Superbonus e vendita di un bene condominiale: quando scatta la plusvalenza? Come si calcola?

L’Agenzia delle Entrate fa luce su un caso molto frequente nei condomini: la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di una parte comune (come l’ex alloggio del portiere) in un edificio riqualificato con il Superbonus

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova fattispecie di reddito diverso (art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR): la tassazione delle plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, se la vendita avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori.

Ma cosa succede se ad essere venduto non è l’appartamento del singolo condomino, bensì un bene condominiale, come l’ex alloggio del portiere? L’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti con la Risposta n. 86/2026.

Il caso in esame

Un condominio, composto da oltre cento unità immobiliari, ha deliberato e realizzato lavori di riqualificazione energetica e manutenzione straordinaria beneficiando in parte del Superbonus 110% (con opzione per lo sconto in fattura). Successivamente, il condominio ha deciso di rinunciare al servizio di portierato e di mettere in vendita l’unità immobiliare precedentemente concessa in uso al portiere (accatastata come A/3).

L’amministratore ha quindi posto due quesiti all’Agenzia delle Entrate:

le cause di esclusione dalla plusvalenza (immobile acquisito per successione o adibito ad abitazione principale) si applicano anche alla quota millesimale dell’alloggio del portiere?
per i condòmini non esentati, come si calcola il “costo fiscale” di partenza dell’alloggio, non essendo stato acquistato separatamente ma insieme all’appartamento principale?

Il principio di accessorietà: l’alloggio segue l’appartamento

L’Agenzia delle Entrate chiarisce un principio fondamentale: l’alloggio del portiere è un bene accessorio rispetto alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condòmini.

Di conseguenza, il trattamento fiscale applicabile alla quota millesimale del bene comune ceduto coincide con quello previsto per il bene principale. Questo significa che la verifica delle cause di esclusione dalla tassazione della plusvalenza va fatta guardando alla situazione del singolo condomino rispetto al proprio appartamento.

Non scatta alcuna plusvalenza (e quindi nessuna tassa) per la vendita pro-quota dell’alloggio del portiere se il condomino:

ha acquisito il proprio appartamento per successione;
ha adibito il proprio appartamento ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o per la maggior parte del minor periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione).

Come si calcola la plusvalenza per gli altri condòmini?

Per i condòmini che non rientrano nelle cause di esclusione (ad esempio, chi possiede una seconda casa o un immobile a reddito), la cessione dell’ex alloggio del portiere entro i 10 anni dalla fine dei lavori Superbonus genera una plusvalenza imponibile pro-quota.

Ma come si determina il prezzo di acquisto iniziale, dato che il condomino ha comprato l’intero pacchetto (appartamento + quota di parti comuni) con un unico prezzo?

L’Agenzia delle Entrate scarta il criterio catastale proposto dall’istante e fornisce una soluzione operativa molto chiara: qualora non sia possibile individuare il costo specifico di acquisto o costruzione del bene ceduto, i singoli condòmini possono utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato.

A questo valore di perizia si potrà applicare la rivalutazione ISTAT (se l’immobile principale è stato acquistato da oltre 5 anni).

Il nodo delle spese Superbonus

Infine, l’Agenzia ricorda le regole per la deducibilità dei costi inerenti (art. 68 del TUIR) in caso di Superbonus 110% con sconto in fattura o cessione del credito:

se l’alloggio viene venduto entro 5 anni dalla fine dei lavori: le spese del Superbonus non si possono sommare al costo di acquisto (deducibilità allo 0%).
se l’alloggio viene venduto dopo 5 anni (ma entro i 10): si può tenere conto del 50% di tali spese.

In sintesi

La Risposta 86/2026 rappresenta una bussola fondamentale per gli amministratori di condominio e i professionisti tecnici. La vendita di parti comuni (ex portinerie, lavatoi, lastrici solari) in edifici “superbonus” richiede un’attenta analisi della posizione fiscale di ogni singolo condomino. Mentre per chi vive nell’edificio (abitazione principale) l’operazione sarà esentasse, per i proprietari di seconde case sarà necessario ricorrere a una perizia giurata per determinare correttamente la base di calcolo della plusvalenza.