Condono: la divisione in più unità moltiplica il limite volumetrico?

Il limite volumetrico di 750 m³ per il condono edilizio si calcola sull’intero fabbricato abusivo? La riduzione dei volumi eccedenti può evitare il diniego di sanatoria?

Con la sentenza n. 4441/2026, il Consiglio di Stato torna sul secondo condono edilizio ex legge 724/1994 e chiarisce un principio di rilevante impatto operativo: quando l’opera abusiva è riconducibile a un fabbricato unitario, il limite volumetrico di 750 m³ deve essere verificato con riferimento all’intero edificio e non alla singola unità immobiliare oggetto di autonoma domanda di condono.

La pronuncia affronta anche il tema della riduzione volumetrica proposta per ricondurre l’opera entro la soglia massima. Tale soluzione, ove prevista dalla disciplina applicabile al caso concreto, non può restare una mera dichiarazione di intenti: deve essere supportata da elaborati progettuali completi e da adeguate valutazioni tecniche, statiche e antisismiche.

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Il caso

La vicenda riguarda un’abitazione su due livelli, con sottostante piano cantinato, inserita in una palazzina realizzata in assenza di titolo edilizio.

L’edificio era composto da due unità abitative autonome e indipendenti: una occupata dalla ricorrente, l’altra appartenente al fratello. Per l’abitazione da lei occupata, l’interessata aveva presentato il 1° marzo 1995 domanda di condono edilizio ai sensi dell’art. 39 della Legge 724/1994, qualificandosi come conduttrice dell’immobile. La proprietà dell’unità le sarebbe poi pervenuta nel 2019 per donazione dal padre.

Dopo venticinque anni, il Comune effettuava un sopralluogo e comunicava l’improcedibilità della pratica, rappresentando i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza prima dell’adozione degli atti repressivi. Le ragioni indicate erano tre:

la carenza di legittimazione dell’istante, che al momento della domanda si era dichiarata conduttrice e non proprietaria;
il superamento del limite massimo di 750 m³, calcolato sull’intero edificio;
la presenza di modifiche successive alla domanda di condono, tra cui una scala in ferro, una diversa distribuzione interna e lo spostamento di alcune finestre.

La ricorrente, tramite il proprio tecnico, presentava una proposta progettuale di demolizione dei volumi eccedenti. A seguito della richiesta comunale di integrazione, veniva depositata ulteriore documentazione per conformare il progetto di riduzione volumetrica alle prescrizioni dell’art. 38, comma 3, del regolamento edilizio comunale.

Il Comune respingeva comunque la domanda di condono e, in sede di riesame, ribadiva il diniego, rilevando anche che il progetto di riduzione volumetrica non soddisfaceva le condizioni tecniche richieste dal regolamento edilizio comunale. Seguivano il ricorso al TAR Campania, il rigetto in primo grado e l’appello al Consiglio di Stato.

In appello, la ricorrente contestava principalmente il modo in cui il Comune e il TAR avevano valutato la volumetria dell’immobile.

Secondo la sua prospettazione, la verifica del limite di 750 m³ avrebbe dovuto riguardare la singola unità immobiliare e non l’intero edificio. In alternativa, secondo l’appellante, il Comune avrebbe dovuto valutare la proposta progettuale di riduzione volumetrica, che, nella prospettazione di parte, avrebbe ricondotto la volumetria complessiva del fabbricato entro la soglia massima prevista dalla legge.

La ricorrente contestava inoltre l’ordine di demolizione, sostenendo che l’amministrazione avrebbe dovuto valutare la possibilità di applicare una sanzione pecuniaria alternativa, anche in ragione delle difficoltà di ripristino e delle possibili ricadute sulla stabilità dell’edificio.

Quali elementi contano nel calcolo della volumetria condonabile?

Il Consiglio di Stato respinge l’appello e conferma la legittimità del diniego di condono.

Il punto centrale della decisione riguarda il calcolo del limite volumetrico previsto dall’art. 39 della legge 724/1994. Per i giudici, quando l’unità oggetto di domanda è inserita in un fabbricato interamente abusivo e costruttivamente unitario, la soglia di 750 m³ deve essere verificata con riferimento all’edificio nel suo complesso. Nel caso esaminato, l’immobile non poteva essere considerato come somma di porzioni autonome ai fini del condono. La palazzina, infatti, era stata descritta come costruita in maniera omogenea, con struttura portante costituita da telaio di pilastri e travi in cemento armato, solai piani, tompagnatura in muratura e copertura piana a lastrico solare. Tali caratteristiche consentivano di considerare l’edificio come un unico organismo edilizio ai fini del calcolo della volumetria condonabile.

La suddivisione in due unità abitative, quindi, non era sufficiente a frazionare il limite volumetrico.

Per il Consiglio di Stato, la verifica della volumetria massima condonabile va condotta secondo un criterio oggettivo, riferito all’immobile complessivamente realizzato, a prescindere dalle singole unità abitative e dalle autonome domande di condono presentate per ciascuna di esse. Le caratteristiche costruttive del fabbricato assumono inoltre rilievo per accertare l’esistenza di un disegno unitario.

Riduzione volumetrica: serve un progetto completo e non basta indicare una volumetria finale inferiore

La sentenza dedica un passaggio importante anche alla proposta di riduzione dei volumi eccedenti.

La ricorrente sosteneva di aver presentato un progetto capace di ricondurre la volumetria complessiva entro il limite di legge. Tuttavia, il Consiglio di Stato rileva che, nel contraddittorio procedimentale, il Comune aveva già rappresentato i motivi ostativi all’accoglimento del progetto di riduzione volumetrica, indicando specifiche carenze tecniche e documentali.

In particolare, il Comune aveva contestato la mancanza delle valutazioni statiche e antisismiche derivanti dall’esecuzione delle opere proposte e di idonea documentazione progettuale, comprensiva di relazione tecnica descrittiva, documentazione fotografica, piante, prospetti e sezioni dell’intero fabbricato.

Inoltre, secondo il Consiglio di Stato, la documentazione prodotta in giudizio si limitava alla nota con cui si faceva menzione delle relazioni tecniche e degli ulteriori elaborati asseritamente depositati, ma tali documenti non risultavano versati agli atti del giudizio. Di conseguenza, non emergevano elementi sufficienti per ritenere illegittimo il diniego sotto il profilo dell’istruttoria e della motivazione. La semplice indicazione di una volumetria finale inferiore alla soglia non è sufficiente. La riduzione volumetrica deve risultare da elaborati completi, verificabili e idonei a dimostrare la concreta fattibilità dell’intervento, anche sotto il profilo statico e antisismico.

Ordine di demolizione e sanzione pecuniaria

Il Consiglio di Stato conferma anche la legittimità dell’ordine di demolizione.

Una volta accertata l’abusività dell’immobile in sede di esame della domanda di sanatoria, l’intervento repressivo è giustificato dalla necessità di ripristinare l’ordinato assetto urbanistico-edilizio del territorio. Non sono quindi necessari ulteriori apprezzamenti discrezionali o una motivazione specifica sull’interesse pubblico alla demolizione.

Quanto alla sanzione pecuniaria alternativa (fiscalizzazione), la sentenza conferma che non può essere invocata in modo automatico. Occorre dimostrare l’oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione senza compromettere la stabilità dell’edificio; circostanza che, nel caso esaminato, non era stata neppure prospettata.

In conclusione, il Consiglio di Stato respinge l’appello e conferma la sentenza di primo grado.

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