SCIA edilizia: il Comune può contestarla dopo anni?

Una SCIA può essere rimessa in discussione anni dopo, solo perché il Comune avvia un controllo collegato a una successiva attività commerciale/agrituristica? È legittima la demolizione tardiva?

Il TAR Toscana, sentenza n. 795/2026, affronta una controversia relativa a un annesso agricolo strutturalmente precario installato tramite SCIA e poi utilizzato nell’ambito di un’attività agrituristica. Il Comune aveva ordinato la demolizione del manufatto e inibito l’attività, sostenendo che l’opera non fosse conforme alla disciplina urbanistica comunale e ai requisiti dimensionali degli ambienti di lavoro.

Il TAR, però, ha annullato i provvedimenti: quando l’intervento è stato realizzato sulla base di una SCIA non tempestivamente inibita, il potere comunale di controllo edilizio deve rispettare i termini e le condizioni dell’art. 19 della legge 241/1990. Il controllo su una successiva SCIA commerciale non può diventare lo strumento per riaprire tardivamente la verifica edilizia.

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Il caso: annesso agricolo, SCIA edilizia e attività agrituristica

I ricorrenti, titolari di un’azienda agricola, avevano presentato nel 2019 una SCIA per l’installazione di un annesso agricolo ai sensi dell’art. 70, comma 3, lett. a), della L.R. Toscana 65/2014. Il manufatto era destinato alla preparazione di alimenti e al consumo in loco da parte dei clienti.

Nel 2020 era stata presentata una variante, relativa a una modesta rototraslazione dell’annesso. Secondo quanto riportato in sentenza, la Direzione Urbanistica del Comune aveva espresso una valutazione positiva della SCIA in variante, comunicando l’archiviazione con esito favorevole.

Una volta realizzato il manufatto, l’azienda aveva poi depositato una SCIA per avvio di attività agrituristica, con ristorazione connessa all’azienda agricola, degustazioni e assaggi, da svolgere anche con l’ausilio dell’annesso già installato.

Il problema nasce quando, a seguito di un controllo a campione sulla SCIA commerciale/agrituristica, il Comune riapre la verifica sotto il profilo edilizio. L’amministrazione ritiene che il manufatto sia privo di titolo, perché il regolamento urbanistico comunale ammetterebbe solo manufatti temporanei di durata biennale, e contesta anche la non idoneità dimensionale degli ambienti destinati al lavoro.

Da qui derivano due atti: l’ordinanza di demolizione del 9 settembre 2025 e il successivo provvedimento di inibizione dell’attività del 13 ottobre 2025.

I motivi del ricorso: il Comune è intervenuto fuori tempo

I ricorrenti contestano principalmente la tardività dell’intervento comunale.

Con il primo motivo di ricorso, essi sostengono che i provvedimenti siano tardivi, poiché adottati oltre:

il termine ordinario di trenta giorni previsto dall’art. 19 della L. 241/1990 per il controllo della SCIA;
il termine annuale previsto per l’esercizio del potere di autotutela.

I ricorrenti evidenziano inoltre che le SCIA presentate indicavano chiaramente la natura ultrabiennale del manufatto, ai sensi dell’art. 70, comma 3, della L.R. Toscana 65/2014 e la destinazione del manufatto alla vendita di prodotti aziendali e alla somministrazione di piatti semplici preparati in loco.

L’amministrazione, invece, sostiene che il proprio intervento non derivasse dal controllo ordinario sulla SCIA edilizia, né da un procedimento di autotutela, ma da un controllo a campione sulla successiva attività commerciale. Aggiunge inoltre che il potere di vigilanza edilizia previsto dall’art. 27 del D.P.R. 380/2001 non sarebbe soggetto a limiti temporali. Le SCIA presentate non avrebbero comunque potuto legittimare la permanenza del manufatto oltre il termine di due anni dalla realizzazione.

Il TAR non condivide questa impostazione.

SCIA edilizia: quali sono i termini di controllo del Comune?

Le osservazioni formulate dal Comune risultano infondate e, pertanto, il motivo di ricorso è fondato.

I poteri di controllo relativi alle opere edilizie realizzate mediante SCIA sono disciplinati dai commi 3 e 4 dell’art. 19 della L. 241/1990 e il controllo sulla SCIA si articola in due momenti:

controllo ordinario entro 30 giorni: il comma 3 prevede un controllo ordinario di conformità urbanistica ed edilizia, che può concludersi con un provvedimento inibitorio o ripristinatorio entro trenta giorni dalla presentazione della SCIA.
intervento successivo solo come autotutela: il comma 4 consente all’Amministrazione di intervenire anche successivamente, ma solo attraverso un procedimento assimilabile all’autotutela amministrativa, da esercitarsi entro il termine previsto dall’art. 21-nonies della L. 241/1990, salvo il caso di falsa rappresentazione dei fatti.

L’intervento oltre i termini ordinari è possibile solo nei limiti dell’art. 19, comma 4, della L. 241/1990, secondo lo schema dell’autotutela e nel termine previsto dall’art. 21-nonies, salvo il caso di falsa rappresentazione di fatti rilevanti. Inoltre, secondo il TAR, il potere di vigilanza edilizia può essere esercitato senza limiti temporali quando le opere esorbitano dal perimetro della SCIA e richiedono il permesso di costruire, ipotesi che nel caso esaminato non ricorreva.

Non esistono ulteriori poteri di verifica che consentano di sanzionare opere realizzate sulla base di una SCIA non tempestivamente contestata. Pertanto, anche qualora l’Amministrazione, nell’ambito di altri controlli — come nel caso della verifica dei requisiti per l’esercizio di un’attività commerciale — acquisisca conoscenza di eventuali difformità urbanistiche o edilizie, l’adozione di misure sanzionatorie o ripristinatorie resta subordinata al rispetto delle condizioni e dei termini previsti dall’art. 19, commi 3 e 4, della L. 241/1990.

Art. 27 D.P.R. 380/2001: il potere di vigilanza edilizia ha limiti quando c’è una SCIA

Parimenti infondato è il richiamo al generale potere di vigilanza edilizia previsto dall’art. 27 del D.P.R. 380/2001.

In presenza di una SCIA, infatti, anche il potere generale di vigilanza edilizia deve essere esercitato secondo le modalità e i limiti stabiliti dall’art. 19 della L. 241/1990, come affermato dal Consiglio di Stato (Sez. IV, sentenza 11 marzo 2022, n. 1737). Tale potere può essere esercitato senza limiti temporali solo nei casi di falsa rappresentazione dei fatti oppure quando le opere realizzate esorbitino dall’ambito della SCIA e richiedano il rilascio di un permesso di costruire, circostanze che nel caso di specie non ricorrono.

Entro quali limiti l’Amministrazione può contestare interventi realizzati mediante SCIA, in contrasto con lo strumento urbanistico o con il regolamento edilizio?

Non è condivisibile neppure la tesi secondo cui l’efficacia delle SCIA presentate non avrebbe potuto estendersi oltre il biennio.

L’art. 70 della L.R. Toscana n. 65/2014 consente infatti la realizzazione, mediante SCIA sostitutiva del permesso di costruire, di manufatti strutturalmente precari destinati a permanere per un periodo superiore a due anni. È proprio a tale disciplina che i ricorrenti hanno inteso fare riferimento con le SCIA presentate.

L’eventuale contrasto con il regolamento urbanistico del Comune – che ammetterebbe soltanto installazioni temporanee — non incide sulla efficacia temporale delle SCIA, ma sulla loro eventuale illegittimità che, tuttavia, avrebbe dovuto essere contestata nei termini previsti dalla legge.

Anche il provvedimento di inibizione della SCIA relativa all’attività agrituristica risulta tardivo, poiché:

la comunicazione di avvio del procedimento, datata 16 novembre 2023;
il provvedimento conclusivo, adottato il 13 ottobre 2025;
sono entrambi successivi al termine di sessanta giorni dalla presentazione della SCIA, avvenuta il 22 giugno 2023, previsto dall’art. 19, comma 3, della L. 241/1990.

A ciò si aggiunge che il provvedimento inibitorio presuppone erroneamente che il manufatto ove si svolgono la vendita, la consumazione e la preparazione dei pasti fosse privo di titolo edilizio.

L’accoglimento del primo motivo di ricorso assorbe gli ulteriori motivi, con i quali i ricorrenti contestavano:

i rilievi di difformità urbanistica formulati dal Comune;
la mancata risposta alle osservazioni procedimentali presentate dagli stessi.

In conclusione, il Tar Toscana, definitivamente pronunciando sul ricorso, lo accoglie e annulla i provvedimenti impugnati.

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