Salva Casa: estesa la sanatoria paesaggistica per interventi ante 2006

Chiarimenti MIT: la sanatoria paesaggistica è applicabile anche in assenza di un abuso edilizio in senso stretto per opere precedenti all’11 maggio 2006

La risposta fornita dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti all’interrogazione a risposta immediata in Commissione VIII di mercoledì 15 aprile 2026 riporta un chiarimento rilevante sull’ambito applicativo dell’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), in combinato disposto con il comma 4-bis dell’art. 3 del D.L. 69/2024 (cosiddetto “Salva Casa”).

Dal chiarimento risulta che la sanatoria paesaggistica possa operare anche in assenza di un abuso edilizio materiale, quando il vizio riguarda esclusivamente il mancato accertamento paesaggistico originario, purché nei limiti temporali e procedurali fissati dal legislatore.

Il quesito

L’interrogazione rivolta al MIT riguarda l’interpretazione dell’articolo 3, comma 4-bis, del D.L. 69/2024, in relazione all’applicazione della procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica prevista dall’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia.

In primo luogo si evidenzia che la norma consente l’estensione delle disposizioni di cui ai commi 4, 5 e 6 dell’art. 36-bis anche agli interventi edilizi realizzati entro l’11 maggio 2006, a condizione che il titolo abilitativo sia stato rilasciato senza il preventivo accertamento della compatibilità paesaggistica. Rimangono tuttavia esclusi i casi in cui sia già stato rilasciato un titolo in sanatoria.

Alla luce di tale previsione normativa e delle linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (in particolare, punto 3.5.5), si può ritenere che le disposizioni di cui ai commi 4, 5, 5-bis e 6 dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 trovino applicazione anche nei casi in cui ricorrano congiuntamente le seguenti condizioni:

l’intervento edilizio sia stato realizzato entro l’11 maggio 2006;
l’opera risulti conforme al titolo edilizio rilasciato;
il titolo sia stato rilasciato dagli enti locali in assenza del preventivo accertamento di compatibilità paesaggistica;
non sia stato rilasciato alcun titolo abilitativo in sanatoria.

Permangono tuttavia incertezze interpretative in merito a tale disciplina. In particolare, il dubbio riguarda, nelle fattispecie sopra descritte, la possibilità di attivare la procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’articolo 36-bis del Testo Unico edilizia anche in assenza di un abuso edilizio in senso stretto, sulla base dell’estensione sostanziale della sanatoria paesaggistica operata dal comma 4-bis dell’articolo 3 del D.L. 69/2024, con riferimento al regime antecedente al divieto introdotto dal decreto legislativo n. 157 del 2006 (articolo 167 del codice dei beni culturali).

Chiarimenti MIT

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, acquisiti anche i contributi valutativi del Ministero della Cultura, propone un’interpretazione della norma volta a chiarirne la portata applicativa, con particolare riferimento al coordinamento tra i titoli edilizi rilasciati in assenza di previo accertamento di compatibilità paesaggistica e la nuova procedura di sanatoria semplificata.

Il comma 4-bis dell’art. 3 del D.L. 69/2024 (“Salva Casa”) è stato introdotto per risolvere una condizione di lunga durata che ha interessato numerosi immobili, caratterizzata da situazioni di blocco amministrativo.

In passato, infatti, diversi enti locali hanno rilasciato titoli edilizi in aree soggette a vincoli paesaggistici senza acquisire preventivamente il parere della Soprintendenza, omettendo così l’accertamento della compatibilità paesaggistica. Tale omissione, imputabile all’amministrazione, ha tuttavia inciso sulla posizione del privato, poiché il titolo risultava formalmente valido sotto il profilo edilizio ma privo di piena legittimità paesaggistica, con conseguenti difficoltà di utilizzo e circolazione dell’immobile.

La norma ha quindi l’obiettivo di tutelare il cittadino che ha agito sulla base di un titolo rilasciato dal Comune, intervenendo non su un abuso edilizio vero e proprio, ma su un errore procedurale dell’amministrazione.

Alla luce del quadro normativo vigente e delle indicazioni contenute nelle linee guida del MIT, la procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica prevista dall’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia risulta applicabile alle fattispecie indicate nell’interrogazione.

Pertanto, la procedura di sanatoria può essere attivata anche in assenza di un abuso edilizio in senso stretto. Il comma 4-bis consente infatti di derogare al principio generale previsto dall’articolo 167 del Codice dei beni culturali, che vieta la sanatoria postuma di interventi edilizi comportanti la creazione di volumi o superfici. Nei casi relativi a interventi realizzati prima dell’11 maggio 2006, il legislatore consente di recuperare il parere paesaggistico mancante, sanando così il titolo originariamente rilasciato.

È corretto osservare che non si configura un abuso edilizio in senso materiale, in quanto l’opera è conforme al titolo rilasciato. Tuttavia, sussiste un profilo di irregolarità sotto il profilo paesaggistico, di natura formale. In questo contesto, la disciplina introdotta dal cosiddetto “Salva Casa” fa ricorso allo strumento procedurale previsto dall’articolo 36-bis – ossia l’accertamento di conformità semplificato – quale modalità per sanare tale specifica anomalia.

Di conseguenza, nei casi descritti trova applicazione la disciplina dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 e può essere espresso il relativo parere vincolante, anche con riferimento a interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, nelle ipotesi previste dagli articoli 34 e 37 del TUE.

Resta fermo che, al di fuori delle fattispecie espressamente disciplinate dal comma 1 dell’articolo 36-bis, continua a trovare piena applicazione il regime ordinario previsto dall’articolo 167 del Codice dei beni culturali.

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Cosa indica la data dell’11 maggio 2006 nella disciplina della sanatoria paesaggistica e cosa cambia con il salva casa

L’entrata in vigore del D.Lgs. 157/2006 ha modificato in modo sostanziale l’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004, introducendo un regime fortemente restrittivo in materia di accertamento di compatibilità paesaggistica: è stata esclusa la possibilità di sanatoria per interventi eseguiti in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, ammettendola esclusivamente nei casi tassativi previsti dal comma 4 del medesimo articolo 167 (interventi di lieve entità, non comportanti creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati).

Prima di tale riforma, l’ordinamento consentiva, invece, una più ampia regolarizzazione ex post degli illeciti paesaggistici, secondo un’impostazione meno rigorosa sotto il profilo della tutela vincolistica.

In questo quadro si inserisce il D.L. 69/2024, il cui articolo 3, comma 4-bis, introduce una disciplina derogatoria riferita agli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006. In particolare, la norma prevede l’estensione dell’ambito applicativo dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 anche a fattispecie in cui il titolo edilizio sia stato legittimamente rilasciato, ma in assenza del previo accertamento di compatibilità paesaggistica.

Ne deriva una riapertura della possibilità di conseguire una valutazione di compatibilità paesaggistica ex post per interventi risalenti a un periodo antecedente all’introduzione del divieto generalizzato di cui all’articolo 167.

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