Condono edilizio: i regolamenti comunali possono superare le norme statali e regionali?

Tar Toscana: i requisiti di sanabilità stabiliti da leggi statali e regionali non possono essere modificati da regolamenti locali ex post, aventi natura meramente integrativa

La sentenza 637/2026 Tar Toscana affronta il rapporto tra normativa primaria (statale e regionale) e regolamentazione comunale nella valutazione delle istanze di condono edilizio. In particolare, viene esaminata la legittimità dell’utilizzo di parametri tecnici introdotti da regolamenti successivi rispetto alla domanda di sanatoria e alla normativa di riferimento. La questione incide direttamente sui principi di certezza del diritto e di irretroattività delle disposizioni sfavorevoli.

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Il caso

I ricorrenti hanno esposto di aver acquistato un immobile situato a Firenze, già oggetto di una domanda di sanatoria presentata dal precedente proprietario nel 2004 ai sensi della normativa regionale vigente all’epoca. La richiesta riguardava interventi di ristrutturazione su una preesistente struttura, consistenti nell’innalzamento del solaio di copertura e nella realizzazione di nuove tamponature esterne e suddivisioni interne.

Hanno inoltre rappresentato che il Comune, nel valutare l’istanza, ha applicato criteri edilizi diversi da quelli vigenti al momento della presentazione della domanda. In particolare, l’amministrazione avrebbe fatto riferimento a una disciplina regolamentare successiva, richiamando un regolamento edilizio che rinvia a criteri tecnici più risalenti, anziché utilizzare la normativa comunale in vigore nel 2002.

Secondo tale impostazione, il Comune ha ricalcolato i parametri volumetrici dell’intervento, concludendo che le opere realizzate eccederebbero i limiti consentiti dalla normativa regionale sulla sanatoria edilizia, rendendo quindi l’intervento non regolarizzabile.

I ricorrenti hanno impugnato tale decisione, contestando in particolare l’utilizzo di criteri edilizi successivi rispetto alla normativa vigente al momento della domanda di sanatoria.

Il Collegio, esaminando prioritariamente tale profilo, rileva che la questione centrale riguarda la legittimità dell’applicazione di parametri tecnici sopravvenuti rispetto alla data di presentazione dell’istanza.

L’amministrazione comunale ha replicato sostenendo che l’utilizzo di tali criteri sarebbe consentito da indicazioni interpretative regionali, secondo le quali, ai fini del calcolo dei volumi e delle relative verifiche urbanistiche, i comuni possono fare riferimento alle proprie normative tecniche interne.

I Comuni possono cambiare le regole e prevalere sulle norme statali e regionali?

Il motivo di ricorso è fondato e assorbente.

I presupposti per la condonabilità degli interventi edilizi abusivi sono disciplinati da norme statali e regionali di rango primario, le quali non attribuiscono alcun margine di intervento regolamentare ai comuni in sede attuativa.

In particolare, la normativa regionale di riferimento stabilisce che non sono sanabili gli interventi che determinino un incremento volumetrico superiore alla soglia prevista. Tale disposizione non conferisce ai comuni il potere di introdurre, successivamente alla sua entrata in vigore, regolamenti specifici destinati a modificare o integrare i parametri edilizi applicabili esclusivamente alle domande di sanatoria. Né tale potestà può essere desunta da atti amministrativi di natura circolare.

È vero che il concetto di volume edilizio presuppone l’applicazione di criteri tecnici stabiliti dalla normativa locale, che disciplinano le modalità di calcolo dei parametri (quali altezze e superfici). Tuttavia, tali disposizioni hanno natura meramente integrativa e tecnica rispetto alla norma primaria e non possono incidere sulla definizione dei presupposti sostanziali richiesti per l’accesso alla sanatoria.

Consentire ai regolamenti comunali sopravvenuti di incidere sul calcolo dei limiti volumetrici significherebbe attribuire agli enti locali un potere di integrazione postuma della disciplina della sanatoria, alterando l’individuazione stessa delle fattispecie ammissibili. Una simile interpretazione non trova alcun fondamento nella volontà del legislatore e determinerebbe un’evidente incertezza applicativa, potendo condurre a esiti contraddittori a seconda della data di adozione dei regolamenti tecnici.

Nel caso concreto, è pacifico che, applicando i criteri di calcolo vigenti al momento di riferimento normativo, l’intervento non avrebbe superato i limiti volumetrici previsti, risultando quindi astrattamente sanabile. Ne consegue che non poteva essere legittimamente opposto un parametro regolamentare successivo.

Il Tar Toscana, definitivamente pronunciando sul ricorso, lo accoglie e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato.

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