Sanatoria edilizia: cos’è, tempi e procedure
La sanatoria edilizia è una procedura attraverso cui si regolarizza un intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si dispone di un titolo abilitativo
Durante l’acquisto di una nuova abitazione o l’avvio di lavori di ristrutturazione, è possibile imbattersi in situazioni di abusi edilizi, spesso causati da una scarsa conoscenza delle normative vigenti.
L’abuso edilizio è una violazione della normativa edilizia, che si verifica ogni volta che c’è uno scostamento tra ciò che viene costruito e ciò che viene autorizzato. Questi abusi possono comportare problemi significativi per il proprietario dell’immobile.
Tuttavia, esiste una soluzione per regolarizzare queste situazioni e mettersi in regola con la normativa: la sanatoria edilizia. La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo per regolarizzare le opere edilizie prive di titolo abilitativo o realizzate in difformità da esse.
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Cos’è la sanatoria edilizia?
La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo regolato dall’art. 36 e seguenti del Testo unico edilizia.
La sanatoria edilizia consente la regolarizzazione di situazioni in cui un immobile, nel suo stato attuale, non è conforme allo stato di progetto inizialmente autorizzato attraverso i permessi di costruzione depositati presso l’autorità comunale competente.
Le irregolarità edilizie possono essere classificate in base alla loro gravità in:
parziali difformità (artt. 34 e 37 del TUE): comprendono difformità che rientrano tra i limiti delle tolleranze costruttive (art. 34-bis) e quelli delle variazioni essenziali, definite dalla normativa regionale;
variazioni essenziali (art. 32 del TUE): si tratta di interventi che differiscono in modo significativo dal permesso, sia per caratteristiche costruttive che per destinazione d’uso. I criteri per definirle sono stabiliti dall’art. 32 del TUE e dettagliati dalla normativa regionale;
assenza di titolo (artt. 31 e 33 del TUE): riguarda i casi in cui il titolo edilizio non esiste (mai richiesto o mai rilasciato) oppure è inefficace, sia fin dall’origine che in seguito a revoca del Comune o a un provvedimento del giudice amministrativo;
totale difformità (artt. 31 e 33 del TUE): si verifica quando l’opera realizzata è completamente diversa rispetto al progetto autorizzato, per tipologia, volumetria, planimetria o utilizzo, oppure quando vengono costruiti volumi aggiuntivi autonomamente utilizzabili oltre i limiti previsti dal permesso.
Per tali irregolarità edilizie, la sanatoria può essere concessa solo se vengono rispettati determinati requisiti.
Doppia conformità per la sanatoria edilizia
La doppia conformità consiste nel dimostrare all’amministrazione competente che l’intervento oggetto di sanatoria sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento delle realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda. In sostanza, questa doppia conformità è ciò che consente di sanare un manufatto realizzato, ad esempio, senza un titolo abilitativo.
A seguito dell’entrata in vigore della Legge 105/2024, di conversione del D.L. 69/2024, il requisito della doppia conformità, secondo l’art. 36 del D.P.R. 380/01, è richiesto per ottenere la sanatoria edilizia in caso di:
opere realizzate senza permesso di costruire o in totale difformità da esso, oppure senza SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23 del D.P.R. 380/2001);
opere eseguite con variazioni essenziali su immobili vincolati, poiché considerate in totale difformità dal permesso di costruire ai sensi dell’art. 32, comma 3.
Sanatoria edilizia: cosa è cambiato con il Salva casa?
Il decreto salva casa, D.L. 69/2024 e la successiva conversione in Legge 105/2024, ha sancito la semplificazione delle condizioni per ottenere la sanatoria.
Prima della sua approvazione, la doppia conformità era un requisito indispensabile per la sanatoria. Con la nuova legge, questo vincolo è stato in parte superato.
L’articolo 36-bis introduce infatti una procedura specifica per l’accertamento di conformità in sanatoria delle opere realizzate in:
parziale difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA alternativa, come previsto dall’art. 34 D.P.R. 380/01;
assenza o difformità rispetto alla SCIA ordinaria, nelle situazioni disciplinate dall’art. 37 D.P.R. 380/01;
in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 D.P.R. 380/01.
La novità principale è l’eliminazione della necessità della doppia conformità. Infatti, è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica attuale (al momento della presentazione della richiesta) e la conformità edilizia in vigore al momento della realizzazione dell’opera.
Il responsabile dell’abuso edilizio o l’attuale proprietario possono rivolgersi allo Sportello Unico dell’Edilizia (o, in sua assenza, all’Ufficio tecnico comunale) per richiedere il permesso di costruire o presentare una SCIA in sanatoria. Queste richieste devono essere accompagnate da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità come richiesto dalla normativa. La data di realizzazione dell’intervento può essere provata tramite la documentazione prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, relativa allo stato legittimo dell’immobile. Se non fosse possibile verificare tale documentazione, la data può essere attestata da una dichiarazione del tecnico.
Nell’ambito di questa procedura, lo Sportello Unico per l’Edilizia può subordinare il rilascio del permesso alla realizzazione, da parte del richiedente, di interventi necessari per garantire il rispetto della normativa tecnica di settore in materia di sicurezza e alla rimozione delle opere non sanabili.
A tal fine, lo Sportello Unico individua gli interventi richiesti e stabilisce le misure da adottare, che diventano condizioni obbligatorie per l’ottenimento del titolo edilizio.
Per gli interventi presentati tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), lo Sportello Unico determina le prescrizioni necessarie in base all’articolo 19, comma 3, della legge 241/1990, che rappresentano condizioni vincolanti per la validità del titolo.
Per gli immobili situati in aree sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), si applicano le procedure per la dichiarazione delle tolleranze costruttive. L’attestazione di conformità alle Norme tecniche vigenti all’epoca dei lavori è necessaria per ottenere l’autorizzazione dall’ufficio tecnico regionale o per attivare le modalità di controllo per interventi di minore o nessuna rilevanza.
Tipologie di concessioni edilizie
Prima di esaminare nel dettaglio la concessione edilizia in sanatoria, è opportuno comprendere le varie tipologie di concessioni edilizie definite dal D.P.R. 380/2001:
permesso di costruzione per avviare un progetto edilizio;
comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) per interventi di piccola entità;
segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA) per l’avvio di attività edilizie specifiche.
La selezione delle procedure di sanatoria edilizia è influenzata dalla tipologia di intervento illecito o irregolarità edilizia riscontrata rispetto allo stato legittimo dell’immobile, come previsto nell’articolo 9-bis, comma 1-bis del testo unico edilizia.
Come e quando richiedere la sanatoria edilizia
Per richiedere la sanatoria edilizia è necessario seguire una specifica procedura:
presentazione dell’istanza: la prima fase consiste nella presentazione di un’istanza entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito (termine della sanzione amministrativa) all’autorità competente che può essere il Comune o la Regione in base alle normative locali. L’istanza deve includere:
documentazione tecnica: è essenziale fornire documenti tecnici dettagliati relativi all’opera abusiva. Questi documenti possono comprendere planimetrie, prospetti e relazioni descrittive, che consentono all’autorità di comprendere appieno la natura dell’intervento;
dichiarazione di conformità degli impianti: in alcune giurisdizioni potrebbe essere richiesta una dichiarazione di conformità degli impianti, dimostrando che essi soddisfano le norme di sicurezza e regolamentari. Questo requisito può variare a livello locale;
pagamento del contributo di sanatoria: il richiedente è tenuto a effettuare il pagamento del contributo di sanatoria. Il calcolo dell’importo dipende dalla tipologia specifica dell’opera abusiva e dalle tariffe stabilite dall’ente locale, ossia il Comune o la Regione;
valutazione dell’autorità competente: una volta ricevuta l’istanza, l’autorità competente avvia il processo di verifica della documentazione fornita. Questa fase comporta una revisione accurata di tutti i documenti presentati, assicurandosi che siano completi e conformi alle leggi vigenti;
emissione del provvedimento di sanatoria: se l’autorità competente giunge a una valutazione positiva e riconosce che l’opera abusiva può essere regolarizzata, emetterà un provvedimento di sanatoria. Questo atto ufficiale attesta la regolarizzazione dell’opera abusiva, consentendo al proprietario di continuare a utilizzarla legalmente.
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Tipologie di sanatoria edilizia
Le principali tipologie di sanatoria edilizia, ognuna delle quali concepita per affrontare diverse caratteristiche degli interventi edilizi realizzati senza le adeguate autorizzazioni, sono:
sanatoria per opere edilizie minori: questa tipologia di sanatoria è applicabile a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la sostituzione di infissi, la costruzione di recinzioni, e altre lavorazioni che non alterano in modo sostanziale l’aspetto esteriore dell’immobile. È particolarmente utile per regolarizzare lavori di piccola entità, consentendo ai proprietari di adeguarsi alle normative senza dover affrontare eccessivi oneri burocratici;
sanatoria per opere edilizie maggiori: questa categoria riguarda interventi più significativi, quali ristrutturazioni importanti, ampliamenti strutturali, la creazione di nuovi vani o l’aggiunta di piani che comportino variazioni sostanziali nella volumetria o nella destinazione d’uso dell’immobile. È destinata a coloro che desiderano regolarizzare progetti edilizi più complessi, garantendo che tali modifiche rispettino le normative vigenti;
per lottizzazione abusiva: questa tipologia di sanatoria si concentra sulla regolarizzazione di situazioni legate alla divisione illecita di terreni in lotti edificabili e alla realizzazione di infrastrutture senza l’adeguata autorizzazione. È una opzione cruciale per risolvere problemi legati a interventi di urbanizzazione abusiva, garantendo la conformità alle leggi e regolamenti in materia di urbanistica e pianificazione territoriale.
Soggetti legittimati a richiedere la sanatoria edilizia
I soggetti legittimati a richiedere la sanatoria sono:
proprietario dell’immobile e più in generale tutti i soggetti legittimati a richiedere il permesso di costruire, in quanto titolari di un diritto reale sul bene;
soggetto responsabile dell’abuso;
promissario acquirente (chi, intendendo comprare l’immobile, ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita).
Tempi sanatoria edilizia
Per quanto riguarda i tempi di accettazione, il D.P.R. 380/01 al comma 3 dell’art. 36 stabilisce che sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione entro 60 giorni. Se l’amministrazione non risponde entro il termine dei 60 giorni la richiesta va considerata rigettata in quanto vale la regola del silenzio dissenso.
Differenza tra condono e sanatoria edilizia
Spesso si tende a confondere la sanatoria edilizia con il condono edilizio. Sostanzialmente, entrambi rispondono alla stessa esigenza e cioè quella di mettere in regola un intervento edilizio. Tuttavia, presentano differenze significative nelle situazioni in cui vengono applicate. La sanatoria edilizia è quel provvedimento che permette di regolarizzare un intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si dispone di un titolo abilitativo. Può essere realizzata sempre.
Al contrario, il condono edilizio è quell’atto attraverso cui si regolarizza un intervento edilizio per cui non solo non si dispone del titolo abilitativo ma che non poteva essere realizzato secondo la normativa vigente. Può essere richiesto solo durante specifiche finestre temporali, ovvero con una legge speciale che dà la possibilità di condonare abusi edilizi realizzati entro una data precisa.
Sanatoria edilizia: costi
Nell’ambito dei costi associati alla sanatoria edilizia è essenziale considerare 2 principali categorie di voci di spesa:
la sanzione amministrativa il cui importo può variare in base alla tempestività della presentazione della richiesta di sanatoria edilizia e al tipo di titolo abilitativo mancante. La sanzione è applicata come conseguenza dell’abuso edilizio e rappresenta una penalità economica da corrispondere per la regolarizzazione dell’opera;
la parcella del tecnico che è relativa all’onorario che deve essere corrisposto al professionista incaricato di elaborare e presentare la documentazione tecnica necessaria per la richiesta di sanatoria. Questo professionista può essere un geometra, un ingegnere o un architetto. L’importo della parcella può variare notevolmente in base alla complessità della sanatoria da attuare e ai servizi offerti dal professionista.
Sanzioni per sanatoria
Per ottenere il rilascio del permesso di costruire o della SCIA in sanatoria, è sempre previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria, variabile in base alla presenza o meno della doppia conformità dell’intervento. In particolare, le sanzioni sono suddivise come segue:
assenza di titolo o totale difformità: la sanatoria è soggetta al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16;
parziali difformità rispetto al permesso di costruire/SCIA alternativa o variazioni essenziali (art. 36-bis D.P.R. 380/01): il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:
a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, e in caso di variazioni essenziali. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
assenza o difformità rispetto alla SCIA (art. 37 D.P.R. 380/01): la sanzione pecuniaria è pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro.
Sanatoria edilizia: le sentenze di riferimento
Ti riporto di seguito alcune sentenze relative alla sanatoria edilizia.
Serra solare e tettoia: quali caratteristiche per essere sanabili?
Sentenza 1953/2026 – Consiglio di Stato
La qualificazione edilizia delle opere non può essere utilizzata in modo meramente formale per eludere i limiti urbanistici: serre solari, tettoie e logge devono possedere effettivi requisiti strutturali e funzionali, poiché una qualificazione impropria è idonea a pregiudicare la conformità dell’intervento e a impedire l’ottenimento della sanatoria edilizia.
Piano di intervento di recupero territoriale: può sanare abusi non condonabili?
Sentenza 8623/2025 – Consiglio di Stato
Il Piano di Intervento di Recupero Territoriale non può costituire uno strumento di sanatoria edilizia in deroga alla disciplina ordinaria: la verifica preventiva della sanabilità dell’edificato abusivo rappresenta un presupposto necessario e inderogabile per l’ammissibilità del piano, specie in aree sottoposte a vincoli paesaggistici e ambientali
Nuova sanatoria Salva Casa: quali effetti sui procedimenti in corso?
Sentenza 3882/2025 – Tar Lombardia
La presentazione di una nuova istanza di sanatoria ai sensi del Salva Casa rende improcedibile il ricorso contro ordinanze di demolizione, poiché l’amministrazione è chiamata a pronunciarsi con un provvedimento conclusivo sulla regolarizzazione delle opere abusive.
Quando scade il termine per presentare la domanda di sanatoria edilizia?
Sentenza n. 9409/2025 – Consiglio di Stato
La presentazione della domanda di sanatoria oltre il termine previsto dalla legge è inefficace: l’immobile abusivo è acquisito automaticamente al patrimonio comunale, e il proprietario perde ogni legittimazione a sanare l’opera
Quando un vano tecnico fa superare i limiti volumetrici ai fini della sanatoria?
Sentenza 8312/2025 – Consiglio di Stato
Anche i volumi tecnici e le strutture accessorie assumono rilevanza ai fini della sanatoria edilizia quando contribuiscono al superamento dei limiti volumetrici previsti dal PRG, rendendo illegittima la regolarizzazione postuma
Tettoia abusiva: il diniego paesaggistico incide sulla sanatoria?
Sentenza Tar Piemonte 459/2025
Per abusi edilizi in aree vincolate, l’accertamento di compatibilità paesaggistica costituisce presupposto necessario ma non sufficiente per il rilascio della sanatoria edilizia, che richiede anche la verifica della conformità urbanistico-edilizia
Una dependance può essere sanata con il Salva Casa?
Sentenza Tar Sicilia 1433/2025
Una dependance realizzata senza titolo non può essere sanata con il Salva Casa se ricade entro la fascia di rispetto paesaggistica di 150 metri dai corsi d’acqua, trattandosi di vincolo di inedificabilità assoluta, né se manca la doppia conformità alle norme urbanistiche al tempo della costruzione e della domanda
Sanatoria in area vincolata: dopo il Salva Casa è possibile?
Sentenza n. 2191/2025 – TAR Sicilia
L’introduzione dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, ad opera del D.L. 69/2024 (cd. Decreto Salva Casa), consente la proposizione di una nuova istanza di sanatoria edilizia anche per immobili ricadenti in area vincolata, purché ne siano verificati i presupposti, e non può essere respinta sulla base di precedenti rigetti fondati su normative antecedenti né valutata secondo il diverso regime dell’art. 36 TUE.
È legittimo l’annullamento di una sanatoria dopo oltre 12 mesi dalla sua emissione?
Sentenza 5336/2025 – TAR Campania
L’Amministrazione non può annullare in autotutela un permesso di costruire in sanatoria oltre il termine perentorio previsto dall’art. 21-nonies della L. n. 241/1990, salvo che ricorrano false dichiarazioni rilevanti e non conoscibili al tempo del rilascio: decorso il termine, prevale l’affidamento del privato nel titolo edilizio consolidato.
Sanatoria con modelli non aggiornati: è legittimo il silenzio del Comune?
La sentenza n. 1501/2025 del TAR Lombardia chiarisce che, anche in assenza di modulistica aggiornata da parte del Comune, l’Amministrazione ha l’obbligo di concludere con un provvedimento espresso le istanze di sanatoria edilizia presentate ai sensi dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024 (Decreto “Salva Casa”). Nel caso esaminato, l’istanza, pur inoltrata con modulistica ordinaria per carenza di modelli specifici, era corredata da tutti i requisiti previsti, ma il Comune è rimasto inerte. Il TAR ha ritenuto illegittimo il silenzio amministrativo, affermando il dovere della Pubblica Amministrazione di pronunciarsi entro termini certi, anche in assenza di vincoli ostativi. Ha quindi accolto il ricorso, ordinando al Comune di decidere entro 30 giorni dalla notifica della sentenza, pena la nomina di un Commissario ad acta, e disposto la trasmissione del provvedimento alla Corte dei Conti per eventuali responsabilità.
Leggi l’approfondimento su Sanatoria con modelli non aggiornati: è legittimo il silenzio del Comune?
La nuova sanatoria prevista dal Salva Casa può bloccare le sanzioni già irrogate?
La recente sentenza del TAR Campania n. 406/2025 chiarisce l’applicabilità del Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ai manufatti inizialmente irregolari, ma che successivamente soddisfano i criteri di sanabilità previsti dalla nuova normativa.
Nel caso in esame una cittadina ha impugnato il diniego della propria istanza di sanatoria edilizia avanzata ai sensi dell’art. 36 bis del D.P.R. 380/2001.
La richiesta riguardava:
la trasformazione di un sottotetto in abitazione;
la costruzione di una tettoia in legno con copertura di tegole.
Il Comune di riferimento aveva respinto l’istanza e aveva già emesso ordinanze di demolizione. La ricorrente ha quindi sostenuto che il Decreto “Salva Casa”, entrato in vigore successivamente, avrebbe dovuto essere applicato al suo caso, rendendo le opere sanabili.
Il Comune ha argomentato che la sanatoria non poteva essere concessa perché le opere non rispettavano gli strumenti urbanistici in vigore. Ha inoltre sottolineato che il diniego era giustificato dalla normativa vigente al momento della richiesta, e che le ordinanze di demolizione già emesse rendevano impossibile una successiva regolarizzazione dell’edificio.
Il Tar Campania ha accolto il ricorso della ricorrente, annullando di conseguenza gli atti impugnati. La decisione si basa principalmente sulla considerazione che il diniego di sanatoria è stato emesso prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il quale ha introdotto nuovi criteri e condizioni per la sanabilità delle opere abusive.
Il TAR ha ritenuto infatti che il Decreto “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) costituisca uno ius superveniens (diritto sopravvenuto) che deve essere applicato al caso in questione:
lo ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi. (Cons. Stato, Sez. II, sent. n. 7486/2024)
In altre parole, le nuove disposizioni normative, più favorevoli alla regolarizzazione degli illeciti edilizi, prevalgono sulle valutazioni effettuate in precedenza dall’amministrazione comunale.
Il Tribunale ha evidenziato che l’adozione delle ordinanze di demolizione e il precedente diniego di sanatoria sono irrilevanti ai fini dell’esame della nuova istanza presentata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 36 bis L. 241/90, poiché basata su un regime normativo differente.
In conclusione il Decreto Salva Casa può bloccare la demolizione di manufatti che erano irregolari al momento della loro realizzazione ma che successivamente sono divenuti sanabili grazie alle nuove disposizioni di legge.
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Sanatoria parziale e Salva casa: si può regolarizzare un abuso autonomo?
La richiesta di sanatoria parziale per opere edilizie abusive, prevista dal Salva Casa, era già ammissibile in precedenza per opere autonome e scindibili dal resto dell’immobile.
Nuovi chiarimenti nella sentenza 1736/2024 del Tar Salerno, inerente al ricorso contro l’ordinanza di demolizione di alcune opere abusive e il respingimento della richiesta di accertamento di conformità parziale per alcune delle opere.
Il caso in questione riguarda un ricorso presentato da un privato contro il Comune, relativo a un’ordinanza di demolizione di opere edilizie ritenute abusive su un immobile in comproprietà.
Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza, contestandone la mancanza di specificità riguardo alle opere da demolire, che erano state elencate in modo generico, senza distinzione rispetto alle normative applicabili. Inoltre, ha presentato ulteriori motivazioni in seguito al rigetto, da parte del Comune, della sua richiesta di accertamento di conformità.
Le opere contestate comprendevano:
realizzazione di un verandato (tipo VEPA);
demolizione di pareti interne, trasformando l’alloggio in un ambiente unico, e installazione di una scala a chiocciola per il collegamento con il piano superiore;
alterazioni strutturali della sagoma di una soffitta, con aumento di volumetria;
terrazza chiusa con infissi e copertura retraibile, che creavano ulteriore volumetria;
costruzione di un volume residenziale, comprendente lavanderia, bagno e spazio multiuso.
Il ricorrente ha evidenziato di aver richiesto un accertamento di conformità ai sensi degli articoli 36 e 37 del D.P.R. n. 380/2001, proponendo le seguenti soluzioni:
le opere di demolizione delle pareti interne e l’installazione di una pergotenda sul terrazzo rientrano nell’edilizia libera;
la sostituzione del verandato del corridoio con una copertura amovibile e non permanente, realizzata con vetrate VEPA;
ripristino delle condizioni originarie della soffitta;
demolizione del volume comprendente lavanderia, bagno e spazio multiuso.
Il ricorrente ha contestato l’ordinanza per violazione degli articoli 3 e seguenti della Legge n. 241/1990, sottolineandone la genericità e l’incomprensibilità. Ha inoltre dichiarato la volontà di ripristinare le opere non soggette a sanatoria, escludendo quelle che non richiedono titoli edilizi. Ha infine richiamato il D.L. n. 69/2024, entrato in vigore durante il procedimento e applicabile secondo il principio del tempus regit actum. Secondo tale decreto:
le vetrate amovibili (VEPA) su logge, balconi e porticati sono considerate edilizia libera, in quanto proteggono dagli agenti atmosferici (art. 1, comma 1, lett. a);
anche le trasformazioni interne, come la demolizione di pareti, rientrano nell’edilizia libera, purché sia rispettata la volumetria originaria;
il cambio di destinazione d’uso della soffitta è consentito poiché il D.L. n. 69/2024 deroga ai limiti di distanza tra fabbricati per quanto riguarda l’altezza minima;
le modifiche alla soffitta costituiscono una difformità parziale rispetto al permesso di costruire e possono essere sanate ai sensi dell’art. 36 bis del D.P.R. n. 380/2001;
l’art. 23 ter, modificato dal medesimo decreto, consente sempre il cambio di destinazione d’uso, purché compatibile con la destinazione dell’intero fabbricato.
Il TAR Campania ha dichiarato il ricorso principale manifestamente improcedibile per carenza di interesse, poiché, dopo la presentazione della richiesta di sanatoria, il ricorso non aveva più motivazioni valide, dato che l’interesse della ricorrente si era spostato verso l’annullamento del provvedimento di rigetto della sanatoria, e non più sull’annullamento dell’ordinanza di demolizione.
In riferimento alla richiesta di sanatoria, il Tribunale ha chiarito che tale sanatoria era consentita sia sotto la normativa vigente sia secondo i principi giurisprudenziali precedenti:
Non solo la sanatoria parziale è ammessa dall’36 bis del D.P.R. n. 380/2001, inserito dall’art. 1, comma 1, lett. h), del D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 luglio 2024, n. 105, il quale ora prevede una procedura “semplificata” di sanatoria per gli interventi realizzati in parziale difformità (cioè difformità non essenziale, realizzata nella vigenza del p.d.c.) dal permesso di costruire.
Ma, a ben vedere, la stessa era ammessa anche nella vigenza della precedente disciplina, perlomeno nelle ipotesi di opere scindibili.
Pertanto, è stato annullato il provvedimento del Comune e sono state compensate le spese legali tra le parti.
Download GratuitoSentenza Tar Campania 1736/2024 – Sanatoria edilizia e Salva Casa
Per gli abusi edilizi totali l’assenza di doppia conformità blocca la sanatoria
Il Salva Casa prevede procedure semplificate per la regolarizzazione di interventi edilizi parzialmente difformi, ma richiede la doppia conformità per abusi edilizi totali, come stabilito dalla sentenza n. 7680/2024 del Consiglio di Stato.
Nel caso in esame, un Comune ha negato la sanatoria richiesta ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 per lavori eseguiti senza titolo edilizio, consistenti nel taglio di una porzione di solaio (2,60 x 0,70 metri) e nell’installazione di una scala prefabbricata per collegare un appartamento a un sottotetto rifinito ad uso abitativo con finestre.
Il Comune ha qualificato l’intervento come ristrutturazione edilizia, vietata nella zona, negando anche il cambio di destinazione d’uso. L’appellante ha contestato la decisione, sostenendo che l’opera non alterava la struttura dell’edificio, rientrava nella manutenzione ordinaria o straordinaria e che il sottotetto non era abitabile per dimensioni ridotte e mancanza di servizi. Tuttavia, il Comune ha considerato l’intervento un progetto unitario mirato alla trasformazione del sottotetto, evidenziando l’assenza della doppia conformità necessaria per la sanatoria. Il Consiglio di Stato ha confermato questa valutazione, respingendo il ricorso e condannando l’appellante alle spese legali.
Download GratuitoSentenza CdS 7860/2024 – Sanatoria edilizia e doppia conformità
Ulteriori casi
“Il pagamento dell’oblazione garantisce il diritto al condono?“
“Abusi edilizi aree condominiali: chi riceve l’ordine di demolizione?“
“Condono edilizio pendente e immodificabilità dell’opera: occhio alle regole!“
“Sanatoria giurisprudenziale? No senza la doppia conformità urbanistica!“
“Condono edilizio: no al silenzio assenso!“
“Condono edilizio difettoso: cosa succede a distanza di anni?“
“Niente sanatoria per gli interventi effettuati dopo l’istanza di condono!“
“Condono edilizio: senza integrazione documentale no all’istanza!“
“Sanatoria edilizia: niente doppia conformità se si viola la disciplina antisismica“
“Abuso edilizio: senza doppia conformità nessuna sanatoria!“
“Cila in sanatoria: cos’è e quando serve, costi e sanzioni“
“SCIA in sanatoria: può sospendere la demolizione?“
“Niente PdC in sanatoria senza autorizzazione sismica“
“Permesso di costruire in sanatoria condizionato: non è legittimo“
“Sanatoria: la data di costruzione è autocertificabile?“
“Integrazione istanza di sanatoria edilizia: basta una raccomandata dal Comune?“
“Ordine di demolizione e sanatoria: sospensione o annullamento?“
“Permesso di costruire in sanatoria o condono edilizio? Nuovi chiarimenti della Cassazione“
“Diniego PdC in sanatoria: senza impugnazione arriva la demolizione“
“Sanatoria e variante in corso d’opera: è possibile la richiesta contestuale?“
“Permesso di costruire in sanatoria: serve la doppia conformità“
“Condono edilizio: cosa s’intende per ultimazione dei lavori?“
“Abuso edilizio, può essere concessa la sanatoria se l’immobile non è completato?“
“Tettoie per esterno senza permessi“
“Quando non vale il silenzio assenso“
FAQ sanatoria edilizia
Di seguito sono riportate delle domande frequenti relative alla sanatoria edilizia.
Cos’è la sanatoria edilizia?
La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che consente di regolarizzare interventi edilizi realizzati senza titolo abilitativo o in difformità rispetto a quello autorizzato, ai sensi dell’art. 36 e seguenti del Testo Unico Edilizia.
Quando è necessaria la sanatoria edilizia?
È necessaria quando un immobile presenta irregolarità rispetto allo stato legittimo, ad esempio in caso di lavori eseguiti senza autorizzazione o non conformi al progetto approvato.
Quali sono le principali tipologie di irregolarità edilizie?
Le irregolarità edilizie si distinguono in:
parziali difformità;
variazioni essenziali;
totale difformità;
assenza di titolo abilitativo.
Cos’è la doppia conformità nella sanatoria edilizia?
La doppia conformità è il requisito che richiede la conformità dell’intervento sia alle norme vigenti al momento della realizzazione sia a quelle in vigore al momento della richiesta di sanatoria.
Cosa prevede la normativa aggiornata sulla doppia conformità?
Con le modifiche introdotte dalla Legge 105/2024, per alcune sanatorie non è più richiesta la doppia conformità, ma è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica attuale e quella edilizia al momento della realizzazione dell’opera.
Come si richiede la sanatoria edilizia?
La richiesta si presenta tramite istanza all’autorità competente (Comune o Regione), accompagnata da documentazione tecnica, eventuale dichiarazione di conformità degli impianti e pagamento del contributo di sanatoria.
Qual è il termine per presentare la domanda di sanatoria edilizia?
L’istanza deve essere presentata entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito.
Chi può richiedere la sanatoria edilizia?
Possono richiederla il proprietario dell’immobile, il responsabile dell’abuso e il promissario acquirente con contratto preliminare di compravendita.
Quanto tempo ha la pubblica amministrazione per rispondere?
L’amministrazione deve pronunciarsi entro 60 giorni; in caso contrario, la domanda si intende rigettata per silenzio dissenso.
Qual è la differenza tra sanatoria edilizia e condono edilizio?
La sanatoria regolarizza opere che potevano essere realizzate, mentre il condono riguarda abusi non conformi alla normativa. Inoltre, il condono è previsto solo in specifiche finestre temporali, mentre la sanatoria può essere richiesta in generale.
Quali sanzioni sono previste per la sanatoria edilizia?
Le sanzioni variano in base al tipo di abuso e possono includere il pagamento di una somma pari al doppio del contributo di costruzione o una percentuale legata al valore dell’immobile.
Quali sono le principali tipologie di sanatoria edilizia?
Le principali sono:
sanatoria per opere minori;
sanatoria per opere maggiori;
sanatoria per lottizzazione abusiva.
Quali interventi rientrano nella sanatoria per opere minori?
Riguarda interventi di piccola entità, come manutenzione ordinaria e straordinaria, che non modificano significativamente l’immobile.
Quali interventi rientrano nella sanatoria per opere maggiori?
Comprende interventi rilevanti come ampliamenti, ristrutturazioni importanti o modifiche della volumetria e della destinazione d’uso.
Quali sono i soggetti coinvolti nella gestione della pratica di sanatoria?
Il richiedente, l’autorità competente (Comune o Regione) e il tecnico abilitato che assevera la conformità dell’intervento.
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