

Cosa significa ZTO?

ZTO è l’acronimo di Zona Territoriale Omogenea. Le categorie nazionali di riferimento sono individuate dall’art. 2 del D.M. 1444/1968 e sono indicate con le lettere A, B, C, D, E ed F.

Quali sono le zone territoriali omogenee?

Le ZTO previste dal D.M. 1444/1968 sono sei: zona A per gli agglomerati di interesse storico, artistico o ambientale; zona B per le parti totalmente o parzialmente edificate; zona C per i nuovi complessi insediativi; zona D per gli insediamenti industriali o assimilati; zona E per gli usi agricoli; zona F per attrezzature e impianti di interesse generale.

Cosa significa zona B?

La zona B comprende le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zone A. Per essere considerata parzialmente edificata dal D.M. 1444/1968, la zona deve avere una superficie coperta degli edifici esistenti non inferiore al 12,5% della superficie fondiaria e una densità territoriale superiore a 1,5 m³/m².

Che differenza c’è tra zona B e zona C?

La zona B identifica un territorio già totalmente o parzialmente edificato; la zona C riguarda invece aree destinate a nuovi complessi insediativi, inedificate oppure con un livello di edificazione inferiore ai parametri necessari per ricadere nella zona B.

Cosa si può costruire in zona C?

Non esiste una risposta valida per tutte le zone C. Occorre verificare piano urbanistico, NTA, indici edificatori, destinazioni consentite e necessità di eventuali strumenti attuativi. La classificazione come zona C, da sola, non attribuisce automaticamente il diritto a costruire.

La zona E è sempre inedificabile?

No. Zona E significa area destinata agli usi agricoli. Le possibilità edificatorie dipendono dalla normativa regionale e comunale e possono essere soggette a requisiti, indici e condizioni specifiche.

Zona A significa sempre immobile vincolato?

No. La classificazione urbanistica come zona A e la presenza di un vincolo culturale o paesaggistico sono concetti differenti. Per ogni intervento occorre verificare entrambe le discipline.

Come faccio a sapere se un immobile è in zona A, B o C?

Occorre consultare lo strumento urbanistico comunale vigente, la relativa cartografia e le Norme Tecniche di Attuazione. Quando una norma richiede la classificazione secondo il D.M. 1444/1968, va inoltre verificata l’eventuale equipollenza della zona comunale alla corrispondente ZTO.

Cos’è una zona equipollente?

È un ambito urbanistico che, pur avendo una denominazione diversa da quelle A, B o C del D.M. 1444/1968, viene ricondotto alla relativa categoria secondo quanto previsto dalla normativa applicabile, in particolare dalla legislazione regionale.

A cosa serve conoscere la zona territoriale omogenea?

La ZTO può incidere su standard urbanistici, densità, altezze, distanze tra edifici e applicazione di specifiche disposizioni edilizie. Conoscere correttamente la classificazione dell’area è quindi una delle verifiche preliminari fondamentali prima di progettare un intervento.

Dalla ZTO alla lettura completa del territorio: individuare correttamente la zona territoriale omogenea è essenziale per comprendere vincoli, parametri e possibilità di intervento, ma la valutazione urbanistica diventa ancora più efficace quando tutte le informazioni territoriali sono organizzate e consultabili in un unico ambiente.

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