Controlli Superbonus estesi alla storia catastale dell’immobile e ai frazionamenti
Ai raggi X non solo l’aggiornamento della rendita catastale, ma le variazioni pregresse e dei frazionamenti che hanno inciso sui massimali di spesa
I controlli sul Superbonus entrano in una nuova fase. Dopo l’avvio delle lettere di compliance per verificare il mancato aggiornamento delle rendite catastali a seguito dei lavori agevolati, l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate si sposta ora anche sulla storia catastale dell’immobile.
L’obiettivo non è limitato all’accertamento dell’eventuale aumento di rendita dovuto agli interventi di riqualificazione energetica o miglioramento strutturale. Le verifiche possono riguardare anche le operazioni catastali precedenti all’avvio dei lavori, soprattutto nei casi in cui frazionamenti, accatastamenti separati o variazioni dell’assetto immobiliare abbiano consentito di aumentare il numero delle unità e, di conseguenza, i massimali di spesa ammessi al Superbonus.
Dalla rendita alla storia catastale dell’immobile
Le verifiche non si fermano alla rendita catastale post intervento, ma possono ricostruire l’intera sequenza delle variazioni catastali che hanno interessato l’immobile.
In pratica, l’Agenzia può analizzare:
la situazione catastale esistente prima dell’avvio dei lavori;
eventuali frazionamenti effettuati prima della richiesta del bonus;
accatastamenti separati di unità o pertinenze;
variazioni che hanno inciso sul numero delle unità immobiliari;
coerenza tra assetto catastale, documentazione edilizia e massimali di spesa utilizzati.
Il controllo diventa quindi più ampio: non riguarda solo l’effetto finale dei lavori sulla rendita, ma anche il modo in cui l’immobile è stato configurato ai fini dell’accesso all’agevolazione.
Frazionamenti nel mirino
Uno dei punti più delicati riguarda i frazionamenti immobiliari.
Il meccanismo del Superbonus prevedeva massimali di spesa calcolati, in molti casi, in base al numero delle unità immobiliari presenti nell’edificio. Di conseguenza, il frazionamento di una villetta in più unità, oppure lo scorporo di pertinenze in ambito condominiale, poteva determinare un aumento del plafond disponibile.
Il problema non è il frazionamento in sé. La normativa e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate hanno ammesso la possibilità di considerare la situazione esistente all’inizio dei lavori. Pertanto, se prima dell’avvio dell’intervento un immobile era stato legittimamente suddiviso in più unità distintamente accatastate, il calcolo dei massimali poteva tenerne conto.
Il punto critico è un altro: verificare se il frazionamento rispondeva a una reale esigenza abitativa, patrimoniale o funzionale, oppure se era stato eseguito esclusivamente per aumentare il limite di spesa agevolabile.
È qui che si concentra la stretta dell’Agenzia. Le verifiche mirano a individuare eventuali operazioni formalmente corrette, ma prive di una ragione sostanziale diversa dal vantaggio fiscale.
Il confine tra operazione legittima e abuso
Un esempio di operazione giustificabile può essere la suddivisione di una villetta su due livelli in due appartamenti autonomi, destinati a nuclei familiari diversi, come nel caso di un’abitazione principale e di un’unità destinata a un figlio.
Diverso è il caso in cui la suddivisione risulti solo strumentale all’aumento del plafond, senza un’effettiva autonomia funzionale o senza una reale modifica della destinazione d’uso e dell’organizzazione dell’immobile.
La circolare 23/E/2022 dell’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito che resta possibile accertare in concreto un “utilizzo distorto” dell’agevolazione. Questo significa che il contribuente può essere chiamato a dimostrare la correttezza dell’operazione, producendo documentazione tecnica, catastale, edilizia e fiscale coerente con la situazione dichiarata.
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