Condono edilizio con silenzio assenso: quando è previsto

Solo la completezza dei requisiti oggettivi e soggettivi consente la formazione tacita della sanatoria. Cosa prevedono le tre leggi sul condono e la giurisprudenza

I tre condoni edilizi finora emanati Italia (1985, 1994 e 2003) hanno previsto la possibilità di conseguire la sanatoria per silenzio assenso, ma a determinate condizioni: la completezza dei requisiti oggettivi e soggettivi.

Vediamo nel dettaglio quando una domanda di condono edilizio possa tramutarsi in concessione edilizia in sanatoria conseguente al silenzio assenso della P.A..

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Quando si forma il silenzio assenso nelle domande di condono edilizio

Le tre leggi sui condoni hanno previsto la possibilità di conseguire la sanatoria per silenzio assenso decorso un determinato periodo di tempo dalla presentazione della domanda senza che il comune si sia pronunciato, ed alle condizioni di volta in volta stabilite dalle rispettive leggi (pagamento dell’oblazione e di altre somme, presentazione della documentazione di volta in volta richiesta a seconda della tipologia di abuso, denuncia al catasto, ecc.).

In tutti i casi, in presenza di vincoli sull’immobile abusivo, fatti salvi quelli espressamente esclusi dalla sanatoria, l’operatività del silenzio assenso incontra l’ulteriore condizione del rilascio del parere favorevole dell’autorità preposta alla relativa tutela.

In più occasioni, la giurisprudenza negli anni si è pronunciata ampiamente sul tema evidenziando che, affinché sulla domanda di condono edilizio possa ritenersi formato il silenzio assenso, non basta che la documentazione sia completa e sia stata pagata l’oblazione, ma è anche necessario che sussistano tutti i presupposti sostanziali per il condono del manufatto abusivo (più di recente T.A.R. Napoli, Campania, sez. III, 05/03/2020, n.1019; T.A.R. Napoli, Campania, sez. III, 04/03/2020, n.1005; T.A.R. Napoli, Campania, sez. III, 27/02/2020, n.901; T.A.R. Milano, Lombardia, sez. II, 03/04/2020, n.588; Consiglio di Stato sez. VI, 07/01/2020, n.98);

Inoltre, la formazione del silenzio – assenso (nel termine di 24 mesi dalla presentazione della domanda di sanatoria) è possibile solo nel caso in cui non si tratti di un caso di insanabilità assoluta, di cui all’art. 33 della l. n. 47/1985 (da ultimo T.A.R. Roma, Lazio, sez. II, 07/04/2020, n.3809).

Infine, per l’abuso edilizio realizzato in area soggetta a vincolo (paesaggistico), il termine di 24 mesi per la formazione del silenzio – assenso sulla domanda di condono può decorrere, ex art. 35, comma 19, l. n. 47/1985, solo dal rilascio del parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo stesso (T.A.R. Roma, Lazio, sez. II, 09/03/2020, n.3057; Consiglio di Stato sez. II, 07/02/2020, n.983; Consiglio di Stato sez. VI, 10/04/2020, n.2369).

Condono edilizio 1985 e silenzio assenso

L’art. 35 della Legge. 47/85 prevede la possibilità della tacita conclusione positiva del condono decorsi 24 mesi dalla presentazione della domanda, a condizione che:

siano state versate tutte le somme dovute, eventualmente anche a conguaglio;
sia stata presentata domanda mediante l’apposito modello;
sia stata presentata tutta la documentazione necessaria (relazione descrittiva, perizia giurata, certificato di idoneità statica, ecc.)
sia stata presentata la domanda di accatastamento.

In caso di vincoli, il termine per la formazione del silenzio assenso inizia a decorrere dall’emissione del parre dell’amministrazione competente alla tutela del vincolo.

Il comma 18 dell’art. 35 L. 47/85 prevede una espressa esclusione dall’ipotesi di silenzio assenso per le opere non suscettibili di sanatoria quando siano in contrasto con i vincoli che comportino inedificabilità e siano stati imposti prima della esecuzione delle opere stesse.

È quindi essenziale che l’interessato abbia provveduto ad allegare alla domanda di condono tutta la documentazione necessaria per il suo esame  (Consiglio di Stato n. 4540/2020, n. 3241/2019, n. 6899/2018, n. 753/2018; n. 187/2017, n. 7523/2019).

Anche la Corte di Cassazione penale si è pronunciata (Cass. pen. n. 55374/2018) precisando che “il silenzio-assenso sulla domanda di condono non si perfeziona per il solo fatto dell’inutile decorso del termine perentorio a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria e del pagamento dell’oblazione, se non sopravviene la risposta dal Comune, in quanto occorre l’acquisizione della prova della sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi stabiliti delle specifiche disposizioni di settore” .

Il silenzio assenso richiede che la domanda di condono sia corredata di tutta la documentazione necessaria e che ci sia risposta a qualsiasi richiesta di integrazione da parte della P.A. con documentazione adeguata ed esauriente.

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Condono edilizio 1994 e silenzio assenso

Il secondo condono edilizio, disciplinato dall’art. 39 della Legge 729/1994, prevede il silenzio assenso decorso il termine di 12 mesi (24 mesi per i comuni con più di 500.000 abitanti) senza l’adozione di un provvedimento negativo del comune, a condizione che:

sia stata versata l’oblazione dovuta (con eventuale maggiorazione);
sia stato effettuato il pagamento degli oneri di concessione dovuti;
sia stata depositata la documentazione richiesta (documentazione fotografica, certificato di idoneità statica, progetto di adeguamento statico, ecc.);
sia stata inviata denuncia in catasto entro il termine di legge.

In caso di vincoli, il termine per la formazione del silenzio assenso inizia a decorrere dall’emissione del parere dell’amministrazione competente alla tutela. Qualora il parer non venga reso entro 180 giorni, si intende reso in senso negativo. Il parere non è richiesto quando si tratti di violazioni relative all’altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il 2% delle  misure prescritte.

È esclusa l’ipotesi di silenzio assenso per i vincoli che comportano inedificabilità assoluta, qualora imposti prima dell’esecuzione dell’opera.

Condono edilizio 2003 e silenzio assenso

Il terzo condono edilizio, introdotto con la Legge 269/2003, prevede la formazione del silenzio assenso decorsi 24 mesi dalla presentazione della domanda, a condizione che sia stata presentata:

istanza nei termini di scadenza su modello allegato di legge;
attestazione di pagamento oblazione;
attestazione di avvenuto pagamento degli oneri di concessione (cioè oneri urbanizzazione e costo di costruzione), ove previsti;
presentazione documenti di cui al comma 35 entro la data del 31 ottobre 2005:
a) dichiarazione del richiedente resa ai sensi dell’articolo 47, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con allegata documentazione fotografica, dalla quale risulti la descrizione delle opere per le quali si chiede il titolo abilitativo edilizio in sanatoria e lo stato dei lavori relativo;
b) qualora l’opera abusiva supera i 450 metri cubi, da una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione attestante l’idoneità statica delle opere eseguite;
c) ulteriore documentazione eventualmente prescritta con norma regionale.
denuncia in catasto (accampionamento o variazione);
denuncia ai fini ICI (oggi IMU);
denuncia tassa smaltimenti rifiuti soli urbani e occupazione suolo pubblico.

Per le sole opere insistenti su aree vincolate dopo la loro esecuzione, la formazione del silenzio assenso è subordinata al parere dell’autorità preposta alla relativa tutela.

È esclusa l’ipotesi di silenzio assenso per i vincoli imposti sulla base di legge statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima dell’esecuzione dell’opera.

Condono edilizio e silenzio assenso: la giurisprudenza recente

Condono, vincoli territoriali e silenzio-assenso: quando possono convivere?

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 3595/2026) ha chiarito quando il silenzio-assenso può trasformare una domanda di condono edilizio in una sanatoria valida, ribadendo che il semplice decorso del tempo non basta a sanare un abuso edilizio.

Nel caso preso in esame, una proprietaria aveva presentato domanda di condono nel 1995 per alcune opere abusive su un immobile situato in fascia di rispetto ferroviario. Anni dopo, nel 2019, il Comune aveva ordinato la demolizione di nuove opere abusive realizzate successivamente e aveva respinto la domanda di condono originaria.

La proprietaria faceva ricorso sostenendo che il silenzio dell’amministrazione per oltre 20 anni avesse generato un silenzio-assenso valido. Il Consiglio di Stato ha però rigettato l’appello per due motivi principali:

opere successive alterano lo stato dei luoghi: la realizzazione di ulteriori manufatti abusivi dopo la domanda del 1995 aveva modificato l’immobile, rendendo impossibile accertare con certezza la consistenza dell’abuso originario. Questo elemento da solo giustifica il rigetto della sanatoria;
vincolo ferroviario senza autorizzazione in deroga: l’immobile ricadeva in fascia di rispetto ferroviario (art. 60 d.P.R. n. 753/1980). Sebbene non si tratti di inedificabilità assoluta, è necessaria un’autorizzazione in deroga che la proprietaria non aveva ottenuto. Senza questo documento indispensabile, non possono maturare i presupposti per il silenzio-assenso.

Il tribunale ha inoltre confermato che l’ordinanza di demolizione era legittima perché colpiva opere diverse e successive rispetto a quelle oggetto del condono, e che tali interventi (chiusura di tettoia in laterizi, gazebo in ferro, tettoia metallica) non rientravano nell’edilizia libera ma richiedevano permesso di costruire.

In sintesi: il silenzio-assenso in materia edilizia si forma solo quando la domanda è completa, documentalmente regolare, compatibilmente con la normativa urbanistica e priva di elementi ostativi. La pendenza di una domanda di condono non blocca l’azione repressiva del Comune per abubi successivi e autonomi.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del CdS

 

Con la sentenza del 17 giugno 2024, n. 12273 il TAR Lazio ha ribadito che senza la documentazione necessaria, il silenzio-assenso su una domanda di condono non può essere considerato valido.

Con un ricorso si chiedeva l’accertamento del silenzio-assenso su una domanda di condono, con contestuale richiesta di risarcimento per i danni causati dal mancato riscontro. Il TAR ha respinto il ricorso, chiarendo che la mancanza della documentazione richiesta dal Comune impediva la formazione del silenzio-assenso.

Nel 2013, ai ricorrenti era stato chiesto di fornire fotografie dettagliate dell’immobile e una relazione statica. Questa documentazione non è mai stata presentata, e tra i documenti allegati mancava anche la prova del pagamento degli oneri concessori, presente solo la ricevuta dell’obolo.

Ai sensi dell’articolo 35, commi 1 e 3, della legge 47/1985, la domanda deve includere la prova del versamento dell’oblazione e altri documenti specificati. La giurisprudenza ammette la formazione del silenzio-assenso solo se questi requisiti sono soddisfatti.

Il TAR Lazio ha ribadito che, senza una documentazione completa, il silenzio-assenso non può essere considerato formato. La legge 47/1985 stabilisce che il termine di 24 mesi per la formazione del silenzio-assenso decorre dalla presentazione della documentazione completa. Se mancano i documenti richiesti, specialmente quando il Comune ne sollecita l’integrazione, il silenzio-assenso non può essere riconosciuto.

La mancanza della documentazione necessaria impedisce quindi il rilascio del condono, bloccando la formazione del silenzio-assenso sulla domanda presentata.

Sempre il Tar Lazio, con la sentenza n. 16585/2023, puntualizza sulla natura retroattiva del condono edilizio e di come l’istituto del silenzio assenso non possa valere, a prescindere, per questa legge speciale in caso di abuso in area vincolata. Ma attenzione, in generale, anche in zone non vincolate, il silenzio assenso non va d’accordo con la legge speciale di condono edilizio, è difficile che si formi, se non in caso della presenza accertata dall’amministrazione competente di tutti i requisiti sostanziali soggettivi ed oggettivi.

Per maggiori approfondimenti, leggi “Condono edilizio: no al silenzio assenso in area vincolata”

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