IMU 2026: aggiornati i coefficienti per i fabbricati “D” a valore contabile

I nuovi indici per la determinazione della base imponibile degli immobili industriali e commerciali non accatastati posseduti da imprese

Con il Decreto Ministeriale del 6 marzo 2026, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha aggiornato i coefficienti da utilizzare per il calcolo della base imponibile Imu relativa ai fabbricati appartenenti al gruppo catastale D.

La norma interessa una platea specifica di immobili (opifici, capannoni, centri commerciali, alberghi) che, pur essendo interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, risultano ancora privi di rendita catastale. Per questi cespiti, il legislatore impone il criterio del “valore contabile”, che richiede l’applicazione di coefficienti di attualizzazione ai costi storici di acquisizione o costruzione.

Il meccanismo di calcolo affonda le radici nell’art. 1, comma 746, della Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), che richiama i criteri stabiliti dal D.L.  333/1992. La base imponibile è costituita dal valore risultante dalle scritture contabili al 1° gennaio dell’anno di riferimento (o alla data di acquisizione, se successiva), al lordo delle quote di ammortamento.

Tale valore deve essere aggiornato applicando i coefficienti stabiliti annualmente dal MEF sulla base dei dati ISTAT relativi al costo di costruzione di un capannone industriale. Rispetto alla base documentale analizzata (che includeva i dati fino al 2025), il nuovo decreto introduce il coefficiente 1,01 per l’anno 2026, segnando una lieve flessione rispetto all’1,03 dell’anno precedente.

Il Direttore Generale delle Finanze, nel firmare il decreto, ha tenuto conto delle variazioni dell’indice del costo di costruzione. Il coefficiente agisce come un moltiplicatore che “attualizza” il costo storico sostenuto dall’impresa.

Di seguito la tabella aggiornata con il nuovo valore per il 2026 e lo storico recente:

Come già chiarito dalla prassi ministeriale (R.M. 6/DF/2013), nel valore contabile vanno inclusi anche gli interessi passivi capitalizzati e il costo del terreno. Un errore nella ripartizione temporale di questi oneri può portare a un calcolo errato dell’imposta e a conseguenti sanzioni (dal 100% al 200%).

Ricordiamo che il regime del valore contabile cessa nel momento in cui viene presentata la richiesta di attribuzione della rendita catastale (DOCFA). Da quel momento, la base imponibile sarà determinata con il metodo ordinario (rendita x 1,05 x 65). È compito del professionista valutare la convenienza economica tra il mantenimento del valore contabile e l’accatastamento definitivo.

Approfondimenti

Leggi la nostra scehda “IMU: esenzioni, riduzioni, aliquote e calcolo“. Gestire gli asset immobiliari della tua impresa è sempre più complicato? Scopri i vantaggi di un visual facility management software che ti permette di monitorare i tuoi asset e i tuoi interventi su mappe e modelli 2D e 3D.

Fonte: Read More