Condono edilizio e frazionamenti successivi: quando serve un nuovo titolo?

Tar Toscana: il condono non copre opere estranee alla sanatoria né legittima successivi frazionamenti dell’immobile. Chiarito quando i frazionamenti superano la manutenzione straordinaria

La sentenza 680/2026 del Tar Toscana si concentra sul confine tra interventi edilizi consentiti e trasformazioni che, incidendo in modo significativo sull’assetto dell’immobile, possono integrare nuovi abusi edilizi autonomamente sanzionabili. Rileva, inoltre, il tema della qualificazione urbanistica delle opere (manutenzione, ristrutturazione leggera o pesante) e la possibilità di applicare sanzioni demolitorie anche in presenza di precedenti sanatorie.

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Il caso

I ricorrenti, comproprietari di una porzione significativa di un complesso edilizio, hanno impugnato un provvedimento comunale con cui è stata ordinata la demolizione di una serie di opere ritenute abusive e il ripristino dello stato dei luoghi in conformità a precedenti titoli edilizi rilasciati in sanatoria, relativi a domande presentate dal precedente proprietario nel 1986.
Le opere oggetto di contestazione sono state ritenute dall’amministrazione estranee alle domande di condono. Dall’istruttoria è infatti emerso che lo stato attuale dell’immobile deriva da interventi successivi rispetto a quelli sanati, i quali hanno determinato la creazione di numerose unità immobiliari autonome attraverso frazionamenti recenti.

Secondo l’amministrazione, le opere contestate non erano riconducibili ai condoni rilasciati e avevano determinato ulteriori frazionamenti e trasformazioni interne rilevanti. Tali interventi, considerati nel loro complesso, hanno dato luogo a un organismo edilizio profondamente diverso da quello originario, senza il previo rilascio dei necessari titoli abilitativi. Ciò assume particolare rilievo in quanto l’immobile è soggetto a una disciplina urbanistica restrittiva per il suo valore storico-architettonico.

A sostegno del ricorso, i ricorrenti hanno dedotto diversi motivi di illegittimità del provvedimento, lamentando violazioni di legge ed eccesso di potere.

In primo luogo, contestano la qualificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia “pesante”. Secondo la loro prospettazione, le opere sarebbero riconducibili alla manutenzione straordinaria, non avendo interessato parti strutturali dell’edificio, e sarebbero quindi soggette a un regime semplificato, con applicazione della sola sanzione pecuniaria in caso di mancanza del titolo edilizio. Anche qualora si trattasse di ristrutturazione edilizia, essa non presenterebbe i requisiti della “ristrutturazione pesante”, con conseguente esclusione della sanzione demolitoria.

In secondo luogo, i ricorrenti sostengono che la rimozione delle opere inciderebbe sulla stabilità dell’edificio, rendendo impossibile il ripristino dello stato originario. Pertanto, l’amministrazione avrebbe dovuto applicare una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione.

Vengono inoltre contestate specifiche difformità rilevate dall’amministrazione. In particolare, si sostiene che alcune unità immobiliari non deriverebbero da frazionamenti recenti, ma sarebbero da sempre autonome e non interessate da interventi abusivi. Analoghe contestazioni riguardano altri spazi dell’edificio, per i quali si afferma la legittimità delle trasformazioni o la loro irrilevanza sotto il profilo urbanistico.

I ricorrenti evidenziano anche presunti errori dell’amministrazione nella ricostruzione dello stato dei luoghi e nella valutazione delle caratteristiche di alcune unità immobiliari, con riferimento, ad esempio, alle superfici, alle altezze interne e alla destinazione d’uso dei locali.

Infine, si contesta la legittimità di alcune specifiche imputazioni, ritenute non comprensibili o non corrispondenti alla reale configurazione degli immobili.

L’immobile oggetto di causa è infatti classificato dal Regolamento Urbanistico come “emergenza di valore storico architettonico”, circostanza che rendeva particolarmente rilevante la valutazione degli interventi sotto il profilo urbanistico-edilizio. In base a tale regime, nel caso esaminato, gli interventi che hanno comportato una modifica sostanziale della consistenza dell’unità immobiliare sono stati correttamente qualificati come ristrutturazione edilizia “pesante”.

Nel caso di specie, l’amministrazione ha correttamente valutato l’insieme degli interventi realizzati, consistenti in una pluralità di frazionamenti con creazione di nuove unità abitative autonome, accompagnati da opere interne anche significative, tra cui la sostituzione di solai non praticabili con strutture praticabili in calcestruzzo. Tali interventi, considerati unitariamente, hanno determinato una trasformazione radicale dell’organismo edilizio, originariamente configurato come un’unica unità abitativa, rendendolo profondamente diverso rispetto alla situazione legittimata.

La dedotta impossibilità di procedere al ripristino dello stato dei luoghi, per il rischio di compromettere la stabilità dell’edificio, non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione. Tale circostanza, infatti, deve essere adeguatamente dimostrata sotto il profilo tecnico e rileva esclusivamente nella fase esecutiva del provvedimento, non costituendo un vizio dell’atto.

Opere interne e frazionamenti: conta la trasformazione complessiva dell’immobile

Parimenti infondato è il terzo motivo, con cui si sostiene che una porzione dell’immobile non deriverebbe da frazionamento. Dalla ricostruzione effettuata dall’amministrazione emerge, invece, che tale porzione è il risultato di un successivo frazionamento di un piano originariamente unitario, il quale era stato condonato solo come spazio accessorio. L’abuso consiste, dunque, sia nella suddivisione in più unità autonome sia nella trasformazione di un locale accessorio in spazio abitativo.

Il quarto motivo deve essere respinto per analoghe ragioni. Non è contestata la realizzazione di elementi interni in sé, bensì il frazionamento ulteriore del piano in più unità immobiliari autonome, non autorizzato.

Il TAR valorizza la valutazione unitaria degli interventi: opere interne, frazionamenti e mutamenti funzionali, se considerati nel loro insieme, possono superare la soglia della manutenzione straordinaria quando determinano una trasformazione radicale dell’organismo edilizio.

Le difformità edilizie successive a un condono possono essere legittimate quando alcune unità risultano sanate e altre derivano da frazionamenti e cambi di destinazione non autorizzati?

Quanto al quinto motivo, il Collegio prende atto che una specifica unità immobiliare risulta effettivamente legittimata da un autonomo titolo in sanatoria.

Il TAR riconosce la fondatezza della censura relativa all’unità dello chalet, poiché la stessa amministrazione ha confermato che tale unità risultava legittimata da autonoma concessione in sanatoria. Tale profilo, tuttavia, non incide sulla legittimità complessiva dell’ordinanza.

Le ulteriori censure sono anch’esse infondate. In particolare, risulta accertato:

il frazionamento abusivo di ulteriori porzioni dell’immobile in più unità di ridotte dimensioni;
la trasformazione di locali originariamente accessori in ambienti destinati ad uso abitativo;
la sussistenza di difformità rispetto ai titoli edilizi rilasciati, anche con riferimento alle caratteristiche dimensionali e funzionali degli spazi.

È inoltre irrilevante la deduzione secondo cui alcune contestazioni non sarebbero state previamente sollevate, risultando invece che esse erano già contenute nella comunicazione di avvio del procedimento.

Anche il possibile refuso relativo ad alcuni subalterni non incide, secondo il TAR, sulla legittimità complessiva del provvedimento.

In conclusione, il ricorso deve essere respinto, ad eccezione di profili marginali riconosciuti come fondati dalla stessa amministrazione, in quanto il provvedimento impugnato ha legittimamente sanzionato interventi non riconducibili alle opere condonate e idonei a determinare una trasformazione significativa dell’immobile, mediante il suo frazionamento in una pluralità di unità autonome.

In definitiva, secondo il TAR, i condoni rilasciati non potevano legittimare opere ulteriori o diverse rispetto a quelle effettivamente ricomprese nei titoli in sanatoria. I successivi frazionamenti e la trasformazione di locali accessori in unità abitative autonome, valutati unitariamente, hanno determinato una trasformazione radicale dell’organismo edilizio, correttamente qualificata come ristrutturazione edilizia pesante e sanzionabile con l’ordine di ripristino. Per queste ragioni, il TAR Toscana ha respinto il ricorso, nei termini indicati in motivazione.

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