Pratiche edilizie: i titoli abilitativi per ogni intervento edilizio

L’avvio di pratiche edilizie è richiesto sia per nuova costruzione che per modifiche ad edifici esistenti. Scopri le tipologie e quale avviare per ogni intervento

L’edificazione di un nuovo fabbricato, così come l’esecuzione di lavori edili di minore entità, richiede l’avvio di una pratica edilizia.

La legislazione sulle pratiche edilizie è complessa e stratificata, con differenze che vanno non solo da regione a regione, ma anche da comune a comune, oltre ai vincoli paesaggistici imposti dalla Sovrintendenza.

In questo articolo trovi un agile vademecum sulle pratiche edilizie – utile sia ai neofiti che agli esperti del settore – che offre una sintesi dell’argomento, la modulistica e molte indicazioni utili per capire velocemente quale pratica avviare a seconda dell’intervento edilizio da realizzare.

Per la gestione di qualsiasi pratica edilizia tenendo conto della normativa vigente, ti suggerisco di utilizzare l’apposito software per la gestione delle pratiche edilizie, semplice e completo per compilare, gestire e archiviare i modelli unificati e standardizzati per qualsiasi pratica edilizia.

In calce all’articolo, ti propongo anche un video che mostra come è semplice con questo software individuare il titolo abilitativo corrispondente all’intervento da realizzare e avviare la relativa pratica edilizia.

Cos’è una pratica edilizia

Nel linguaggio burocratico, per “pratica” si intende la documentazione e il procedimento relativi ad una determinata questione.

La pratica edilizia rappresenta l’insieme di documentazioni, i permessi e il procedimento ad essi correlati per l’avvio di costruzioni, demolizioni o modifiche a un immobile.

A seconda della tipologia di intervento, infatti, è opportuno iniziare una diversa pratica edilizia con una propria procedura di istanza, tempi e costi.

Elenco delle pratiche edilizie

In relazione al tipo di attività edilizia, la normativa stabilisce un elenco dettagliato di titoli abilitativi, redatti dai professionisti e presentati al comune di competenza.

Il decreto legislativo 222/2016 (decreto SCIA 2) rappresenta l’ultimo aggiornamento in materia e semplifica il panorama normativo dei procedimenti da seguire per la realizzazione delle pratiche edilizie.

Tale decreto apporta modifiche al D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia, identificando 5 procedure edilizie principali:

attività di edilizia libera;
CILA: comunicazione di inizio lavori asseverata;
SCIA: segnalazione certificata di inizio attività;
SCIA alternativa al permesso di costruire (SuperSCIA);
PdC: permesso di costruire.

Pratica edilizia onerosa e non onerosa

Tra le diverse pratiche necessarie per realizzare interventi edilizi, è possibile distinguere tra pratiche onerose e pratiche non onerose.

Le pratiche onerose richiedono il pagamento di un contributo al Comune che include:

oneri di urbanizzazione: relativi a servizi pubblici come parcheggi, impianto fognario, rete viaria;
oneri di costruzione: calcolati come percentuale dei costi di costruzione o di intervento, variabile dal 5 al 20%.

In particolare, la SCIA alternativa al PdC e il permesso di costruire sono pratiche edilizie onerose; CILA e SCIA invece non implicano il pagamento di oneri.

Pratica edilizia libera

L’edilizia libera comprende tutti gli interventi che non richiedono l’avvio di una pratica edilizia e la comunicazione o richiesta di autorizzazione al Comune.

Una precisa e dettagliata identificazione di tutti gli interventi e le opere “liberi” è fornita dal “Glossario delle opere di edilizia libera“.

Tra questi rientrano:

interventi di manutenzione ordinaria;
interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche;
opere di finitura e pavimentazione di spazi esterni, purché rientrino nei limiti dell’indice di permeabilità.

Con l’entrata in vigore del decreto salva casa, la categoria di interventi rientranti in edilizia libera è stata ampliata con le vetrate amovibili panoramiche (VePA) rientranti all’interno di logge e porticati e le opere di protezione da agenti atmosferici.

Pratica CILA

La CILA, ossia la comunicazione di inizio lavori asseverata, è un titolo abilitativo per eseguire lavori su un immobile, senza tuttavia modificarne la struttura portante.

Regolamentata dall’art. 6 bis del D.P.R. 380/01, rappresenta una comunicazione asseverata da un tecnico abilitato come architetto, ingegnere, geometra o perito industriale che contiene i dettagli dei lavori da eseguire e permette l’avvio immediato dei lavori senza attendere autorizzazioni una volta presentata.

Per presentare correttamente una pratica edilizia CILA, è necessario predisporre elaborati dettagliati e allegare una serie di documenti tra cui la relazione tecnica asseverata, la documentazione catastale, gli elaborati grafici, documentazione sulla sicurezza, regolarità contributiva, e altri documenti correlati all’immobile.

A tal riguardo è possibile seguire uno specifico workflow con tutti gli step operativi e ti rimando a un focus specifico su come fare una CILA.

La presentazione avviene presso il SUE (sportello unico per l’edilizia) del comune interessato, possibilmente in modalità telematica.

Il costo per la pratica edilizia CILA variano in base a diversi fattori, tra cui l’impegno del tecnico, rilievi, relazioni, calcoli, diritti di segreteria, diritti di istruttoria, regione di appartenenza e tipo di intervento.

La mancata presentazione della CILA comporta una sanzione di 1.000 €, ridotta a 333,33 € in caso di CILA tardiva, presentata durante l’esecuzione dell’intervento.

Pratica SCIA

La SCIA, acronimo di segnalazione certificata di inizio attività, rappresenta una pratica edilizia da avviare quando l’intervento coinvolge le parti strutturali di un edificio.

La presentazione della SCIA può essere effettuata dal proprietario dell’immobile, affiancata da una relazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità delle opere agli strumenti urbanistici approvati e il rispetto delle norme settoriali applicabili, quali sicurezza e igiene.

Secondo l’art. 22 del D.P.R. 380/01, la SCIA edilizia deve essere presentata per interventi quali manutenzione straordinaria sulle parti strutturali, interventi di restauro e risanamento conservativo su tali parti, e ristrutturazioni edilizie diverse da quelle che richiedono il permesso di costruire.

La presentazione della SCIA avviene presso lo sportello unico per l’edilizia del comune di appartenenza e i costi associati alla presentazione dipendono dalla tipologia di intervento e dalle attività tecniche richieste.

Le sanzioni per la mancata presentazione o la presentazione non conforme della SCIA, come definite dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001, prevedono sanzioni pecuniarie pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile, con un importo minimo di 1.032 euro. In caso di lavori già avviati o conclusi, è possibile utilizzare la SCIA tardiva o la SCIA in sanatoria, entrambe soggette al pagamento di sanzioni.

Con le modifiche normative introdotte dal Salva Casa, il rilascio della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento:

non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro;
non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro quando l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).

Pratica SCIA alternativa al permesso di costruire

La SCIA alternativa al permesso di costruire, o Super SCIA, è un titolo abilitativo da richiedere in specifici casi dettagliati nell’art. 23 del D.P.R. 380/01.

Questi includono:

interventi di ristrutturazione che comportano modifiche sostanziali;
interventi di nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica regolamentati da piani attuativi e accordi negoziali con disposizioni specifiche plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
interventi di nuova costruzione conformi agli strumenti urbanistici generali con precise disposizioni plano-volumetriche.

Il proprietario dell’immobile o chi ha il diritto di presentare la pratica è tenuto a depositare la Super SCIA almeno 30 giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune di appartenenza.

La presentazione della Super SCIA comporta il pagamento di diritti di segreteria e di istruttoria per il deposito della pratica; gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) ed eventuali spese professionali del tecnico abilitato incaricato di redigere la documentazione necessaria.

Per determinare i compensi professionali, puoi usare un software per il calcolo delle parcelle, in grado di guidarti nel calcolo secondo le tabelle dei corrispettivi previsti dal D.M. 17 giugno 2016.

Pratica Permesso di costruire (PdC)

Il permesso di costruire è il titolo abilitativo da richiedere al comune per la realizzazione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, sempre nel rispetto degli strumenti di pianificazione urbanistica.

Ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. 380/01 gli interventi nel settore delle costruzioni necessitano di un permesso di costruire comprendono:

nuove costruzioni;
ristrutturazioni urbanistiche che comportano cambiamenti significativi nella struttura e nella pianificazione urbana;
ristrutturazioni edilizie con modifiche alla dimensione totale degli edifici o ai loro prospetti, coinvolgendo il cambio di destinazione d’uso, specialmente nelle zone omogenee A, o alterando la forma o le dimensioni di edifici protetti ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004).

La richiesta di permesso di costruire deve essere presentata allo sportello unico, firmata da una persona autorizzata, e deve includere un’attestazione riguardante il titolo di legittimazione
gli elaborati progettuali e una dichiarazione firmata dal progettista abilitato che attesti la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle normative specifiche del settore, compresi gli aspetti antisismici, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitari ed energetici.

Per maggiori dettagli leggi lo schema per il procedimento di rilascio del permesso di costruire.

Il costo della pratica edilizia per ottenere il permesso di costruire è variabile e dipende dalle pratiche burocratiche, dalla parcella del tecnico e dagli oneri di urbanizzazione e di costruzione.

I tempi per il rilascio del permesso di costruire sono:

60 giorni per la proposta di provvedimento;
30 giorni dalla presentazione della proposta per il provvedimento finale.

In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, è possibile ottenere il permesso di costruire in sanatoria. Secondo le nuove disposizioni del Salva Casa:

se un immobile è stato costruito senza permesso di costruire o in totale difformità da esso, o senza SCIA alternativa al permesso di costruire, per ottenere un permesso in sanatoria è necessario che l’immobile rispetti le norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della costruzione sia al momento della richiesta di sanatoria (doppia conformità urbanistica);
per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla superSCIA, oppure senza o in difformità dalla SCIA, il permesso di costruire in sanatoria può essere concesso se l’intervento rispetta le norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e i requisiti edilizi validi al momento della realizzazione (art. 36-bis del D.P.R. 380/01).

L’approvazione della sanatoria comporta il pagamento di una sanzione che varia a seconda del tipo di abuso edilizio:

per interventi realizzati senza permesso di costruire (PdC) o con totale difformità dal PdC o dalla SCIA alternativa al PdC, la sanatoria viene concessa solo dopo il pagamento di una somma, a titolo di oblazione, pari al doppio del normale contributo per la costruzione;
per interventi con parziali difformità o variazioni essenziali, il pagamento della sanzione, sempre a titolo di oblazione, è pari al doppio del contributo per la costruzione. Se il contributo fosse gratuito per legge, l’importo sarà pari al contributo di costruzione, con un incremento del 20%. Tuttavia, tale incremento non si applica nei casi in cui sussista la doppia conformità urbanistica (art. 36-bis D.P.R. 380/01).

Pratica edilizia per ripristino stato dei luoghi

Quando si riceve un’ingiunzione per il ripristino dello stato dei luoghi, è fondamentale seguire scrupolosamente quanto previsto dalla legislazione edilizia al fine di evitare ulteriori sanzioni per abuso edilizio.

L’obbligo di ripristino dello stato dei luoghi scatta in presenza di violazioni delle normative edilizie, rendendo indispensabile riportare l’immobile alla sua condizione legittima dal punto di vista urbanistico, eliminando eventuali abusi edilizi. Questa azione garantisce il ripristino della conformità normativa dell’immobile, assicurando il rispetto delle leggi vigenti.

Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria o di risanamento, è necessario procedere con la presentazione di una CILA o una SCIA, a seconda della tipologia delle opere effettuate.

Pratica edilizia per ristrutturazione

La tipologia di pratiche edilizie da avviare per la ristrutturazione dipende dall’entità dell’intervento.

Le ristrutturazioni in edilizia libera sono quelle che non richiedono pratiche burocratiche specifiche per essere realizzate. Solitamente, riguardano interventi di manutenzione ordinaria elencati nel D.Lgs. 222/2016, come la tinteggiatura delle pareti, la realizzazione di un controsoffitto o la sostituzione dei sanitari.

Per ristrutturazioni che ricadono in edilizia “leggera”, quali interventi di manutenzione straordinaria non strutturale (realizzazione o modifica degli impianti o di elementi in muratura non strutturale) non sono richiesti permessi specifici, ma è necessario comunicare all’ente comunale l’inizio dei lavori secondo le procedure stabilite (CILA).

Gli interventi strutturali che modificano l’edificio sono invece classificati come manutenzione straordinaria strutturale e richiedono l’ottenimento di permessi ufficiali e documentazione specifica (SCIA o PdC).

I permessi richiesti per la ristrutturazione dunque variano a seconda del tipo di lavori come segue:

nessun permesso per lavori di manutenzione ordinaria;
CILA per lavori di manutenzione straordinaria non strutturale;
SCIA o PdC per lavori di manutenzione straordinaria strutturale.

Pratica edilizia per abbattimento barriere architettoniche

Per quanto riguarda le opere volte a eliminare le barriere architettoniche, l’art. 6 del testo unico sull’edilizia comma b) stabilisce che sono esenti dall’obbligo di ottenere titoli abilitativi gli interventi mirati a tale scopo, a condizione che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o strutture che alterino la conformazione dell’edificio, come ad esempio l’installazione di montascale o piattaforme elevatrici.

In questo contesto, non è necessario avviare specifiche pratiche, ma è fondamentale esaminare le prescrizioni dei regolamenti edilizi comunali pertinenti. Va sottolineato che l’attività edilizia libera si applica, a meno che l’intervento richieda specifici titoli di legittimazione, come nel caso di opere in aree sottoposte a tutela paesaggistica, su beni culturali o in zone naturali protette.

Nel caso di interventi che non rientrano nella suddetta categoria, è richiesta una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o il permesso di costruire quando ci sono opere di carattere strutturale.

Pratica edilizia per cambio destinazione d’uso

Quando si intende richiedere il cambio di destinazione d’uso per un immobile, è essenziale avviare la pratica per il titolo edilizio appropriato.

L’entrata in vigore del Salva Casa ha modificato le prescrizioni riguardanti i titoli edilizi richiesti:

per i cambi di destinazione d’uso senza opere è obbligatoria la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
per i cambiamenti con opere, è necessario ottenere il titolo edilizio pertinente per l’esecuzione dei lavori.

Nel caso di interventi soggetti a CILA, è comunque indispensabile presentare la SCIA.

Accesso agli atti delle pratiche edilizie

L’accesso agli atti rappresenta una procedura attraverso la quale i cittadini possono esaminare uno o più documenti amministrativi in possesso del comune.

Pur essendo teoricamente aperto a tutti, l’accesso richiede specifici interessi dimostrabili e per ottenere informazioni sugli atti tecnici relativi a un immobile, è necessario presentare una domanda motivata al comune, che può accettare, respingere o limitare entro 15 giorni.

La documentazione accessibile tramite l’accesso agli atti comprende una vasta gamma di elementi, tra cui domande relative alla pratica edilizia, titoli edilizi finali (licenze, concessioni edilizie, permessi di costruire), certificati di abitabilità/agibilità, tavole grafiche, pareri dei Vigili del Fuoco, pareri dell’ASL, autorizzazioni paesaggistiche, relazioni tecniche, documentazione fotografica e altri documenti correlati.

Cambio intestazione pratica edilizia

Nel caso di cambio di intestatario o aggiunta di nuovi intestatari nella pratica edilizia, è necessario:

presentare una comunicazione di cambio di intestatario se si tratta di segnalazione certificata di inizio attività e comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).
ottenere una domanda di voltura nel caso del permesso di costruire.

Il trasferimento di proprietà di un immobile con permesso di costruire, autorizzazione sismica o presentazione di SCIA/CILA deve essere comunicato all’amministrazione comunale.

Il cambio di intestazione non influisce sui termini di validità e decadenza del titolo edilizio e vincola il nuovo intestatario ai contenuti dell’atto originario.

Tutti gli obblighi legati al titolo abilitativo edilizio passano, infatti, al nuovo intestatario dalla data di presentazione della comunicazione o notifica dell’atto di voltura. Il nuovo intestatario assume anche gli oneri di concessione eventualmente non corrisposti, inclusi eventuali importi in sospeso e penali per ritardi o mancato pagamento.

Pratica edilizia e variazione al catasto

Dopo aver presentato la pratica edilizia, in alcuni casi è obbligatoria la variazione catastale:

se la ristrutturazione dell’abitazione non ha comportato modifiche nei vani o un cambio di destinazione d’uso, la variazione non è necessaria;
se dalla pratica edilizia, sia essa CILA o SCIA, emerge uno spostamento di muri interni, cambi di destinazione d’uso, modifiche ai prospetti, ampliamenti, frazionamenti o fusioni, è obbligatorio procedere con la variazione della planimetria catastale.

Questa procedura deve essere completata entro 30 giorni dalla comunicazione di fine lavori della pratica edilizia. In caso di mancata comunicazione tempestiva della variazione al catasto, sono previste sanzioni amministrative.

Digitalizzazione e gestione delle pratiche edilizie

Prima di avviare un progetto edile e sottoporre la pratica all’ente competente, è consigliabile eseguire una serie di approfondite verifiche. Questo vale sia per interventi di ristrutturazione che per nuove costruzioni, allo scopo di accertare la fattibilità delle opere proposte.

Nel caso di ristrutturazioni, è essenziale verificare se l’immobile è soggetto a vincoli paesaggistici o architettonici, se rientra in specifiche zone indicate nel Piano Regolatore Generale (PRG), se presenta eventuali abusi edilizi e, soprattutto, se è conforme alle normative urbanistiche e catastali vigenti.

Al termine dei lavori, nelle situazioni più comuni, è obbligatorio presentare una variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate e comunicare ufficialmente la conclusione dei lavori al comune di competenza.

Per quanto riguarda le nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni e gli interventi su costruzioni esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, è obbligatorio presentare una segnalazione certificata per l’agibilità (SCA). Questo deve essere fatto presso lo sportello unico per l’edilizia entro 15 giorni dall’ultimazione dell’intervento.

Oggi, la gestione delle pratiche edilizie è notevolmente agevolata grazie alla digitalizzazione. L’adozione diffusa di sportelli digitali da parte della maggior parte dei comuni ha contribuito a standardizzare i procedimenti su scala nazionale. La presentazione telematica delle pratiche offre, infatti, maggiore efficienza e rapidità nei processi, semplificando notevolmente l’intero iter.

Per digitalizzare le pratiche edilizie, sono indispensabili strumenti specifici, conformi e performanti. A questo proposito, ti consiglio l’utilizzo di un software engineering document management che ti consente di lavorare in modo semplice e veloce, evitando la produzione eccessiva di documenti cartacei. Un archivio digitale basato su cloud è a tua disposizione per conservare nel tempo i documenti, rendendoli facilmente accessibili con pochi clic. I file, compresi disegni, progetti, documenti tecnici e comunicazioni, possono essere consultati in qualsiasi momento e da qualsiasi luogo.

Casi giuridici su pratiche edilizie

Di seguito si propongono una serie di sentenze in cui si specificano degli aspetti fondamentali su alcune pratiche edilizie.

SCIA via PEC: può davvero formarsi il silenzio-assenso?

Il TAR Lombardia, con la sentenza n. 1618/2026, chiarisce un punto cruciale per pratiche edilizie come la SCIA: l’invio via PEC è formalmente valido per comunicare con il Comune, ma non fa decorrere i termini del silenzio-assenso se è attivo lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) digitale, che la legge (art. 5 D.P.R. 380/2001) indica come canale obbligatorio e unico punto di accesso.

Nel caso, una società ha inviato via PEC una SCIA per manutenzione straordinaria e cambio di destinazione d’uso (da turistico-alberghiero a residenziale). Ha invocato il silenzio-assenso ex art. 20 L. 241/1990 dopo il decorso dei termini, ma il Comune l’ha respinto perché non passata dal SUE. La ricorrente ha sostenuto che il portale non funzionava per il suo tecnico e che la PEC, ricevuta e protocollata, bastava comunque.

Il TAR ha respinto il ricorso: il SUE era operativo (il problema era solo l’abilitazione del professionista), e la PEC non sostituisce il canale dedicato per far partire i termini del silenzio. L’inerzia del Comune non genera quindi effetti taciti. Questo vale per tecnici, imprese e proprietari: usa il SUE se previsto, o rischi che la pratica non produca silenzio-assenso.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tar Lombardia.

Annullamento permesso di costruire. È possibile dopo 20 anni

Il Tar Lazio, attraverso la sentenza n. 378/2024, ha chiarito che l’annullamento permesso di costruire non è possibile dopo 20 anni ma è soggetto a un limite temporale (dodici mesi dalla data di rilascio del permesso di costruire), entro il quale il Comune può revocare il titolo edilizio in autotutela.

La sentenza affronta il caso di un proprietario che riceve un’ordinanza di demolizione a seguito dell’annullamento in autotutela del permesso di costruire, avvenuto ben 20 anni prima, per mancanza di autorizzazione paesaggistica. Il proprietario contesta l’ordine di demolizione al Tar, sostenendo la sua illegittimità per motivazioni insufficienti e tempi di annullamento eccessivamente prolungati. Il Tar sottolinea che l’annullamento deve avvenire entro un termine ragionevole per motivazioni di interesse pubblico, e nel caso specifico, il periodo di 20 anni risulta eccessivo senza valide ragioni d’interesse pubblico. Di conseguenza, il ricorso viene accolto, e il Tar respinge la richiesta di risarcimento, poiché le condizioni richieste non si sono verificate a causa dell’annullamento del provvedimento.

Altre sentenze

Altri articoli di interesse:

Annullamento permesso di costruire dopo 10 anni. È possibile?
Annullamento del permesso di costruire in autotutela oltre i termini
Doccia da esterno: che titolo edilizio occorre?
Permesso di costruire scaduto e conseguenze
Privacy e pratiche edilizie: accesso alla pratica ma non ai dati personali!
Permessi edilizi: sono atti pubblici e sono consultabili da terzi
Il Comune non può fornire a terzi i dati personali contenuti nella SCIA/CILA
SCIA: no alla sospensione dei lavori dopo i 30 giorni dalla presentazione
Piscine, pedane e percorsi di collegamento in legno: basta una CILA?
La CILA non può essere respinta dal Comune

Gestione smart delle pratiche edilizie: un tool che ti “suggerisce” il titolo abilitativo in base all’intervento edilizio indicato

Di seguito ti propongo un video in cui puoi vedere come il software per i titoli abilitativi ti guida, in maniera semplice e veloce, nella scelta del titolo abilitativo corretto a seconda dell’intervento edilizio da realizzare.

Pratiche edilizie: le FAQ

Fonte: Read More