SCIA edilizia in condominio: fino a che punto può intervenire il Comune?

Il Comune può negare una SCIA edilizia contestando la validità di una delibera condominiale e cambiando motivazione nel provvedimento finale rispetto al preavviso di rigetto?

La sentenza 3228/2026 del Consiglio di Stato affronta il rapporto tra edilizia privata e poteri istruttori dell’amministrazione comunale, analizzando fino a che punto il Comune possa verificare la disponibilità giuridica dell’immobile e quando, invece, invade ambiti riservati al giudice civile. Il caso riguarda lavori interni ad un complesso condominiale destinati alla realizzazione di un alloggio per il custode mediante trasformazione di un bene comune.

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Il caso

Alcuni condomini hanno contestato il diniego del Comune alla realizzazione di lavori in un edificio condominiale, consistenti nella trasformazione di una porzione di bene comune in un alloggio per il custode, ritenuto non assentibile per mancanza del consenso unanime dei comproprietari.

Il TAR ha dichiarato inammissibile il ricorso principale in quanto rivolto contro un atto endoprocedimentale privo di immediata lesività (una richiesta di integrazione documentale), mentre ha respinto nel merito i motivi aggiunti. Il giudice ha ritenuto corretta la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, escludendo che ciò integrasse una nuova motivazione rispetto al preavviso di rigetto ex art. 10-bis della legge 241/1990.
È stata inoltre ritenuta legittima l’attività istruttoria del Comune sulla legittimazione del richiedente alla presentazione della SCIA, purché senza sconfinare in valutazioni di natura civilistica riservate al giudice ordinario. Gli ulteriori motivi sono stati respinti perché irrilevanti, ripetitivi o infondati.

In appello, i ricorrenti hanno sostenuto che il Comune non potesse sindacare la validità della delibera condominiale e che la qualificazione dell’intervento edilizio costituisse una nuova e illegittima motivazione. Hanno inoltre richiamato precedenti giurisprudenziali e atti assembleari a sostegno della propria legittimazione.

Il Comune ha chiesto il rigetto dell’appello, ribadendo che l’unico presupposto ostativo fosse la carenza dei requisiti per la presentazione della SCIA ai sensi della normativa edilizia vigente.

Quando un Comune può introdurre nuove motivazioni nel provvedimento finale di diniego rispetto a quelle comunicate nel preavviso di rigetto previsto dall’art. 10-bis della legge 241/1990?

Nel merito, il Consiglio di Stato ha ritenuto fondato l’appello. La controversia riguardava la legittimità del provvedimento comunale con cui era stata dichiarata inefficace la SCIA presentata per realizzare, all’interno di un condominio, un nuovo alloggio per il custode mediante trasformazione di un’area comune. Il diniego era stato motivato con la mancanza del consenso unanime dei comproprietari al cambio di destinazione d’uso.

Il giudice d’appello ha accolto il primo motivo di gravame, relativo alla violazione dell’art. 10-bis della legge 241/1990, che impone all’amministrazione di comunicare preventivamente le ragioni ostative all’accoglimento dell’istanza.

Secondo il Consiglio di Stato, nel preavviso di rigetto il Comune aveva fondato il diniego su una motivazione di natura civilistica, sostenendo che l’atto costitutivo della comunione impedisse il cambio di destinazione d’uso senza il consenso di tutti i comproprietari.

Nel provvedimento finale, invece, l’amministrazione aveva introdotto una diversa motivazione, di carattere urbanistico-edilizio, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia e rilevando un aumento del carico urbanistico derivante dalla creazione del nuovo alloggio.

Per il Collegio si trattava di una ragione nuova rispetto a quella comunicata nel preavviso di rigetto. Non poteva neppure sostenersi che tale motivazione fosse emersa in risposta alle osservazioni dei privati, poiché questi ultimi avevano contestato esclusivamente la questione della legittimazione condominiale e della validità della delibera assembleare, senza affrontare il tema della qualificazione edilizia dell’intervento.

Di conseguenza, il Comune avrebbe dovuto comunicare preventivamente anche tali ulteriori ragioni ostative, consentendo ai destinatari di formulare osservazioni difensive.

Per queste ragioni, il Consiglio di Stato ha ritenuto fondata la censura relativa alla violazione dell’art. 10-bis della legge sul procedimento amministrativo.

Il Comune può valutare nel merito la validità di una delibera condominiale per negare un titolo edilizio?

I restanti motivi di appello sono stati esaminati congiuntamente dal Consiglio di Stato, poiché tutti ruotavano attorno alla medesima questione: l’illegittimità dell’intervento del Comune che aveva valutato nel merito la validità di una delibera condominiale non impugnata, materia che avrebbe dovuto essere rimessa al giudice ordinario.

Il Collegio ha ritenuto fondata tale censura. Ha ricordato, infatti, che in sede di rilascio del permesso di costruire, così come nei procedimenti relativi a DIA o SCIA, il Comune deve certamente verificare che il richiedente disponga di un titolo idoneo a intervenire sull’immobile. Tuttavia, tale verifica non può spingersi fino alla ricostruzione completa di rapporti privatistici o alla soluzione di controversie civilistiche complesse, poiché il titolo edilizio viene comunque rilasciato fatti salvi i diritti dei terzi.

La giurisprudenza ammette che, se emergono contestazioni da parte di altri soggetti, l’amministrazione debba compiere gli opportuni accertamenti preliminari. Tuttavia, essa non può sostituirsi al giudice civile e deve limitarsi a verificare se il richiedente sia in grado di offrire elementi attendibili, almeno in via sommaria, a sostegno della propria legittimazione.

“l’Amministrazione, quando venga a conoscenza dell’esistenza di contestazioni sul diritto del richiedente il titolo abilitativo, debba compiere le necessarie indagini istruttorie per verificare la fondatezza delle contestazioni, senza però sostituirsi a valutazioni squisitamente civilistiche (che appartengono alla competenza dell’A.G.O.), arrestandosi dal procedere solo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi prima facie attendibili” (Cons. Stato, sez. IV, 4 ottobre 2024, n. 7997; sez. VI, 16 febbraio 2024, n. 1563; sez. IV, 11 aprile 2018, n. 2397).

Nel caso concreto, il Comune era a conoscenza dell’opposizione manifestata da una parte dei condomini e poteva quindi svolgere verifiche istruttorie. Tuttavia, secondo il Consiglio di Stato, tali controlli erano degenerati in una valutazione prettamente civilistica, poiché l’amministrazione aveva sindacato la validità della delibera assembleare approvata a maggioranza anziché all’unanimità.

Il giudice d’appello ha inoltre evidenziato che la questione non era affatto semplice, come invece ritenuto dal TAR. La stessa problematica relativa alla possibilità di destinare una porzione dei beni comuni ad alloggio del custode era già stata oggetto di un precedente giudizio civile, nel quale il giudice ordinario aveva interpretato la clausola contenuta nell’atto costitutivo della comunione.

In quella precedente decisione era stato affermato che l’utilizzo di una parte del bene comune come abitazione del custode non contrastava con la destinazione originaria del complesso, in quanto funzione accessoria e strumentale alla manutenzione, conservazione e gestione dei beni comuni. Era stato inoltre precisato che il divieto di mutamento di destinazione non poteva essere interpretato in modo assoluto tale da impedire anche usi secondari e funzionali come quello dell’alloggio del custode.

Secondo il Consiglio di Stato, tale precedente costituiva un elemento rilevante che il Comune avrebbe dovuto considerare. La presenza di una decisione del giudice civile sulla medesima clausola contrattuale dimostrava, infatti, la complessità della questione e rendeva improprio un autonomo sindacato amministrativo sulla validità della delibera condominiale.

Per queste ragioni il diniego opposto dal Comune è stato ritenuto illegittimo.

In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, riformato integralmente la sentenza di primo grado e annullato il provvedimento comunale impugnato.

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